Aktuell beleuchtet / 20.04.2015

Generation 50 plus: Was Sie bei der Baufinanzierung beachten sollten

Wer jenseits der 50 eine Immobilie finanzieren will, muss als Kunde einiges beachten. Gute Angebote gibt es trotzdem – gewusst, wie!

Baustellle Hausbau – Bildnachweis: istockphoto.com © Frizzantine

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird mittlerweile immer später geträumt: Vor drei Jahrzehnten waren Immobilienkäufer im Schnitt gut zehn Jahre jünger als heute. Kein Wunder, denn auch Familien werden immer später gegründet, vor dem Eigenheim stehen oft andere Wünsche. Aber ist es sinnvoll, mit 50 Jahren (oder noch später) eine Baufinanzierung einzugehen? Ja, wenn man bestimmte Fallstricke einkalkuliert. 

Die Finanzierung wird zu teuer

Hier muss man unterscheiden: Solange Sie noch im Berufsleben stehen, werden Sie eine angemessene Finanzierung wahrscheinlich problemlos schultern können. Anders kann es aussehen, wenn Sie mit einer Hypothek in Rente gehen. Entweder ist die Immobilie dann bereits abbezahlt. Oder aber Sie sichern sich die Option, dass die Rate der Baufinanzierung entsprechend gesenkt werden kann. Gehen Sie zum Beispiel davon aus, dass Sie mit 65 nur noch 70 Prozent des letzten Nettoeinkommens zur Verfügung haben, sollten Sie die Rate mindestens um diesen Faktor senken können. Am einfachsten geht das, indem Sie einen Vertrag mit einem hohen Tilgungssatz vereinbaren, den Sie dann mit 65 senken.

Alternativ können Sie natürlich auch zwei Darlehen abschließen: Eins ist so bemessen, dass es mit 65 abbezahlt ist – das andere läuft in die Rentenphase hinein, hat aber eine deutlich geringere Rate, die dann auch zu schultern ist. 

Die Zinsen steigen

Auch wenn es aktuell unwahrscheinlich ist: Aber bei einer Finanzierung über 15 oder 20 Jahre müssen Sie das Risiko steigender Zinsen bedenken. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich die Zinsen bis zum Laufzeitende zu sichern. Solche sogenannten Volltilgerdarlehen werden immer häufiger angeboten und kosten nur einen geringen Zinsaufschlag. Und Sie geben Ihnen die Gewissheit, dass steigende Zinsen für Sie kein Thema mehr sind. Denn Sie brauchen keine Anschlussfinanzierung, weil Ihr Darlehen abbezahlt ist. 

Sie binden sich eine starre Belastung ans Bein

Bei einer Baufinanzierung mit einem klassischen Annuitätendarlehen bleiben die Raten konstant. Mit einem festen Zins ist die monatliche Belastung kalkulierbar – bei einem Volltilgerdarlehen sogar bis zum Ende der Laufzeit. Auf der anderen Seite bedeutet das eine feste monatliche Belastung über viele Jahre, die vielen zum Beispiel bei einer Altersteilzeit zu hoch ist.

Um das aufzuweichen, gibt es zum einen die Möglichkeit, Sondertilgungsrechte zu vereinbaren. Damit haben Sie die Möglichkeit, jedes Jahr einen Teil Ihrer Kreditschuld außer der Reihe zu tilgen. Üblich ist es heute, bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Finanzierungssumme als Sondertilgung zu vereinbaren. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro können dann pro Jahr 5.000 bis 10.000 Euro zusätzlich getilgt werden. Dadurch sinkt Ihre Restschuld. – Vereinbaren Sie dann gleichzeitig, dass der Tilgungssatz gesenkt werden kann, können Sie die Monatsrate absenken und so die starre Belastung aufbrechen. 

Eigenkapital wird benötigt

Je später Sie in eine Finanzierung einsteigen, umso kürzer ist das Zeitfenster für die Rückzahlung des Darlehens: Die Folge können (zu) hohe Raten sein. Das lässt sich entschärfen, indem Eigenkapital eingesetzt wird – und das sollten Sie tatsächlich dringend tun. Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro, einem Zins von 2,75 Prozent und einer Tilgung von vier Prozent kostet bei einer Vollfinanzierung 1.687 Euro monatlich – bei 20 Prozent Eigenkapital sind es nur noch 1.350 Euro, bei 40 Prozent sogar nur 1.012 Euro.

Ein weiterer Vorteil: Sie senken nicht nur die absolute Belastung, sondern durch die niedrigeren Beleihungsgrenzen auch den Zins. Das führt wiederum dazu, dass bei gleicher Ratenhöhe schneller getilgt wird. 

Sie haben zu hohe Schulden für diese Lebensphase

Das Argument der zu hohen Schulden greift vor allem dann, wenn Sie krank werden und aus dem Job ausscheiden müssen. Denn das Risiko gesundheitlicher Probleme steigt nun einmal mit über 50 deutlich an – und damit auch die Gefahr, dass eine kaum abbezahlte Immobilie für den Partner oder die Familie zu einem finanziellen Kraftakt wird.

Dem lässt sich natürlich eine gute Absicherung entgegenstellen: Einen Invaliditätsschutz in Form einer Berufsunfähigkeitsversicherung kann man mit Anfang 50 nur noch schwer abschließen – ein Basisschutz in Form einer Dread-Disease- oder Grundfähigkeitsversicherung ist aber immer möglich. Ein Muss ist aber die Risikolebensversicherung, wenn eine Familie zu versorgen ist. Und selbst mit ein paar Vorerkrankungen ist die auch gut zu bekommen.  

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Autor

Oliver Mest