Altersvorsorge / 27.12.2021

Baufinanzierung: Die 7 wichtigsten Fragen und Antworten

Von Annuität bis Zinssatz: Wie funktioniert eigentlich ein Baukredit? Eine Schnelleinstieg für angehende Häuslebauer.

Baufinanzierung: Die 7 wichtigsten Fragen und Antworten. – Rohbau eines Einfamilienhauses.

Inhalt

Viele Menschen träumen von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus. Auch mit Blick auf die Altersvorsorge sind Immobilien ein interessanter Baustein. Gleichzeitig sind sie für die meisten vermutlich die größte Investition ihres Lebens – die über eine lange Zeit finanziert werden muss. Es lohnt sich also, diese Finanzierung gut zu durchdenken.

Wie bekomme ich einen Immobilienkredit?

Wer eine Immobilie finanzieren will, braucht in der Regel ein Hypothekendarlehen. Kreditgeber sind Banken und Sparkassen, aber auch Bausparkassen, Versicherungen oder Online-Plattformen.

Bei einem Hypothekendarlehen lässt sich der Kreditgeber zur Absicherung des geliehenen Betrags eine entsprechende Grundschuld (Hypothek) ins Grundbuch eintragen. Dadurch kann er über die Immobilie verfügen, falls Sie den Kredit nicht wie vereinbart zurückzahlen.

Um dies zu vermeiden, versucht er, das individuelle Risiko jedes Kredits möglichst genau einzuschätzen. Standardmäßig wird dazu eine Bonitätsauskunft eingeholt, etwa von Schufa, Creditreform oder Bürgel. Darüber hinaus legt jede Bank eigene Kriterien an.

  • Sind Sie angestellt oder selbständig? (Manche Banken bieten grundsätzlich keine Kredite für Selbständige)
  • Haben Sie einen befristeten Arbeitsvertrag? (besser unbefristet)
  • Haben Sie in der Vergangenheit oft die Stelle gewechselt?
  • Welche sonstigen finanziellen Verpflichtungen und Kredite haben Sie?
  • Wie steht Ihr monatliches Einkommen im Verhältnis zu den Ausgaben?

Zudem wird abgewogen, in welcher Lage die Immobilie und wie der Kaufpreis zur Marktentwicklung liegt.

Bei guter Bonität erhalten Sie in der Regel den banküblichen Zinssatz. Ist die Bonität aus Sicht der Bank grenzwertig, verlangt sie entweder einen Risikoaufschlag oder lehnt den Kredit sogar ab.

Einen ersten Überblick über die aktuellen Konditionen bieten die Webseiten der großen Kreditvermittler.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Immobilienkredite sind in der Regel Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität).

Diese Rate setzt sich aus einem Teil für den Zins und einem Teil für die Tilgung (Rückzahlung) des Kredits zusammen.

Mit jeder gezahlten Rate sinkt Ihre Restschuld. Da sich der Zinssatz auf die Restschuld bezieht, zahlen Sie Monat für Monat weniger Zinsen an die Bank. Weil zugleich aber die Monatsrate festgeschrieben ist, wächst im Gegenzug der Teil, den Sie zur Tilgung zahlen. Die Kreditschuld schrumpft also im Laufe der Zeit in immer größeren Schritten.

Rechenbeispiel: Wie Zins, Tilgung und Rate zusammenhängen

Sie nehmen einen Kredit über 300.000 Euro zu folgenden Konditionen auf:

  • Der Zinssatz (Sollzins) beträgt 1,5 Prozent von 300.000 Euro = 4500 Euro pro Jahr = 375 Euro pro Monat
  • Die anfängliche Tilgung beträgt 3 Prozent von 300.000 Euro = 9000 Euro pro Jahr = 750 Euro pro Monat.

Daraus ergibt sich automatisch eine Monatsrate von (375 + 750 =) 1125 Euro.

Bereits nach einem Monat verändern sich die Anteile. Sie haben 750 Euro zurückgezahlt, der Restkredit ist auf 299.250 Euro geschrumpft. Der Zinsanteil sinkt auf 374,06 Euro. Der Rest der Monatsrate geht in die Tilgung. Im Gegenzug steigt also der Tilgungsanteil auf 750,94 Euro.

 

Rate Zinsanteil Tilgungsanteil
erster Monat 375 Euro 750 Euro
zweiter Monat 374, 06 Euro 750,94 Euro
nach 10 Jahren ca. 254 Euro ca. 871 Euro
nach 20 Jahren ca. 113 Euro ca. 1012 Euro

Nach 27 Jahren ist der Kredit abbezahlt. Insgesamt haben Sie 65.146 Euro an Zinsen gezahlt.


Was sind Sollzins, Effektivzins und Bereitstellungszins?

  • Der Sollzins (früher Nominalzins genannt) ist der Zinssatz zur Berechnung der Kreditrate.
  • Der Effektivzins beinhaltet Gebühren und alle sonstigen Nebenkosten eines Kredits und damit die tatsächlichen Kosten.

Der Effektivzins muss gemäß Preisangabenverordnung (PAngV) immer angegeben werden, damit Kreditangebote besser vergleichbar sind. Er liegt in der Regel leicht über dem Sollzins.

Möglicherweise müssen Sie Bereitstellungszinsen zahlen. Jeder Kreditvertrag beinhaltet auch ein konkretes Auszahlungsdatum. Dieses sollte möglichst mit dem Zeitpunkt übereinstimmen, zu dem das Geld auch benötigt wird. Denn kommt zum Beispiel ein Kaufvertrag erst Monate später zustande, verlangt die Bank für die Zeit bis zur Auszahlung eventuell so genannte Bereitstellungszinsen. Diese sind oft höher als der eigentliche Darlehenszins. Um dies zu vermeiden, sollten Sie bereitstellungszinsfreie Fristen vereinbaren. Diese können je nach Bank zwischen einem und zwölf Monaten liegen.

