Hauskauf

von
Rentnergang

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hätte eine dringende Frage in Sachen Rente Hauskauf Miete

Meine Tante beabsichtigt ein Haus zu kaufen, nun hat sie ein Objekt gefunden, das Ihr sehr gut gefällt, das Problem ist, in diesem Haus sind Mieter und haben eine Kündigungsfrist ab notarieller Bestätigung des Kaufvertrages von 9 Monaten!
Nun verlässt sie der Mut, da sie Angst hat, dass Ihr wegen dieser 9 Monate Vermietung Ihre Rente oder die Witwenrente deswegen gekürzt werden würde!
Danach möchte sie dieses Haus selbst bewohnen ohne zu vermieten!
Anzumerken ist, sie wird dieses Haus natürlich teilfinanzieren!
Bitte um Rat
Mfg H.D.

Experten-Antwort

Hallo Rentnergang,

das kommt drauf an.

Bei Anwendung des "alten" Hinterbliebenenrechts (Heirat vor 2002 und mind. ein Ehegatte vor 1962 geboren) spielen Einkünfte aus Vermietung bei der Hinterbliebenenrente keine Rolle.

Bei "neuem" Hinterbliebenenrecht (Heirat nach 2001 oder Heirat vor 2002 und beide Ehegatten nach 1961 geboren)werden auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf ein Hinterbliebenenrente angerechnet. In diesem Fällen könnten die vorübergehenden Mieteinnahmen tats. zu einer vorübergehenden Reduzierung der Hinterbliebenenrente führen.

von
Rentnergang

Vielen Dank!

Also ist es unerheblich, dass das Haus beliehen werden muss?

Um welchen prozentualen Betrag handelt es sich hierbei in etwa?
Beide Renten liegen unter 1000,00€ ?

Mfg H.D

Experten-Antwort

Art und Form der Finanzierung spielen keine Rolle

von
Valzuun

Eventuell doch.
Es wird ja nicht der Betrag der Miete(n) angerechnet. Sondern nur der „Vermietungsgewinn“, d.h. Miete abzgl. Werbungskosten.
Ab hier wird’s steuerlich: eventuell können der Kaufpreis und/oder die Darlehenszinsen Werbungskosten sein, so dass kein oder nur ein geringer „Gewinn“ übrig bleibt.
Um dies zu klären ist das hier aber das falsche Forum.

von
Rentnergang

Ja lieben Dank,
das ist dann die steuerliche Seite und das ist mir bekannt!
Mir ist es nur wichtig zu wissen, warum wenn man doch letztendlich einen Kredit abzahlen muss, die Miete an der Rente angerechnet wird!
Denn letztendlich hat man unter dem Strich weniger, wie sie schon schrieben, abzüglich der Werbekosten!
Es gibt ja auch ein Prozentsatz zum Nebenwerwerb, sodass man in etwa einschätzen kann, ob man sich das dann noch leisten kann oder nicht!!
Also ist man benachteiligt, wenn man nach 1962 geboren ist und noch nicht, 18 Jahre verheiratet??

Ist für mich eine echt fragwürdige Begründung!!

Also können sie mir nicht antworten, wie viel von der Witwenrente abgezogen wird?
Und wie das dann ist, nachdem die Mieter ausgezogen sind, muss dann die Witwenrente neu beantragt werden??

Alles ein bisschen verwirrend, merkwürdig und unlogisch, denn so lange die Mieter drin sind und eigentlich möchte meine Tante das gar nicht, muss sie noch Miete bezahlen!!
Und das Haus abzahlen....

Bisschen ungerecht, wie ich finde

Mfg H.D

von
Rentnergang

Ja lieben Dank,
das ist dann die steuerliche Seite und das ist mir bekannt!
Mir ist es nur wichtig zu wissen, warum wenn man doch letztendlich einen Kredit abzahlen muss, die Miete an der Rente angerechnet wird!
Denn letztendlich hat man unter dem Strich weniger, wie sie schon schrieben, abzüglich der Werbekosten!
Es gibt ja auch ein Prozentsatz zum Nebenwerwerb, sodass man in etwa einschätzen kann, ob man sich das dann noch leisten kann oder nicht!!
Also ist man benachteiligt, wenn man nach 1962 geboren ist und noch nicht, 18 Jahre verheiratet??

Ist für mich eine echt fragwürdige Begründung!!

Also können sie mir nicht antworten, wie viel von der Witwenrente abgezogen wird?
Und wie das dann ist, nachdem die Mieter ausgezogen sind, muss dann die Witwenrente neu beantragt werden??

Alles ein bisschen verwirrend, merkwürdig und unlogisch, denn so lange die Mieter drin sind und eigentlich möchte meine Tante das gar nicht, muss sie noch Miete bezahlen!!
Und das Haus abzahlen....

Bisschen ungerecht, wie ich finde

Mfg H.D

von
???

Stichtagsregelungen sind immer schwierig. Diejenigen, die das "schlechtere" Recht erwischt haben, fühlen sich verständlicherweise benachteiligt. Leider führt an solchen Regelungen kein Weg vorbei.

