Altersvorsorge / 23.05.2022

Forward-Darlehen: Günstige Bauzinsen sichern

Die Zinsen für Baukredite steigen wieder. Wer Haus oder Wohnung abbezahlt, kann deshalb oft schon jetzt von einer Anschlussfinanzierung profitieren.

Forward-Darlehen: Günstige Bauzinsen sichern. – Neubausiedlung mit Einfamilienhäusern.

Inhalt

Bauzinsen steigen wieder

Die Zeit der Niedrigstzinsen ist vorbei. Das freut Sparer, treibt aber allen, die einen Kredit aufnehmen müssen, Sorgenfalten ins Gesicht. Bereits seit Jahresbeginn 2022 sind die Zinssätze für zehnjährige Immobiliendarlehen von 1 auf 2,6 Prozent gestiegen. Ökonomen des Ifo-Instituts halten 3 Prozent im Jahresverlauf für realistisch. Und kaum jemand rechnet indes damit, dass sich die Bauzinsen in nächster Zeit wieder zurückentwickeln werden.

Betroffen sind nicht nur angehende Immobilienbesitzer, die sich aktuell nach einem Kredit umschauen. Auch wer bereits seit Jahren abzahlt, muss die Entwicklung mit Sorgen sehen. Denn wenn die Zinsbindungsfrist seines Vertrags ausgelaufen und der Kredit noch nicht völlig getilgt ist, wird die Bank einen aktuell üblichen Zins verlangen, um den Vertrag weiterzuführen.

Wenn also der Trend nach oben zeigt, kann es sich lohnen, erst gar nicht so lange zu warten und rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung anzugehen. Damit sichern Sie sich schon heute die aktuellen Zinskonditionen.  

Wann kann ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Eine Anschlussfinanzierung kommt in Frage, wenn Ihr Kreditvertrag demnächst oder auch erst in drei Jahren ausläuft.

Gleiches gilt für alle, deren Verträge bereits länger als zehn Jahre laufen, gemessen von der vollständigen Kreditauszahlung an. Denn hier gilt ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Besprechen Sie im ersten Schritt mit Ihrer Bank, welche Möglichkeiten diese bietet, noch von den aktuellen Zinsen zu profitieren. Liegt die Restlaufzeit des bisherigen Kredits bei 6 bis 12 Monaten, sollte es möglich sein, bereits jetzt einen neuen Anschlusskredit zum aktuellen Marktzins zu vereinbaren. Denn oftmals kann ein Vertrag so weit im Voraus abgeschlossen werden, ohne dass die Bank Bereitstellungszinsen verlangt (im Zweifel verhandeln!). 

Was ist ein Forward-Darlehen?

Die gängige Vorgehensweise, sich einen aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern, ist ein Forward-Darlehen. Dieses wird ausschließlich zur Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten vergeben. Einziger Unterschied zu einem üblichen Annuitätendarlehen ist hierbei, dass der Darlehenszins bereits heute festgelegt wird, die Laufzeit aber erst in der Zukunft beginnt. Üblich sind zwei bis drei Jahre, Banken bieten aber auch Forward-Darlehen bis zu fünf Jahren und mehr an.

Was ist der Nachteil eines Forward-Darlehens?

Forward-Darlehen sind immer teurer als solche, die gleich zur Auszahlung kommen. Das Zinsrisiko zwischen Abschluss und Auszahlung lässt sich die Bank über einen Aufschlag bezahlen. Dieser liegt üblicherweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat berechnet – abhängig davon, mit welcher Zinsentwicklung die Bank in Zukunft rechnet.

Beispiel: Bei 0,015 Prozent Aufschlag pro Monat, einer Forward-Phase von 30 Monaten und einem Marktzins von 2,5 Prozent würde das Forward-Darlehen 2,95 Prozent kosten. Dies ist dann der Zinssatz für die gesamte Laufzeit.

Der Vertrag ist verbindlich, der Kredit muss zum vereinbarten Zeitpunkt genommen und anschließend wie vertraglich geregelt getilgt werden.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, kann niemand sicher sagen, es ist quasi eine Wette auf die Zinsentwicklung. Aber: Je niedriger der aktuelle Marktzins ist und je stärker der allgemeine Zinsdruck nach oben wird, desto interessanter wird diese Option. Wer zum Beispiel 2021 ein Forward-Darlehen abschlossen hat, dürfte heute zu den Gewinnern zählen. In der aktuellen Phase, wo Baukredite bereits einen ersten Zinssprung hinter sich haben, ist dies nicht mehr ganz so gewiss. Ein Forward-Darlehen lohnt sich umso mehr, je stärker die Zinsen in der Forward-Phase steigen. Falls sie konstant blieben, wäre es ein Minusgeschäft.

Allerdings schafft ein Forward-Darlehen auch Planungssicherheit. Gerade in unsicheren Zeiten können so die weiteren Finanzierungskosten über viele Jahre festgezurrt werden.

Wie lange im Voraus soll ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Auch wenn Banken Forward-Darlehen bis zu 60 Monaten und mehr anbieten, wird von Experten meist ein Zeitraum von zwei bis drei Jahren empfohlen. Denn für diese Zeit sei die Zinsentwicklung zumindest halbwegs vorhersehbar. Je länger der Zeitraum, desto unsicherer werden Prognosen – für die Kunden wie auch die Banken.

Zudem steigt mit längerer Forward-Phase der Zins kontinuierlich an. Beispiel: Aufschlag 0,015 Prozent, Marktzins 2,5 Prozenz. Bei zweijähriger Forward-Phase liegt der künftige Darlehenszins bei 2,86 Prozent, bei fünfjähriger Forward-Phase sind es 3,4 Prozent.

