Wohn-Riester

Wohn-Riester für ein neues Zuhause: Immobilie anschaffen, Schulden abbezahlen und im Alter die Miete sparen. "Wohn-Riester"-Produkte helfen dabei.

Vater sitzt mit Tochter auf dem Sofa und liest ihr aus einem Buch vor. – Bildnachweis: wdv.de © Jan Lauer

Mit Wohn-Riester zum Eigenheim

Für viele Deutsche gilt das Eigenheim immernoch als die Altersvorsorge schlechthin. Der Staat ermöglicht deshalb auch, die Riester-Förderung für den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie zu nutzen. Durch die Förderung sparen Käufer oder Häuslebauer Kreditzinsen und können die Immobilie schneller entschulden. Das geht einmal über die Entnahme von Geld aus einem bestehenden Vertrag oder über das Ansparen in einem Riester-Bausparvertrag. Sparer, die den Weg über Wohn-Riester wählen sollten sich aber immer auch der Risiken einer Immobilie bewusst sein.

So funktioniert Wohn-Riester

Grundlage für Wohn-Riester ist das Eigenheimrentengesetz: Riester-Sparvermögen sowie künftig fließende staatliche Zulagen dürfen in den Kauf, den Bau oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie oder in den Erwerb von Anteilen an Wohngenossenschaften investiert werden. Mit dem Riester-Guthaben können Sparer auch ihr Haus oder ihre Wohnung alters- und behindertengerecht umbauen. Statt in eine Rentenversicherung oder einen Fondsparplan fließen Beiträge und Zulagen in einen Bausparvertrag, um Guthaben aufzubauen, oder an die Bank, um einen Kredit abzuzahlen. Es gelten allerdings strenge Regeln, wenn es um den Verkauf des Hauses geht, wenn man umziehen muss oder eine Scheidung ansteht. Wenn man diese Regeln nicht beachtet, kann es passieren, dass man die staatliche Förderung zurückzahlen muss.

Deshalb rät die Verbraucherzentrale: Ob sich der Einsatz letztlich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab; daher ist eine eingehende Prüfung im Vorfeld nicht nur empfehlenswert, sondern zwingend notwendig. Dazu gehört auch, verschiedene Angebote zu vergleichen. Wer hinsichtlich der für ihn passenden Finanzierung unsicher ist, sollte sich auf jeden Fall unabhängig beraten lassen.

Voraussetzung für Wohn-Riester

  • Die Immobilie muss selbst genutzt werden (keine Vermietung).
  • Es darf sich nicht um eine Ferien- oder Wochenendwohnung handeln.
  • Erlaubt ist die Anschaffung von selbstgenutzten Immobilien oder der Erwerb von Anteilen an eingetragenen Wohnbaugenossenschaften oder eigentumsähnlichen, pfändungssicheren Wohnrechten in einer Senioren-Anlage.
  • Die eigene Immobilie wird alters- und behindertengerecht umgebaut.
  • Die Bauspar- oder Kreditverträge müssen von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (Bafin) oder dem Bundesamt für Steuern zertifiziert sein.

Entnahme von bestehendem Guthaben

Riester-Sparer können bestehendes Guthaben ganz oder teilweise aus einem Bank- oder Fondssparplan verwenden, um eine Immobilie zu finanzieren oder Schulden zu tilgen. Entnehmen dürfen sie Beträge ab 3.000 Euro, allerdings müssen bei einer Teilentnahme auch mindestens 3.000 Euro Guthaben auf dem Riester-Konto bleiben. Die Entnahme muss bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragt werden.

Für barrierefreie Umbauten müssen Sparer mindestens 20.000 Euro entnehmen und mindesten die Hälfte des Geldes in die Umbauten stecken. Diese wiederum müssen den Vorgaben zum barrierefreien Bauen entsprechen – was ein Gutachter bestätigen muss.

Riester-Bausparvertrag

Wie bei Bausparverträgen üblich, sparen Kunden über ihren Riester-Bausparvertrag zunächst Geld an und sichern sich die zu Vertragsbeginn gültigen Darlehenszinsen. Sind dann etwa 50 Prozent der Bausparsumme angespart, ist der Vertrag zuteilungsreif und kann beliehen werden. Bei der Riester-Version kommen in der Ansparphase die staatlichen Zulagen noch obendrauf, in der Darlehensphase können Sparer die Zulage dann zur Tilgung verwenden und brauchen weniger Eigenkapital. Das lohnt sich vor allem für Familien, die die Kinderzulage bekommen.

  • Tipp: Junge Riester-Sparer, die noch nicht wissen, ob sie irgendwann Wohneigentum erwerben wollen, legen ihr Geld besser in einem Riester-Banksparplan an. Dann können sie das Geld später einfach in Wohn-Riester übertragen oder später angespartes Kapital entnehmen, um die Restschuld zu tilgen.

Riester-Baudarlehen oder Riester-Kombikredit

Brauchen Bauherren sofort Geld für einen Hauskauf, können sie ein Riester-Darlehen oder einen Riester-Kombikredit (Bausparvertrag und tilgungsfreies Darlehen, mit dem die nötige Bausparsumme direkt erreicht werden kann) aufnehmen. Die staatliche Zulage fließt dann in die Tilgung des Darlehens – und auch hierfür gelten Steuervorteile. Gefördert wird allerdings nicht die volle Kreditrate, sondern nur der Tilgungsanteil! Bis zu einer Höhe von 2.100 Euro inklusive Zulage.

