Steuererklärung: Wie Vermieter Kosten absetzen können

Berlin (dpa/tmn). Eigentümer von vermieteten Immobilien müssen ihre Einkünfte versteuern. Dazu ist die Anlage V der Einkommensteuererklärung auszufüllen. „Und zwar für jede Immobilie separat“, sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband. „Wem drei Eigentumswohnungen gehören, der muss drei Anlagen V einreichen, für jede Wohnung eine.“

Das Formular der Anlage V ist sehr detailliert. „Auf der Vorderseite werden die Einnahmen eingetragen“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler Deutschland. „Dazu gehört alles an Geld oder Geldeswert, was dem Vermieter im Rahmen der Vermietung und Verpachtung im Abrechnungsjahr zugeflossen ist.“

Das sind neben der eingenommenen Miete auch die Nebenkosten, die Mieter oder Pächter im Voraus gezahlt haben. „Auch wenn diese Umlagen wirtschaftlich den Charakter von durchlaufenden Kosten haben, müssen sie bei den Einnahmen erfasst werden. Auf der anderen Seite kann der Vermieter dann die von ihm gezahlten Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen.“

Anders als Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, dürfen Vermieter alle Aufwendungen, die durch ihre Immobile entstehen, von der Steuer absetzen. „Sie können Werbungskosten geltend machen, die sich steuersenkend auswirken“, betont Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen aus der Vermietung, entstehen Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden und so die Steuerlast senken.“

Die Liste der Werbungskosten, die geltend gemacht werden können, ist lang. Dazu zählen alle Aufwendungen, die der Erzielung von Mieteinkünften dienen.

Zu den typischen Werbungskosten gehören zum Beispiel die Kosten für

• Heizung
• Warmwasser
• Müllabfuhr
• Gebäudehaftpflichtversicherung
• Gebäudebrandversicherung
• Elementarschadenversicherung
• Verwaltungskosten
• Zahlungen an den Hausverwalter

„Auch die Zinsen, die für die Finanzierung der Immobilie gezahlt werden, fallen darunter“, so Wolfgang Wawro. „Aber nicht die Aufwendungen für die Tilgung.“

Ein wichtiger Posten sind die Anschaffungskosten. „Neben dem Kaufpreis fallen darunter auch Nebenkosten wie Auflassungsgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren sowie Notar- und Grundbuchkosten“, erklärt Klocke.

Diese Kosten können in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit zwei Prozent pro Jahr über den Weg der Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden, liegt die AfA bei 2,5 Prozent. „Allerdings trifft die Abschreibung nur auf den Anteil für die Gebäude zu“, sagt Klocke. Der Grund- und Bodenanteil nutzt sich nicht ab und kann deshalb nicht abgeschrieben werden.

Das Herausrechnen des Grundstücksanteils führt öfter zu Unstimmigkeiten mit den Finanzämtern. „Nicht immer akzeptieren die Finanzbeamten die Aufteilung, die der Notar im Kaufvertrag vorgenommen hat“, weiß Sibylle Barent. Häufig gehen sie von einem höheren Grundstücksanteil aus. Dann kann nur ein geringerer Teil der Gesamtkosten abgeschrieben werden.

Auch dem Steuerberater Wolfgang Wawro begegnet das in seiner Praxis. „Der Notar setzt den Grundstücksanteil mit 20 bis 25 Prozent an, aber das Finanzamt geht von 35 Prozent aus. Mitunter hilft dann nur ein Gutachter, um sich auf einen Wert zu einigen.“

Ein Streitpunkt können auch Renovierungs- und Modernisierungskosten sein. „Dabei geht es oft darum, ob sie direkt in dem Jahr als Werbungskosten abgesetzt werden können, in dem sie angefallen sind. Oder ob sie der Gebäude-AfA-Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden“, sagt Wawro. „Generell kann man davon ausgehen, dass Kosten für Renovierung und Instandhaltung direkt absetzbar sind.“

Werden aber selbstständig nutzbare Wirtschaftsgüter angeschafft, die mehr als 800 Euro netto kosten, müssen sie über ihre Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Das trifft auch für die Pflege des Gartens zu. Gartengeräte können direkt abgesetzt werden, der über 1.000 Euro teure Rasenmäher aber wird abgeschrieben.

Reparaturkosten sind erst abziehbar, wenn damit konkret ausgeführte Reparaturen bezahlt worden sind. Sie müssen auf einem gesonderten Blatt aufgelistet und in den Zeilen 40 bis 47 der Anlage V eingetragen werden, mit Angabe der Maßnahme, des Namens des Zahlungsempfängers und der Höhe des gezahlten Betrags.

Die Werbungskosten können sich durchaus summieren, sodass sie die Höhe der Jahreseinnahmen erreichen oder sogar übersteigen. „Dann hat man bei der Vermietung oder Verpachtung einen Verlust erwirtschaftet“, konstatiert Wawro. Dieser kann ein Jahr rückwirkend mit anderen Einkünften, zum Beispiel aus selbstständiger oder nichtselbstständiger Arbeit verrechnet werden. Bleibt dann noch etwas übrig, kann der Verlust sogar mit Einkünften der nächsten fünf Jahre verrechnet werden.

Aber Vorsicht: In welcher Höhe Werbungskosten geltend gemacht werden können, hängt wesentlich von den erzielten Mieteinnahmen ab. „Sie müssen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, damit die Werbungskosten vollständig abzugsfähig sind“, sagt Sibylle Barent. „Liegt die Miete darunter, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten automatisch um den entsprechenden prozentualen Anteil“

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