Altersvorsorge / 12.07.2021

Altersvorsorge mit Immobilien: Die (versteckten) Kosten

Mit dem Kaufpreis ist es längst nicht getan. Als Eigentümer muss man sich auf weitere Kosten einstellen – und auch spätere Schwierigkeiten einplanen.

Altersvorsorge mit Immobilien: Die (versteckten) Kosten. – Hausmodell steht auf einem Kaufvertrag mit Bauplänen, Münzen und Taschenrechner.

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Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten? Diese Frage stellen sich immer mehr Menschen. In den Verkaufsprospekten der Immobilienwirtschaft erscheint alles ganz einfach. Schließlich war ein Hauskredit nie so günstig zu bekommen wie jetzt. Wer Miete zahlt, kann das Geld auch mindestens ebenso gut in ein Darlehen stecken, oder?

Doch so einfach ist es leider nicht. Tatsächlich droht ohne sorgfältige Planung im schlimmsten Fall die Schuldenfalle.

Bei Gebrauchtimmobilien können Renovierungs- und Sanierungsaufwand teuer werden. Und über die Jahre fällt Instandhaltungsaufwand an. Für eine solide Finanzierung sollte man diese Kosten vorab möglichst genau einschätzen.

Und auch die Finanzierung selbst kostet. Sie birgt zudem gewisse Risiken, etwa bei Arbeitslosigkeit oder Scheidung. All diese Faktoren sind zu berücksichtigen, um den Traum von der eigenen Immobilie auf ein sicheres Fundament zu stellen. Der folgende Ratgeber soll eine kompakte Orientierung bieten.

Kosten beim Hauskauf: Nebenkosten einkalkulieren

Zunächst fällt beim Kauf eine je nach Bundesland unterschiedlich hohe Grunderwerbssteuer an – ausgenommen Zwangsversteigerungen. Hinzu kommen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und oft auch Makler.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist bei Kauf von Grundstücken, aber auch bei Eigentumswohnungen zu zahlen. Die Höhe unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Die niedrigsten Sätze haben 2021 Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent des Kaufpreises, die höchsten NRW, Thüringen, Brandenburg oder das Saarland mit 6,5 Prozent. Eine 400.000 Euro teure Eigentumswohnung kostet somit in München 14.000 Euro Grunderwerbssteuer, in Düsseldorf dagegen 26.000 Euro.

Notar und Grundbucheintrag

Die Notargebühren orientieren sich an Kaufpreis und konkreter Tätigkeit des Notars, zum Beispiel Grundschuldbestellung oder -löschung. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Rechnen Sie mit zirka 1,5 Prozent vom Kaufpreis für Notar und Grundbucheintrag.

Makler

Maklergebühren sind oft ein Ärgernis. Sie werden frei verhandelt, es gibt hier keine Gebührenordnung. Marktübliche Werte liegen je nach Bundesland zwischen knapp 6 und gut 7 Prozent. Online-Makler verlangen teils deutlich weniger.

Seit Ende 2020 stärkt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ die Käufer. Demnach muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Ausnahme: Der Käufer erteilt dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag.

Gutachten

Gibt es Zweifel über Wert, Sanierungsbedarf oder bauliche Mängel einer Immobilie, empfiehlt sich ein Gutachten. Ein einfaches Verkehrswertgutachten dürfte mit einigen hundert Euro zu Buche schlagen, ein Sanierungs- und Energiegutachten eines Bausachverständigen liegt üblicherweise im vierstelligen Bereich. Richtschnur: 0,5 Prozent des Immobilienwertes.

Finanzierung: Kreditkosten nicht unterschätzen

Die Zinsen sind auf einem historischen Tief, Kredite scheinen billig wie nie zuvor. Doch das täuscht leicht. Viele unterschätzen die tatsächlichen Kosten eines Immobiliendarlehens. Über mehrere Jahrzehnte Laufzeit können sie sich leicht auf ein Drittel oder gar die Hälfte des Kreditvolumens summieren.

Wie teuer ein Kredit unterm Strich wird, hängt nicht nur vom Zins ab, den die Bank verlangt, sondern auch von dem Tilgungssatz (anfängliche Tilgung), den Sie mit ihr vereinbaren. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und desto weniger Zinsen streicht die Bank ein.

Denn Immobiliendarlehen sind in der Regel Annuitätendarlehen. Als Kreditnehmer zahlen Sie eine feste monatliche Rate. Ein Teil davon geht als Zinsgewinn an die Bank, der andere in die Tilgung des Kredits. Vor allem in den ersten Jahren kommt der größte Teil der Kreditrate der Bank zu, während die Restschuld kaum schrumpft. Erst nach und nach sinkt der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Das geht umso schneller, je höher der Tilgungssatz ist.