Förderung richtig nutzen

Um die Förderung voll auszuschöpfen, sollten bei Ehepaaren beide Partner ein Darlehen aufnehmen und sich die Darlehenssumme hälftig teilen, selbst wenn sie unterschiedlich verdienen. Das gilt vor allem, wenn beide förderberechtigt sind.

Späte Steuern: Das Wohnförderkonto

Wie andere Riester-Sparer auch, müssen Bauherren im Rentenalter Steuern auf die geförderten Beiträge zahlen. Grundlage für die Besteuerung ist dann nicht der (Verkehrs-)Wert der Immobilie, sondern das steuerlich geförderte Kapital auf einem Wohnförderkonto. Auf diesem werden alle Zulagen, Tilgungsbeiträge und sonstigen Bewegungen im Riester-Vertrag als fiktives zu versteuerndes Guthaben verbucht. Es wird so gerechnet, als verzinse sich das Guthaben auf dem Wohnförderkonto bis zum Rentenbeginn mit zwei Prozent im Jahr.

Pünktlich zum Rentenbeginn kann der Immobilienbesitzer dann entscheiden, ob er seine Steuerschuld auf einen Schlag oder über einen Zeitraum bis zum 85. Geburtstag begleicht. Bei Sofort-Zahlung lockt ein Abschlag von 30 Prozent.

Strenge Regeln beim Immobilienverkauf: „Schädliche Verwendung“

Muss die mit der staatlichen Riester-Förderung versehene Immobilie verkauft werden, handelt es sich um eine „schädliche Verwendung“. Die Folge: Das auf dem Wohnförderkonto eingezahlte Kapital (Eigenleistung plus Förderung) muss im Jahr des Verkaufs versteuert werden, weil die Immobilie nicht mehr für das mietfreie Wohnen im Alter zur Verfügung steht. Aber es gibt Ausnahmen:

  • Wird der Verkaufserlös innerhalb fünf Jahren wieder in eine neue selbstgenutzte Immobilie investiert, verzichtet der Fiskus auf die Besteuerung. Alternativ können auch Wohn-Genossenschaftsanteile oder ein Dauerwohnrecht in einem Seniorenstift beziehungsweise im Pflegeheim gekauft werden.
  • Gleiches gilt, wenn die geförderten Riester-Beträge binnen eines Jahres wieder in einen Riester-Vertrag fließen (Riester-Banksparplan, -Fondssparplan oder -Versicherung).
  • Steht ein berufsbedingter Umzug an, kann die Immobilie zwischenzeitlich vermietet werden. In diesem Fall muss der Vermieter allerdings vor dem 68. Lebensjahr wieder in seiner Immobilie selbst wohnen.
  • Immobilienbesitzer, die aus beruflichen Gründen umziehen müssen, können das Objekt befristet vermieten. Spätestens zum 67. Lebensjahr müssen sie allerdings wieder einziehen.

Immobilien als Altersvorsorge? Risiken bedenken

Wer seine Förderung zur Riester-Rente in eine Immobilie steckt, muss das gut überlegen und darf sich nicht verleiten lassen, nun dank der Zulagen den Bau aufzustocken. Der Verlockung, später im Alter keine Miete zahlen zu müssen, stehen Risiken gegenüber.

  • Muss die Immobilie wegen Scheidung, Wegzug oder Jobwechsel verkauft werden, droht ein Verlustgeschäft, wenn die Immobilie einen niedrigen Verkaufswert erzielt oder die staatliche Förderung zurückbezahlt werden muss.
  • Verantwortlich für ein Verlustgeschäft ist vor allem die Wertentwicklung von Immobilien. Sie ist eng gekoppelt an die demografische Entwicklung: Wo die Einwohnerzahl schrumpft, sinken auch die Immobilienpreise. Im ländlichen Raum, vor allem in großen Teilen Ostdeutschlands, sinkt die Bevölkerungszahl besonders schnell. Eine positive Wertentwicklung wird für die Wachstumsregionen wie das Rhein-Main-Gebiet, München oder Hamburg prognostiziert.
  • Viele Sparer kaufen sich eine Immobilie zwischen dem 30. und 45. Lebensjahr. Zu diesem Zeitpunkt ist die steuerliche Belastung im Alter nur vage absehbar. Es kann also sein, dass die Steuern im Alter einen hohen Teil der Mietersparnis auffressen.
  • Immobilien sind im Alter weniger flexibel als Geldanlagen: Im Notfall (Krankheit, Tod) lassen sich nicht staatlich gefördertes Vermögen (Investmentfonds, Aktien) schneller flüssig machen als eine Immobilie.
  • Was wenige wissen: Auch mit einem ganz normalen Riester-Vertrag wird sich auch künftig die Kreditbelastung senken lassen. Pünktlich zum Rentenbeginn dürfen bis zu 30 Prozent des Ersparten ausbezahlt werden. Sollte die Entschuldung der Immobilie bis zum Renteneintritt nicht geklappt haben, kann dieses Geld zur Schuldentilgung eingesetzt werden.
  • Während Mieter einen Großteil von Reparaturen oder Schäden auf den Vermieter abwälzen können, sind Immobilienbesitzer auf sich gestellt. Hinzu kommen Instandhaltsungsrücklagen: Experten empfehlen eine Instandhaltungsrücklage von 0,60 bis 1,10 Euro je Quadratmeter pro Monat anzusparen. Das sind bei einem alten Haus (mit 120 Quadratmeter) immerhin 1.584 Euro im Jahr – also fast 50.000 Euro in den 30 Jahren.

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