Altersvorsorge / 07.11.2022

Warum Bausparen sich wieder lohnen kann

Bausparverträge werden dank niedriger Darlehenszinsen wieder attraktiver. Richtig eingesetzt, lassen sich Tausende Euro sparen.

Hausmodell Rohbau steht auf einem Bausparvertrag. – Bild: IMAGO / allOver-MEV / imago stock&people

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Bausparen galt in vergangenen Jahren als Ladenhüter. Niedrige Bauzinsen von teilweise sogar unter einem Prozent gewährten Banken ja sowieso. Doch nun, mit der Vervierfachung der Zinsen für Hypothekenkredite auf um die vier Prozent, wird die Bausparidee neu entdeckt. Wer jetzt deshalb einen Bausparvertrag clever in seine Immobilienfinanzierung integriert und den „Bausparer“, wie man landläufig sagt, richtig nutzt, kann mehrere tausend Euro sparen. Wir beantworten für Sie die wichtigsten Fragen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Das Motto des klassischen Bausparens ist simpel: erst sparen, dann bauen. Bausparverträge tragen dazu bei, den Kauf oder Bau einer Wohnung, eines Hauses oder die Modernisierung einer Immobilie bezahlen zu können. In der Regel handelt es sich dabei um einen Baustein der Finanzierung, meist ist zusätzlich ein Baukredit von einer Bank oder Sparkasse nötig.

Jeder Vertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme, mindestens 5000 Euro, 10.000, 30. 000 oder oft bis zu 100.000 Euro abgeschlossen. Das ist auch der Betrag, den Sie einige Jahre später ausgezahlt bekommen. Einen Teil, meist 30 bis 50 Prozent, zahlen Sie vorher selbst in monatlichen Sparraten von zum Beispiel 100 bis 400 Euro über mehrere Jahre bei der Bausparkasse ein, um das sogenannte Mindestguthaben zu erreichen. Das ist die Voraussetzung für die Zuteilung, also die Auszahlung des Darlehens bis zur Höhe der Bausparsumme.

Warum wird Bausparen wieder attraktiver?

Die Experten der Stiftung Warentest haben zuletzt mehr als 200 Tarifvarianten von 17 deutschen Bausparkassen untersucht. Sie sprechen wegen des starken Anstiegs der Hypothekenzinsen von einem „Comeback des Bausparens“.

Nun sind die Zinsen, die die Bausparkassen für die Sparbeiträge herausrücken, mit derzeit bis zu 0,25 Prozent äußerst dürftig. Dafür garantieren die Kassen aber einen Zinssatz von meist nur 1,5 bis 2,5 Prozent für das Darlehen, obwohl es dieses erst in zum Beispiel sieben, acht oder zehn Jahren gibt.

Die logische Folge: Bauspardarlehen sind deshalb wieder günstiger als Bankkredite und bleiben es auch, wenn die Bauzinsen auf dem Niveau von um die vier Prozent verharren oder sogar weiter steigen sollten.

Die Warentester haben verschiedene Modelle durchgerechnet. Das Ergebnis: Fast 4000 Euro lassen sich mit einem richtig eingebauten Bausparvertrag im Vergleich zu einer Hypothekenfinanzierung sparen. Nachdem die Bauzinsen inzwischen weiter gestiegen sind, dürfte die Ersparnis sogar noch größer sein.

Wie kann ein Bausparvertrag beim Kauf einer Immobilie helfen?

Wenn Sie sich in ein zu schnürendes Finanzierungspaket einen Bausparvertrag einbauen lassen, haben Sie später diverse Möglichkeiten, die ausgezahlte Bausparsumme zu verwenden, etwa

  • für eine geplante Modernisierung oder Renovierung des Objekts, um zum Beispiel die steigenden Energiekosten durch eine bessere Dämmung oder erneuerbare Energien zu verringern;
  • um die vom Hypothekendarlehen übrig gebliebene Restschuld komplett zu tilgen;
  • oder Sie bringen das Geld bei einer nötigen Anschlussfinanzierung aus dem Vertrag als Sondertilgung ein und reduzieren so die Restschuld zumindest deutlich.

Planen Sie erst in Zukunft den Kauf einer Immobilie, lässt sich das Geld aus dem Bausparvertrag zum Beispiel für die Kaufnebenkosten verwenden, die zusätzlich zehn bis 15 Prozent ausmachen können. Oder Sie bringen das Geld als Eigenkapital ein, senken so den Teil der Kaufsumme, der von der Bank vorgeschossen wird, und können so niedrigere Zinsen aushandeln.

Welche Vorteile hat Bausparen noch?