Welche Rolle spielt die anfängliche Tilgungsrate?

Wer einen höheren Tilgungssatz wählt, erhöht zwar damit seine Monatsrate, ist aber schneller schuldenfrei und spart auf lange Sicht enorm viel Zinsen. Experten empfehlen rund drei, mindestens aber zwei Prozent Tilgung.

Die folgenden Rechenbeispiele zeigen, wie sehr sich eine höhere Tilgungsrate auswirkt:

 

Beispiel 1 Beispiel 2 Beispiel 3
Kreditsumme 300.000 Euro 300.000 Euro 300.000 Euro
Sollzins 1,5 % 1,5 % 1,5 %
anfängliche Tilgungsrate 1,5 % 3 % 4,5 %
Monatsrate 750 Euro 1125 Euro 1500 Euro
Kredt abbezahlt nach ... 46 Jahren 27 Jahren 19 Jahren
Insgesamt Zinsen bezahlt ca. 116.000 Euro ca. 65.000 Euro ca. 45.000 Euro

Es lohnt sich, ein wenig mit diesen Variablen spielen. Dazu gibt es im Internet zahlreiche Baufinanzierungsrechner, etwa der Stiftung Warentest oder des Portals Zinsen-berechnen.de.

Was ist der Beleihungswert?

Ihre besten Konditionen geben Banken in der Regel bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent. Das heißt, Sie müssen 40 Prozent des Kauf- oder Baupreises selbst aufbringen. Zwar sind oft auch 100-Prozent-Finanzierungen (Vollfinanzierungen) möglich, aber nur bei entsprechender Bonität und zu schlechteren Konditionen.

Experten raten, für eine solide Baufinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzubringen, und obendrauf die Kaufnebenkosten, etwa für Grunderwerbssteuer, Notar und Makler. Diese können bis zu zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wie wichtig sind Sondertilgungen?

Möglicherweise kommen Sie in der Zukunft zu etwas Geld und wollen dies nutzen, um ihren Kredit schneller abzulösen. Dazu ist es wichtig, dass der Vertrag Sondertilgungen erlaubt. Üblich sind 5 Prozent jährlich. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro könnten Sie also in einem Jahr 15.000 Euro extra überweisen.

Viele Banken bieten die Sondertilgung ohne Aufpreis an, andere lassen sich diese in Form eines höheren Zinssatzes bezahlen. Es gibt feste Sondertilgungsrechte (fester Betrag zum festen Zeitpunkt). Besser sind flexible Vereinbarungen.

Wie sehr eine Sondertilgung den Kredit drücken kann, zeigt die Abwandlung des obigen Beispiels (300.000 Euro Kredit, Sollzins: 1,5 Prozent, Tilgung: 3 Prozent, Laufzeit 15 Jahre): Ohne Sondertilgung beträgt die Restschuld nach 15 Jahren noch 148.700 Euro. Leisten Sie einmal pro Jahr 5000 Euro Sondertilgung, blieben nach 15 Jahren nur noch 65.000 Euro Schulden übrig.

Im Zweifel sollten Sie lieber die monatliche Rate etwas niedriger wählen und ein kostenloses Sondertilgungsrecht einbauen. Denn umgekehrt wird die Sache meist schwieriger. Wer Probleme bekommt, seine monatliche Rate zu zahlen, sollte zwar rechtzeitig mit seiner Bank sprechen, etwa über eine Stundung, eine Reduzierung der Rate oder die Ablösung des Kredits, doch das ist oft unangenehm, nicht immer vorteilhaft und klappt auch nicht immer.

Für eine vorzeitige Ablösung eines Kredits verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, eine Art Schadenersatz für die entgangenen Zinseinnahmen.

Wie lange soll die Sollzinsbindung sein?

In der Regel haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zinsbindungszeiten. Möglich sind meist 5, 10,15 oder sogar 20 Jahre. So lange sind die Konditionen festgeschrieben. Die Bank kann also nicht einfach mittendrin die Zinsen erhöhen. Man spricht von Sollzinsbindung. Vorteil langer Laufzeiten ist also die Berechenbarkeit. Dafür verlangen Banken jedoch einen höheren Zinssatz.

Natürlich muss nicht die gesamte Kreditsumme bis zum Ende der Sollzinsbindung abbezahlt sein. Normalerweise bleibt eine Restschuld übrig. Dann können Sie in der Regel den Kredit zu neuen Konditionen weiterführen oder zu einer anderen Bank wechseln. 

Während die Bank einen Darlehensvertrag nicht einfach kündigen darf, haben Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (Link). Nach zehn Jahren können Sie aus dem Vertrag herauskommen, egal wie lange dieser noch läuft. Wer beispielsweise irgendwann feststellt, dass er seinen Immobilienkredit zu teuer abgeschlossen hat, kann hiervon Gebrauch machen. Die Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Dennoch ist das Ganze mit Aufwand und Kosten verbunden. Es sind Fristen und Formalien einzuhalten, das Umtragen der Grundschuld auf eine neue Bank verursacht Kosten.

Tipp: Verbraucherzentralen beraten neutral

Baufinanzierung ist eine komplexe Sache. Bevor Sie etwas unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt gut beraten lassen. Eine gute Anlaufstelle sind die Verbraucherzentralen. Die Beratungsgespräche sind in der Regel kostenpflichtig, dafür erhalten Sie anders als etwa bei einer Bank eine neutrale Beratung.


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Autor

Jürgen Baltes