Immobilien als Kapitalanlage
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können die Alterseinkünfte erhöhen. Pflegeleicht sind sie allerdings nicht.
Immobilien galten jahrzehntelang als sichere Kapitalanlage. Inzwischen muss das differenzierter betrachtet werden. Entscheidend sind die Lage und die Qualität des Objekts. Stimmen diese Faktoren, kann die Vermietung für zusätzliche Einnahmen sorgen. Allerdings ist das auch mit Arbeit verbunden. Nicht zu unterschätzen ist auch der Umgang mit Mietern, Verwaltern, Banken und Behörden.
Steuervorteile
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können mit Anschaffungs- und Verwaltungskosten verrechnet werden, sodass nicht die Gesamtsumme der Einnahmen versteuert werden muss.
Künftige Bauherren sollten sich jedoch genau überlegen, welche steuerlichen Auswirkungen der Schritt in Richtung Vermietung und Verpachtung für sie haben wird. Ein Gespräch mit einem Steuerberater oder mit der Verbraucherberatung ist in jedem Fall zu empfehlen.
Die Kosten für den Kauf oder Bau vermieteter Immobilien können schrittweise über einen längeren Zeitraum mit festgelegten Sätzen von der Steuer abgesetzt werden. Bis Ende 2005 galt das Prinzip der degressiven Abschreibung: höhere Abschreibung in den ersten Jahren, danach langsam sinkende Abschreibungssätze.
Gleichmäßige Abschreibung
Seit 2006 können Immobilien nur noch linear (gleichmäßig) abgeschrieben werden. Der Kaufpreis für einen Altbau kann über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt werden. Wurde das Haus bereits vor 1925 gebaut, gelten 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre.
Auch bei Neubauten greift seit Anfang 2006 die lineare Abschreibung mit zwei Prozent jährlich über 50 Jahre. Ausnahme: Für bis 2005 gebaute Häuser gilt weiter die degressive Abschreibung. Sie erstreckt sich ebenfalls über 50 Jahre. Allerdings können in den ersten zehn Jahren vier Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt werden, danach acht Jahre lang jeweils 2,5 Prozent und anschließend 32 Jahre lang jeweils 1,25 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten.
Verluste und Wertzuwachs
Erwirtschaftet ein Vermieter mehrere Jahre lang ausschließlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung, droht die Einstufung des Objekts als Liebhaberobjekt, ohne dass die Verluste steuermindernd geltend gemacht werden können. Neben diesen steuerlichen Aspekten sollte auch der Wertzuwachs der Immobilie berücksichtigt werden. Beim Verkauf der Immobilie ist zu beachten: Wer seine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der seit 1. Januar 1999 auf zehn Jahre verlängerten Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn und die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungen versteuern.