Sollte Ihre Tante große Bedenken wegen der Angelegenheit haben, sollte Sie besser sich beraten lassen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass man sich durch einen Hinzuverdienst zur Witwenrente nie finanziell schlechter stellt. Hintergrund ist, dass von dem Einkommen, das den Freibetrag übersteigt, nur 40% angerechnet werden. Über die Hälfte bleibt also der Witwe als zusätzliches Einkommen.

von
Rentnergang

Und was ist dann nach dem Auszug??
Wenn die Miete wegfällt?
Muss sie dann einen neuen Antrag stellen, sodass sie wieder den "vollen" Betrag der Witwenrente bekommt bekommt??

Sorry ich kenne mich nicht gut aus und meine Tante schon gar nicht, brauche allerdings überzeugende Argumente damit Ihr Traum nicht platzt!
MFG

von
Valzuun

Ich hab mich wohl etwas unverständlich ausgedrückt; deshalb nochmal anders:
Die rentenrechtliche Beurteilung folgt der steuerrechtlichen. D.h.: Wenn steuerlich keine Einnahmen aus Mieten da sind (nach Abzug der Werbungskosten) wird auch nichts angerechnet. Die Rentenversicherung beurteilt das jedoch nicht selbst, sondern folgt dem Steuerbescheid.

Und noch etwas:
Stichtag ist der 01.07. eines Jahres. Maßgeblich ist aber das Einkommen des Vorjahres. Ab dem 01.07.2020 werden also die (Miet)einnahmen des Jahres 2019 angerechnet.
Aber sind die laufenden Einnahmen (z.B. nach Wegfall der Mieten) wenigstens 10% geringer werden diese zu Grunde gelegt. Möglich das es schon aus diesem Grund gar nicht zu einer Anrechnung kommt.

Wenn jetzt der Kopf raucht: Ab in die nächste Beratungsstelle.

Experten-Antwort

Hallo @all,
vielen Dank für den Hinweis auf mgl. Reduzierung der Mieteinnahmen durch evtl. vorhandene Werbungskosten und für den Hinweis, dass die Rentenversicherung an dieser Stelle der steuerlichen Beurteilung folgt.

Für hier geäußertes Unwohlsein bzgl. Gerechtigkeit hab´ ich ein wenig Verständnis, allerdings ändert das an der Beurteilung der Sachlage nichts.
Hintergrund: Der Gesetzgeber hat damals (2002) bei den Hinterbliebenenrente einiges zum negativen verändert und hat für "Altfälle" einen Besitzschutz konstruiert. Begründung war (und ist), dass "Altfälle" (schon lange verheiratet und entsprechendes Lebensalter erreicht) kaum bzw. keine Chancen haben werden, die gesetzlichen Schlechterstellungen durch private Ergänzungsabsicherungen zu kompensieren. Bei Neuehen wurde argumentiert, dass diese Leute ja wissen auf was sie sich einlassen (da die Veränderungen zum Heiratsdatum nach 2001 bereits alle bekannt und in Kraft waren). Und auch bei jungen Leuten (geboren 1962 oder später) hat man gesagt, dass diese Personen -falls gewünscht- noch eine kompensierende Ersatzabsicherung werden treffen können um die gesetzlichen Verschlechterungen auszugleichen.

Nach einer möglichen Einkommensanrechnung (temporär) reicht ein Kurzantrag zur Rentenversicherung, dass die Hinterbliebenenrente wegen Einkommensänderung (hier dann Wegfall der Mieteinnahmen) überprüft und neu berechnet werden möge.

von
Klugscheißer

Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wirksam ausgesprochen werden.

Da können gerne auch noch einige Monate ins Land gehen. Tantchen sollte also schon mal etwas Geld zur Seite legen.
Ein Widerspruch der Mieter (Stichwort Härtefall) ist ausgeschlossen?

von
Mieter mit Mietrechtskenntnissen

Zitiert von: Klugscheißer
Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wirksam ausgesprochen werden.

Da können gerne auch noch einige Monate ins Land gehen. Tantchen sollte also schon mal etwas Geld zur Seite legen.
Ein Widerspruch der Mieter (Stichwort Härtefall) ist ausgeschlossen?


Ich habe den Eindruck, dass weder der Fragesteller noch seine Tante Ahnung vom Mietrecht haben:

https://www.mieterbund.de/index.php?id=396

https://www.allrecht.de/alles-was-recht-ist/eigentuemerwechsel-konsequenzen-fuer-mieter/

So einfach kann man keine Mieter vor die Tür setzen, auch nicht bei Eigentümerwechsel!

Ich persönlich würde als betroffener Mieter erst einmal den Klageweg beschreiten und notfalls sämtliche Gerichtsinstanzen bemühen.
Und das kann DAUERN....

von
???

Nicht jeder legt soviel Wert darauf in einen Prozess verwickelt zu werden, dass er mit allen Mitteln um seine Wohnung kämpft. In meinem Bekanntenkreis wurde das Problem zur Zufriedenheit aller so gelöst:
Der Wohnungsverkäufer beauftragte einen Makler, der dem Mieter eine Ersatzwohnung besorgte, die etwas besser war als die bisherige (Ausstattung/Lage). Da bekommt man dann auch Wohnungen zu sehen, die noch gar nicht wirklich auf dem Markt sind. Der Verkäufer konnte einen höheren Verkaufspreis verlangen (unvermietet) und der Käufer war glücklich, dass er keinen Kündigungsstreit führen musste.