Altersvorsorge / 12.09.2022

„Senioren Geld aus der Tasche ziehen“

TV-Werbespots preisen den Teilverkauf als perfekte Form der Immobilienverrentung. Warum ein Experte davon gar nichts hält.

Seniorin sitzt vor ihrem Haus in der Sonne. Bild: IMAGO / Westend61 / Mareen Fischinger

Steffen Sebastian ist Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg und einer der renommiertesten Experten zum Thema. Vor dem derzeit boomenden Teilverkauf warnt er eindringlich. Warum eigentlich? Und welche Alternativen sieht er für Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum verrenten wollen? Ihre-vorsorge.de hat nachgefragt.

Herr Sebastian, Sie warnen mit eindringlichen Worten vor dem Teilverkauf. Warum?

Prof. Dr. Sebastian: Weil den Leuten hier falsche Tatsachen vorgegaukelt werden. Das Ganze hat aus meiner Sicht mit einem Verkauf nichts zu tun, sondern ist materiell ein Darlehen – und müsste auch als solches benannt sowie klassifiziert werden.

Sie meinen, die Bezeichnung Teilverkauf ist irreführend?

Prof. Dr. Sebastian: Richtig, denn der Kunde erhält nach Vertragsabschluss eine bestimmte Summe Geld und zahlt von dem Zeitpunkt an monatlich ein so genanntes Nutzungsentgelt. Dieses ist aber nicht mit einer Miete für den verkauften Hausanteil gleichzusetzen, sondern nichts anderes als ein vergleichsweise hoher Zins. Mit diesem finanzieren die Anbieter genau den Kredit, den sie für den Teilkauf der Immobilie aufgenommen haben. Nicht umsonst ist die vom Anbieter „Nutzungsentgelt“ genannte Zahlung in der Regel an den Euribor gekoppelt. Das ist der Zins, der im Interbankengeschäft für Termingelder fällig wird.

Der Euribor ist in jüngster Zeit kräftig gestiegen. Bringt das die Anbieter in die Bredouille?

Prof. Dr. Sebastian: Die Anbieter nicht, denn sie vergeben nur ein Darlehen und sichern sich gleichzeitig gegen sämtliche Risiken ab: das Langlebigkeitsrisiko, das Instandhaltungsrisiko, das Zinsrisiko und auch das Wertverlustrisiko. Den Verkäufer können Zinserhöhungen dagegen durchaus in die Bredouille bringen, weil das „Nutzungsentgelt“ langfristig immer höher steigen kann. Die meisten Teilkaufverträge laufen über viele Jahre – und da kann das Entgelt auf ein Niveau steigen, das der Kunde vorher so nicht eingeplant hatte. Mit den jüngsten Zinssprüngen sind diese Zahlungen bereits deutlich gestiegen, auf vier oder gar fünf Prozent. Bei einem Zinssatz von fünf Prozent ist das Geld, das der Kunde vom Teilkäufer erhalten hat, schnell aufgezehrt. Hier offenbaren sich die Schwächen des Modells.

Könnten auch die Anbieter des Teilkaufs mit der Finanzierung ein Problem bekommen?

Prof. Dr. Sebastian: Die Finanzierung dieses Geschäfts ist anspruchsvoll. Der Teilkäufer ist nur Eigentümer einer halben Immobilie, die zudem auf Lebenszeit bewohnt ist. Ich kenne keine Bank, die bei einer solchen Konstellation ‘Hurra‘ schreit. Bei der Refinanzierung dürfte es daher eher um eine Unternehmensrefinanzierung des Teilkäufers als eine Immobilienrefinanzierung gehen.

Verbraucherschützer warnen ebenfalls vor dem Teilverkauf. Hat dieser denn überhaupt eine Zukunft?

Prof. Dr. Sebastian: Wenn Sie einmal im Internet recherchieren, schlagen Ihnen die Warnungen an jeder Ecke entgegen. Doch die Anbieter halten mit einer ungeheuren Vertriebsmacht dagegen und blenden die – meist schon älteren – Kunden mit millionenschwerer Werbung. Die Geschichte vom mündigen Bürger funktioniert hier nicht. Die einzige Lösung ist aus meiner Sicht eine schnelle Regulierung des Marktes. Auf der letzten Konferenz der Verbraucherschutzminister im Juni in Weimar wurde immerhin der Beschluss dazu gefasst, sich dem Thema anzunehmen.

