Altersvorsorge mit Immobilien

Immobilien gelten allgemein als sichere Geldanlage. Aber sie sind teuer und erfordern einen langen Atem.

Hausschlüssel liegt auf einem Architektenplan mit Grundrisszeichnung. – Bildnachweis: fotolia.de © M. Schuppich

Das eigene Haus als Altersvorsorge

Für etwa 60 Prozent der Deutschen ist das eigene Haus eine ideale Form der Altersvorsorge. Die meisten Häuslebauer haben zwar nicht in erster Linie die Altersvorsorge im Sinn. Doch wer im Alter mietfrei wohnen kann, ist gegenüber Mietern zumindest in diesem Punkt im Vorteil.

Beispiel: 750 Euro Monatsmiete summieren sich im Jahr auf 9.000 Euro. In zehn Jahren sind das 90.000 Euro und in 30 Jahren 270.000 Euro. Mietsteigerungen sind da noch nicht berücksichtigt. Auch wenn viele vor den anfänglich sehr hohen Schulden zurückschrecken – langfristig kann sich das eigene Haus oder die eigene Wohnung rechnen.

Vorteile

  • Immobilien gelten als wertbeständig und inflationsgeschützt. Allerdings ist die Wertentwicklung regional sehr unterschiedlich. Während Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in manchen Ballungsgebieten für Durchschnittsverdiener kaum noch zu finanzieren sind, sind die Preise in ländlichen Regionen häufig rückläufig.
  • Für junge Familien gibt es zinsverbilligte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau.
  • Wer im Alter in seinem inzwischen schuldenfreien Haus mietfrei wohnt, hat mehr von seiner Rente.
  • Sind die Kinder aus dem Haus, kann man zum Beispiel eine Einliegerwohnung vermieten. So erzielt man zusätzliche Einnahmen.
  • Durch den Verkauf des eigenen Hauses kann man beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer betreuten Seniorenwohneinrichtung erwerben – vorausgesetzt, die Lage des Hauses macht einen Verkauf möglich.
  • Bei vermieteten Immobilien kommen die monatlichen Mieteinnahmen hinzu, sozusagen eine zweite Rente.

Nachteile

  • Häuslebauer binden ihr Kapital über Jahrzehnte. Vor allem in den ersten Jahren sieht die Vermögensbildung ohne eigenes Haus lukrativer aus. Es kann 20 und mehr Jahre dauern, bis der Immobilienbesitzer am Sparer vorbeizieht.
  • Ohne Fachkenntnis besteht die Gefahr einer Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer.
  • Mit einer langfristigen Wertsteigerung kann nur noch in ausgesuchten Regionen gerechnet werden. In ländlichen Gebieten muss man dagegen einen Wertverlust einkalkulieren.
  • Bei vermieteten Immobilien geht der Vermieter das Risiko von Leerstandszeiten, Verwaltungsaufwand und Ärger mit den Mietern ein.

Bausparen und staatliche Förderung

Bausparen kann der erste Schritt zu eigenen Haus sein. Schon ab 16 Jahren erhält man dafür ein paar Euro vom Staat dazu.

Ein Bausparer schließt einen Vertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab und zahlt sieben bis acht Jahre lang ein Mindestsparguthaben ein. Nach dem Ansparen hat man Anrecht auf ein Immobiliendarlehen, das ein bis zwei Prozent unter den marktüblichen Darlehenszinsen liegt. Danach beginnt die Tilgungsphase, in der man das geliehene Geld plus Darlehenszinsen in Raten zurückzahlt.

Im Tarifdschungel der mehr als 20 Bausparkassen gibt es viele Wahlmöglichkeiten bei der Höhe der Guthaben- oder Darlehenszinsen und bei den Tilgungsbeträgen. Dadurch werden Laufzeit und Zuteilungszeitpunkt beeinflusst. Bei den meisten Anbietern fallen bei Vertragsabschluss etwa ein Prozent Abschlussgebühren an, außerdem Darlehensgebühren von zwei bis drei Prozent. Dazu kommen oft noch „sonstige Gebühren“, die auf den ersten Blick im Vertrag kaum zu finden sind, aber Kosten verursachen.

Der Staat unterstützt unter verschiedenen Voraussetzungen Bausparer im Rahmen des Vermögensbildungsgesetzes. Man unterscheidet dabei die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie.

Arbeitnehmersparzulage erhalten Ledige mit einem zu versteuernden Einkommen (nicht mit dem Brutto zu verwechseln) bis 17.900 Euro im Jahr und Verheiratete mit einem zu versteuernden Einkommen bis 35.800 Euro im Jahr, wenn sie von ihrem Arbeitgeber von ihrem eigenen Gehaltskonto monatlich 39,17 Euro auf ihr Bausparkonto überweisen lassen. Für die im Jahr eingezahlten 470 Euro kann der Arbeitnehmer eine Arbeitnehmersparzulage in Höhe von 42,30 Euro für Singles und 84,60 Euro für Verheiratete beantragen.

Wohnungsbauprämie für Bausparverträge bekommen Sparer, die selbst weitere 512 Euro (beziehungsweise 1.024 Euro bei Verheirateten) zusätzlich in den Bausparvertrag einzahlen. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, darf das zu versteuernde Einkommen nicht über 25.600 Euro (beziehungsweise 51.200 Euro bei Verheirateten) liegen. Dann kann man eine 8,8-prozentige Wohnungsbauprämie beantragen (45,06 Euro bei Ledigen, 90,11 Euro bei Verheirateten).

Wohn-Riester

Seit 2008 kann die staatliche Riester-Förderung für die Anschaffung einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden. Um die Immobilie so schnell wie möglich aus der Verschuldung zu holen (Kreditzinsen sparen), lohnt es sich oft, die Riester-Förderung statt in die Altersvorsorge in die Anschaffung einer Immobilie zu lenken.

Immobilien als Kapitalanlage

Auch die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses kann sich lohnen: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können mit Anschaffungs- und Verwaltungskosten verrechnet werden, sodass nicht die Gesamtsumme der Einnahmen versteuert werden muss.

Auch die Kosten für den Kauf oder Bau vermieteter Immobilien können schrittweise über einen längeren Zeitraum mit festgelegten Sätzen von der Steuer abgesetzt werden. Der Kaufpreis für einen Altbau kann über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt werden. Wurde das Haus bereits vor 1925 gebaut, gelten 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre.

Auch bei Neubauten greift seit Anfang 2006 die lineare Abschreibung mit zwei Prozent jährlich über 50 Jahre. Ausnahme: Für bis 2005 gebaute Häuser gilt weiter die degressive Abschreibung. Sie erstreckt sich ebenfalls über 50 Jahre. Allerdings können in den ersten zehn Jahren vier Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt werden, danach acht Jahre lang jeweils 2,5 Prozent und anschließend 32 Jahre lang jeweils 1,25 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten.

  • Tipp: Ein Gespräch mit einem Steuerberater oder mit der Verbraucherberatung ist in jedem Fall zu empfehlen.

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