Wie berechne ich ein Forward-Darlehen?

Teilweise nennen Banken konkrete Zinssätze für Forward-Darlehen. Üblicherweise wird aber ein monatlicher prozentualer Aufschlag auf den jeweils aktuellen Darlehenszins der Bank angegeben.

Beispielrechnung

Die Rechnung ist einfach: Je niedriger der Zinsaufschlag und je kürzer der Zeitraum bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens, desto niedriger ist dessen Zinssatz.

 

Forward-Darlehen im Mai 2022
Zinssatz aktuell Auszahlung des Kredits Zinssatz des Kredits
2,6 % Mai 2024 2,87 %
Mai 2025 3,05 %
Mai 2026 3,23 %
Mai 2027 3,41 %
Quelle: Eigene Berechnung, Aufschlag 0,015 Prozentpunkte/Monat, 6 Monate zinsfreie Bereitstellungszeit

Vorteilhaft wäre in diesem Fall ein Forward-Darlehen für drei Jahre nur dann, wenn der aktuelle Darlehenszins im Mai 2024 über 3,05 Prozent liegen würde. Liegt er darunter, wird der Vertrag zum Minusgeschäft.


Wie schließe ich ein Forward-Darlehen ab?

Ein Forward-Darlehen ist im Prinzip ein normales Annuitäten-Darlehen und wird auch genauso abgeschlossen. Entsprechend sollten Sie neben dem Zins auch auf wichtige Nebenbedingungen achten, etwa die Möglichkeit von Sondertilgungen und die mögliche Änderung der Tilgungshöhe (idealerweise drei- bis viermal während der Laufzeit). Das verschafft den manchmal nötigen Spielraum während der Tilgungsphase.

Vor einem Wechsel der Bank sollten Sie dabei nicht zurückschrecken. Dieser liegt nahe, wenn Mitbewerber ihre bisherige Bank deutlich unterbieten. Aufwand und Kosten hierfür sind überschaubar. Die neue Bank wird Unterlagen für die Kreditprüfung verlangen, etwa Lageplan und aktuellen Grundbuchauszug. Ein Notar muss die Grundschuld umtragen, das kostet üblicherweise wenige hundert Euro.

Wann sollte ich kein Forward-Darlehen abschließen?

Rechtlich ist der Forward-Vertrag absolut bindend, auch wenn er erst in ein paar Jahren zum Tragen kommt. Daher ist von einem solchen Vertrag abzuraten, wenn die persönliche Situation unsicher ist. Steht zum Beispiel ein Umzug in eine andere Stadt an, möglicherweise eine Trennung oder der Verkauf der Immobilie, kann das Ganze kompliziert werden. Haben zum Beispiel beide Ehepartner den Vertrag unterschrieben, sich aber in der Vorlaufphase getrennt, kann die Bank dennoch beide für die monatliche Rate haftbar machen.

Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

Nicht in jedem Fall ist ein Forward-Darlehen die günstigste Option. Was Sie stattdessen tun können.

Alten Kredit vorzeitig kündigen

Ist das aktuelle Zinsniveau niedriger als der bislang gezahlte Darlehenszins, lässt sich ein bestehender Kreditvertrag auch vorzeitig kündigen und die Restschuld in einen neuen Vertrag überführen. Dafür verlangen die Banken eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung, als Ausgleich für ihre entgangenen Zinseinnahmen. Oft ist diese so hoch bemessen, dass sich der Ausstieg nicht lohnt. Wird indes die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht im Kreditvertrag dargelegt, müssen Kunden diese nicht zahlen, wie der BGH 2021 entschieden hat.

Sondertilgung nutzen

Die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen erleichtern kann auch ein Blick auf den bisher gezahlten Darlehenszins sowie die Restschuld. Je geringer die Restschuld zum Ende der bisherigen Kreditlaufzeit, desto weniger relevant ist das Thema überhaupt. Und je höher der bisherige Zinssatz, desto interessanter kann es, die Restschuld über Sondertilgungen – möglicherweise mit Hilfe eines neuen Kredits – oder eine Erhöhung des Tilgungssatzes herunterzudrücken.

Das Verhältnis des alten zum neuen Zinssatz ist übrigens kein Entscheidungskriterium für oder gegen ein Forward-Darlehen. Denn bei dieser Abwägung geht es lediglich um den erwarteten Zins in der Zukunft.

Neuer Kredit ohne Forward-Darlehen

Läuft der Kredit innerhalb der nächsten zwölf Monate aus, sollten Sie versuchen, mit Ihrer Bank einen Anschlusskredit ohne Aufschläge zu vereinbaren. Denn etliche Banken bieten einen Vorlauf bis zu einem Jahr ohne Bereitstellungszinsen an. Sollten Sie die Bank wechseln, ist besonders darauf zu achten, dass die Anschlussfinanzierung lückenlos an den bisherigen Kredit anschließt.

Fazit: Genau rechnen, nichts überstürzen

Ein Kreditvertrag ist schnell unterschrieben, muss dann aber über viele Jahre bedient werden. Ein Forward-Darlehen sollte daher einen nennenswerten Vorteil bieten, damit es sich lohnt, in Form von erwarteter Zinsersparnis und Planungssicherheit. Es sollte zudem geringe Risiken geben, was die persönliche und berufliche Situation betrifft.

Und bei allem Unmut über die vielleicht verpasste Chance auf einen wirklich günstigen Kredit sollten Häuslebauer nicht vergessen, dass das aktuelle Zinsniveau im langfristigen Vergleich immer noch niedrig ist. Anfang der 2000er Jahre lag der übliche Zinssatz für zehnjährige Immobilienkredite über lange Zeit um die fünf Prozent.

Autorenbild

Autor

Jürgen Baltes