Der Verlockung, den Tilgungssatz niedrig anzusetzen, sollte man widerstehen. Das senkt zwar die Monatsrate, erhöht aber die Laufzeit und verteuert unterm Strich den Kredit meist um etliche Tausend Euro.

Berechnung: Tilgungsrechner Handelsblatt

Wichtig ist, die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen – und Puffer einzubauen. Viele Banken bieten bei solider Einkommenssituation zwar eine Vollfinanzierung zu 100 Prozent, also ohne Eigenkapital. Allerdings verlangen sie dafür meist höhere Zinsen.

Für eine günstige Finanzierung sollte man 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital aufbringen können.

Zu alt für einen Hauskredit?

Banken sind bei älteren Kreditnehmern oft zögerlich. Vor allem aber gilt: Die Immobilie sollte bis zur Rente abbezahlt sein. Denn mit Renteneintritt sinkt oft das verfügbare Einkommen. Wer erst mit 50 über einen Kauf nachdenkt, sollte nicht mit üblichen Kreditlaufzeiten von 25 bis 30 Jahren kalkulieren, sondern besser ein erhebliches Eigenkapital mitbringen.

Fehlkauf vermeiden: Wer berät mich beim Hauskauf?

Wer sich die Zustandsbewertung einer Immobilie nicht zutraut, sollte sich im Zweifel Rat holen. Gutachter bieten hier ihre Hilfe an, etwa Prüforganisationen wie TÜV und Dekra, freie Sachverständige, Architekten oder auch Immobilienmakler. Sie begehen das Objekt, führen verschiedene Messungen durch und erstellen ein Kurzgutachten, das in der Regel einige Hundert Euro kostet. Daneben gibt es gerichtsfeste „Vollgutachten“, für die 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises zu veranschlagen sind.

Es gibt aber auch günstige Hilfe: Die Verbraucherzentralen etwa bieten den 240-seitigen Ratgeber „Kauf eines gebrauchten Hauses“ an (24,90 Euro).

Auch rechtliche Fallstricke können lauern, etwa Einträge im Grundbuch wie Hypotheken oder Wegerechte. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, etwa dass der mitgekaufte Stellplatz am Ende doch nicht dazu gehört, ist das Studieren eines aktuellen Grundbuchauszugs vor Kauf Pflicht.


Laufende Kosten: mehr als nur die Kreditrate

Oft machen Immobilienverkäufer eine allzu simple Rechnung auf: Lieber 1.000 Euro in den Kredit als in die Miete stecken. So einfach ist es aber nicht: Damit sich ein Kauf lohnt, dürfen Wohnung oder Haus nicht überteuert sein.

Experten nehmen hierzu das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als Indikator. Das ist der Kaufpreis inklusive Nebenkosten dividiert durch die Jahreskaltmiete. Es sollte nicht über 25 liegen, damit sich der Kauf gegenüber der Miete lohnt.

Die laufenden Betriebs- und Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Heizung, Müll, Telefon, Internet, Reinigung, Hausmeister, etc.) sind grundsätzlich für Mieter und Käufer vergleichbar. Grob kann man hier mit 2 bis 4 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Vermieter können einige Kosten auf mehrere Mietparteien umlegen, zum Beispiel die Beiträge für eine Gebäudeversicherung. Als Eigentümer eines selbstgenutzten Einfamilienhauses kommen diese Kosten in voller Höhe auf Sie zu.

Dazu gehört auch die Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird, die dafür individuelle „Hebesätze“ festlegen. Ihre Höhe ist daher regional sehr unterschiedlich. Die durchschnittliche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus etwa liegt 2021 in Gütersloh bei 323 Euro im Jahr, in Witten bei 771 Euro.

Instandhaltungskosten

Neben den laufenden Kosten müssen Eigentümer Rücklagen für Instandhaltungen bilden, die bei Mietobjekten der Vermieter trägt. Das erhöht die monatliche Belastung.

Oft wird Immobilienbesitzern empfohlen, für die Instandhaltung monatliche Rücklagen von 1 oder gar 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu bilden. Wobei der Bedarf je nach Objekt stark schwanken dürfte. Als Richtschnur kann auch die „Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“ dienen, die für den sozialen Wohnungsbau entwickelt wurde. Dort ist für bis zu 22 Jahre alte Wohnungen eine Rücklage von maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr festgelegt, bis 32 Jahre 9 Euro und darüber 11,50 Euro. Für einen Aufzug im Haus sind jeweils 1 Euro mehr zu kalkulieren. Bei Eigentümergemeinschaften wird die Instandhaltungsrücklage auf der Eigentümerversammlung gemeinsam beschlossen.

Energetischer Zustand und Sanierung

Die regelmäßige Renovierung und Beseitigung von Abnutzungen dient eher dem Werterhalt der Immobilie. Dagegen können Wärmedämmung, eventuell verbunden mit einem Dachausbau, eine effizientere Heizung, eventuell mit Solarunterstützung, eine Photovoltaikanlage, aber auch das Schaffen von Barrierefreiheit den Wert steigern.

Was sonst noch kommen kann: Schwierigkeiten einplanen

Wer sich für eine Immobilie entscheidet, möchte meist Jahrzehnte darin verbringen – und meist nicht wieder ins Mieterdasein zurück. Natürlich lässt sich ein ganzes Leben nicht im Voraus planen. Dennoch sollte man sich Zeit nehmen, einige Eventualitäten durchzuspielen.

Für das Alter planen

So ändern sich zum Beispiel im Alter oft die Bedürfnisse. Oft wird die Wohnung zu groß, der Unterhalt zu aufwändig, weil die Kinder aus dem Haus sind, im schlimmsten Fall ein Partner gestorben ist oder auch die Barrierefreiheit fehlt. Wer vorhat, in seinen vier Wänden alt zu werden, sollte das bei der Planung einkalkulieren – möglicherweise schon beim Bau oder Kauf, spätestens aber bei Renovierung und Sanierung.

  • Lässt sich zum Beispiel ein Haus später in getrennt nutzbare Wohnungen teilen?
  • Können steile Treppen vermieden, Aufzug oder Treppenlift nachgerüstet werden?
  • Lässt sich der Zugang erleichtern, etwa für Rollator oder Rollstuhl?

Umzug oder Arbeitslosigkeit – was wird aus dem Hauskredit?

Berufliche und wirtschaftliche Verhältnisse können sich ändern. Das Einkommen kann sinken, etwa durch Arbeitslosigkeit. Oder wenn nur noch ein Teilzeitjob möglich ist, etwa weil ein Angehöriger Pflege braucht oder die eigene Gesundheit zum Kürzertreten zwingt. Diese Eventualitäten sollten bei einer soliden Finanzierung berücksichtigt, die maximal mögliche Belastung daher niemals ausgeschöpft werden.

Wer beruflich oder privat bedingt umzieht, wird seine Immobilie vermieten oder verkaufen. Ein Immobilienkredit ist nach zehn Jahren kündbar. Das regelt Paragraph 489 des BGB. Nur wer vorher aus dem Vertrag will, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Banken müssen darüber im Vertrag ausreichend informieren.

Wer bereits damit rechnet, zum Beispiel aufgrund ungefestigter beruflicher Situation, wieder umziehen zu müssen, sollte andere Maßstäbe an den Immobilienkauf anlegen. Hier hilft das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung: Dabei ergibt sich der Wert nicht aus der Bausubstanz (Sachwertverfahren) oder den Marktpreisen (Vergleichswertverfahren), sondern den erzielbaren Mieteinnahmen (Ertragswert).

Scheidung: Am besten Ehevertrag schließen

Ein gravierender Einschnitt für Immobilienbesitzer ist eine Scheidung. Die meisten Ehen hierzulande existieren ohne Ehevertrag und sind somit Zugewinngemeinschaften. Das heißt, die Immobilie gehört den Partnern in dem Verhältnis, wie sie im Grundbuch eingetragen sind – unabhängig davon, wie sie finanziert wurde. Bei Scheidung werden die gegenseitigen Ansprüche über einen Zugewinnausgleich ermittelt. Noch laufende Kredite müssen die Partner nach der Scheidung anteilig der Eigentumsanteile tilgen.

Die Eigentumsübertragung auf einen Partner scheitert oft daran, dass der andere den Wertausgleich nicht aufbringen kann. Beste Lösung ist dann meist der gemeinsame Verkauf oder die Übertragung auf die gemeinsamen Kinder. Auch eine Realteilung, zum Beispiel die Aufteilung eines Hauses in zwei Wohnungen, ist eine Option. Können sich die Partner nicht einigen, kann es auf Antrag eines Partners zur Teilungsversteigerung kommen – eine meist ungünstige Option. Auch wenn es unromantisch ist: Experten raten bei Immobilienbesitz zu einem Ehevertrag.

Immobilie vor Gläubigern schützen

Bei größeren Vermögen oder komplexen Eigentumsverhältnissen kann sich auch ein Gedanke zum Schutz vor Gläubigern lohnen. Unter dem Stichwort Asset Protection haben sich Kanzleien insbesondere auf den Schutz des Privatvermögens haftungsgefährdeter Personen spezialisiert, etwa Unternehmer, Geschäftsführer oder Gesellschafter. Obwohl das deutsche Recht hier enge Grenzen setzt, gibt es Gestaltungspielräume.

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Autor

Jürgen Baltes