Wobei ja auch die Volksbanken in das Teilverkauf-Geschäft eingestiegen sind...

Prof. Dr. Sebastian: Das ist für mich völlig unbegreiflich. Wenn windige Unternehmen versuchen, Senioren das Geld aus der Tasche zu ziehen, dann ist das bereits an den Pranger zu stellen. Aber wenn Genossenschaften, denen ihre Mitglieder großes Vertrauen schenken, so etwas machen, dann birgt dies noch viel mehr Sprengstoff. Ich nehme den Volksbanken nicht ab, dass sie die Hintergründe dieses Geschäftsmodells nicht durchdringen. Dabei haben gerade die Volksbanken mit ihren Senioren-Krediten ein viel besseres Produkt im Angebot.

Angenommen, Sie bräuchten im Alter Geld: Würden Sie einen Immobilienkredit vorziehen?

Prof. Dr. Sebastian: Ich persönlich ja. Dann behalte ich die Verfügungsgewalt über meine Immobilie, die ich später immer noch verkaufen kann. Doch hier brauchen wir mehr flexible Produkte – eben solche, wie die Volksbanken sie bereits anbieten. Ein Kreditnehmer mit 75 Jahren ist in einer ganz anderen Situation als eine Seniorin mit 90, der in ein Pflegeheim umziehen möchte. Senioren, die dagegen alle Sorgen los sein möchten, sollten aus meiner Sicht die Leibrente wählen. Bei diesem Modell werden – im Gegensatz zum Teilverkauf – das Instandhaltungsrisiko, das Langlebigkeitsrisiko und das Wertverlustrisiko an den Anbieter übertragen. Der Leibrentner selbst ist einfach nur ein sehr gut abgesicherter Mieter. Das macht die Leibrente zu einem Rundum-Sorglos-Paket – allerdings zum Preis einer nicht immer üppigen Rente.

Stimmt, die Leibrente gilt als vergleichsweise teuer...

Prof. Dr. Sebastian: Der erste Blick täuscht da häufig. Denn beim Teilverkauf bekommt der Kunde anfangs zwar mehr Geld ausbezahlt, geht aber auch ungleich höhere Risiken ein. Dies liegt im Geschäftsmodell begründet. Im Gegensatz zu Teilkaufunternehmen, die gleich Nutzungsentgelte erhalten, haben Leibrenten-Anbieter erst einmal nur Kosten. Sie müssen kalkulieren, was auf sie zukommt, rechnen mit einem Diskontierungszins von etwa fünf Prozent und bieten das Modell in der Regel erst ab einem Alter von 70 Jahren an. Angesichts der übernommenen Risiken halte ich das für gerechtfertigt. Die Leibrente ist nicht zuletzt ein etabliertes Modell, das bereits vor Jahrhunderten von Klöstern praktiziert wurde.

Es scheint einen großen Bedarf zu geben, die eigene Immobilie im Alter wieder zu Geld zu machen, ohne ausziehen zu müssen. Gibt es da nicht noch andere Ideen?

Prof. Dr. Sebastian: Es sind tatsächlich neue Modelle im Entstehen, bei denen ich zum Beispiel meine Immobilie verkaufe, zurück miete und später auch wieder zurückkaufen kann. Doch die machen das Ganze eher komplizierter als einfacher. Wir sollten uns eher darauf konzentrieren, die etablierten Modelle zu optimieren. So könnte man zum Beispiel die Leibrente anders refinanzieren. Etwa indem sich Investoren über die Cloud an einem Leibrentenanbieter mit zum Beispiel tausend Immobilien beteiligen können. Das wäre eine echte Modernisierung eines sehr traditionellen Produktes. Auch könnte der Staat die Umkehrhypothek fördern, indem er zum Beispiel das eine oder andere Risiko übernimmt. In allererster Linie aber sollte der Staat für faire Rahmenbedingungen im Markt der Immobilienverrentung sorgen.

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Autor

Jürgen Baltes