Wenn Sie ein herkömmliches Baudarlehen aufnehmen wollen, bekommen Sie die bei Baukrediten üblichen Zinsen oft erst ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro. Bei kleineren Krediten bieten Banken und Sparkassen einen teureren Ratenkredit an.

Bei einem Bauspardarlehen gibt es hingegen keine Untergrenzen. Das Geld aus dem Bausparvertrag dürfen Sie aber nur für die Renovierung, Sanierung oder den Wohnungsbau verwenden.

Ich habe schon ein Immobiliendarlehen. Was bringt mir ein Bausparvertrag?

Wer vor ein paar Jahren seine Immobilie günstig mit Zinsen von zum Beispiel ein bis zwei Prozent finanzieren konnte, hat das Risiko, dass sich die monatlichen Raten beim Anschlusskredit in einigen Jahren um mehrere Hundert Euro pro Monat verteuern können. Voraussetzung: Es bleibt beim Anstieg der Zinsen am Kapitalmarkt.

Dieses Dilemma der höheren Zinsen in fünf oder mehr Jahren lässt sich jedoch ganz oder teilweise lösen: Sie können als Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Mit einem Bauspardarlehen haben Sie sogar die Möglichkeit, günstige Zinsen darüber hinaus bis zu 15 Jahre im Voraus zu sichern.

So eingesetzt ist der Bausparvertrag letztlich nichts anderes als eine Spekulation auf höhere Zinsen. Ob diese aber weiter zulegen oder wieder zurückgehen, steht in den Sternen. Dafür gewinnen Sie an Sicherheit. Durch einen Bausparvertrag können Sie künftige Gesamtkosten bereits heute besser kalkulieren. Und sollte das Zinsniveau in Zukunft höher sein, sparen Sie zusätzlich nennenswert Geld.

Welches Risiko habe ich mit einem Bausparvertrag?

Sie haben leider keine Garantie, Ihr Darlehen genau zu dem Zeitpunkt zu bekommen, an dem Sie das Geld brauchen. Denn Bausparkassen dürfen den Zuteilungstermin nicht garantieren, weil er von ihrer künftigen Geschäftsentwicklung abhängt.

Andererseits sind die Zuteilungsfristen der Bausparkassen seit vielen Jahren stabil, längere Wartezeiten sind derzeit nicht in Sicht.

Sicher aber ist: Je länger Sie sparen und je höher Ihre Sparbeiträge ausfallen, desto besser ist Ihre Bewertungszahl, die bestimmt, in welcher Reihenfolge unter der Gemeinschaft der Bausparer Bausparverträge zugeteilt werden. Sparraten und Bausparsumme müssen deshalb unbedingt aufeinander abgestimmt sein.

Was muss ich bei der Tilgung von Bauspardarlehen beachten?

Bei der Tilgung haben Sie zwei Vorteile:

  • Die Zinsen bleiben unverändert niedrig, auf der vereinbarten Höhe.
  • Sie können jederzeit hohe Sondertilgungen leisten und sogar Ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wie sie Banken bei Hypothekendarlehen für entgangene Zinsen verlangen.

Andererseits müssen Sie ein Bauspardarlehen normalerweise auch viel schneller als Hypothekenkredite abstottern. Die Tilgungsbelastung von häufig mehrere hundert Euro pro Monat sollte man deshalb nicht unterschätzen. Experten empfehlen deshalb, nicht zu hohe Bausparsummen zu vereinbaren. Diese sollten in der Regel nicht mehr als 20 Prozent des Kaufpreises abdecken.

Was verlangen Bausparkassen extra?

Laut der Untersuchung von Stiftung Warentest wird für alle untersuchten Tarife eine Abschlussgebühr verlangt. Diese beträgt je nach Tarif und Anbieter zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Beläuft sich diese auf zum Beispiel 100.000 Euro, sind also schon bis zu 1600 Euro an Abschlussgebühr fällig.

Hinzu kommen laufende Kosten, diese liegen in der Regel bei 12, 15 oder 18 Euro pro Jahr.

Außerdem kassieren manche Bausparkassen auch noch das sogenannte Agio, eine Art Sondergebühr von 1,0 oder gar 2,0 Prozent der Darlehenssumme für die Herausgabe des Darlehens. Das wären bei 60.000 Euro noch einmal 600 oder 1200 Euro extra.

Wie finde ich ein gutes Angebot?

Sie können sich bei unabhängigen Quellen informieren. Möglich ist dies vor allem bei den Verbraucherzentralen. Auch bei Baufinanzierungsvermittlern können Sie sich beraten lassen.

Was Sie nicht tun sollten: Zu einer Bausparkasse, