Keine Garantie, keine Gewährleistungen, kein Rücktrittrecht

Bei Zwangsversteigerungen lockt der Preis. Doch Bieter sollten nicht die Katze im Sack kaufen und alle Nachteile des Verfahrens kennen.

Berlin (ddp.djn/mjj). Zwangsversteigerungen von Immobilien gelten allgemein als Schnäppchenmarkt. Weil die Besitzer ihr Haus nicht halten können, sind sie gezwungen, es auch weit unter Wert abzugeben, um ihre Gläubiger zu befriedigen. 10 bis 30 Prozent lassen sich für den Ersteigerer oft einsparen, mitunter kann er das Haus auch für einen Bruchteil des einst gezahlten Preises erwerben. Das lockt viele Interessenten an.

Wie bei jedem Immobilienkauf zählt auch bei der Ersteigerung von gebrauchten Häusern in erster Line die Lage, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Der Verkehrswert, an dem sich das Einstiegsangebot der Zwangsversteigerung orientiert, richtet sich nach den Preisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Eine teure Lage zieht also einen höheren Verkehrswert nach sich. In vielen dünn besiedelten ländlichen Gebieten findet sich dagegen kaum Nachfrage für Immobilien, auch nicht, wenn sie sehr preiswert sind.

Verzicht auf sonst übliche Rechte

Wer eine Immobilie auf dem Weg der Zwangsversteigerung erwerben will, sollte sich gründlich vorbereiten, rät der Verband Privater Bauherren . Denn die hat ihre eigenen Gesetze. Da bei Versteigerungen der Grundsatz "Gekauft wie gesehen" gilt, sind gründliche Planung und Information besonders wichtig. Garantien, Gewährleistungen oder ein Rücktrittrecht wegen Baumängeln gibt es nicht.

Vermeintliche Haus-Schnäppchen können sich ganz schnell als Fass ohne Boden entpuppen, wenn sie Schäden aufweisen, die der Käufer vorher nicht kannte. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld möglichst viele Informationen über Haus und Grundstück sammeln. Zum anderen ist es sinnvoll, an einigen Versteigerungen teilzunehmen, um das Prozedere kennenzulernen.

Neugierde lohnt sich

Um sich ein Bild von der Immobilie zu machen, ist eine gründliche Innen- und Außenbesichtigung eigentlich unerlässlich. Aber bei Zwangsversteigerungen leben meist die Bewohner noch in dem Haus. Wenn sie keine Besichtigung zulassen, wie das oft der Fall ist, hat der interessierte Käufer schlechte Karten. Ihm bleibt nur, das Anwesen von außen in Augenschein zu nehmen und eventuell Nachbarn zu befragen.

Immerhin sind bei den Ämtern einige wertvolle Informationen zu bekommen. Wichtig ist der Grundbuchauszug. Er sollte in der Versteigerungsakte zu finden sein, ebenso wie das Wertgutachten, das über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze Auskunft gibt. Nicht selten sind diese Unterlagen aber veraltet, gibt der Verband Privater Bauherren zu bedenken.

Sofort zehn Prozent

Zum Termin der Zwangsversteigerung müssen alle Bieter einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Wer für einen anderen, auch für seinen Ehegatten bieten will, braucht eine notarielle Bietungsvollmacht.

Der Bieter muss in der Regel sofort für sein Gebot eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent erbringen. Dazu braucht er entweder aktuelle Schecks einer Landesbank oder eines anderen berechtigten Kreditinstituts. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts. Eine einfache Bankbescheinigung über die Liquidität des Bieters reicht nicht. Bargeld oder Wertpapiere werden ebenfalls nicht akzeptiert.

Wohn-Riester auch für Objekte aus Zwangsversteigerung

Seit 2008 kann für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie auch die staatliche Förderung zur Altersvorsorge eingebracht werden. Immobilienkäufer können sowohl bereits erspartes Vermögen aus ihrer Riester-Rente abziehen und für den Kauf verwenden, wie auch künftige Riester-Zulagen in ihre Baufinanzierung einfließen lassen (mehr Infos).

Welche Last Wohn-Riester Häuslekäufern von den Schultern nehmen kann, hat die Stiftung Warentest berechnet. Wer für den Bau oder Kauf seines Eigenheims die neuen Wohn-Riester-Darlehen nutze, könne mit staatlichen Zulagen, Steuervorteilen und Zinsersparnis über 50.000 Euro sparen, so die Tester anhand von Modellfällen im letzten Jahr.

Mit einem Schlag Eigentümer

Wer eine Immobilie in die engere Wahl gezogen hat, muss vor dem Versteigerungstermin auch die Finanzierung klären. Denn kaum jemand wird das Eigenheim auf einen Schlag bezahlen können. Die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Meistgebot wird sechs bis acht Wochen nach dem Termin auf Aufforderung durch das Gericht zur Zahlung fällig.

Der Bieter mit dem höchsten Gebot bekommt den Zuschlag. Er ist sofort Eigentümer der Immobilie, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Aber nicht immer, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt. Im verhandelten Fall stellte sich nach dem Zwangsversteigerungstermin heraus, dass ein Versteigerungsbeteiligter nicht ordnungsgemäß geladen war. Der Rechtspfleger nahm daher den erteilten Zuschlag zurück. Im darauf folgenden erneuten Versteigerungstermin ging der Zuschlag für das Grundstück an einen anderen Meistbietenden. In einem derartigen Fall steht dem zuerst Meistbietenden jedoch ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung des Rechtspflegers zu, so die Richter (Aktenzeichen: III ZR 228/00).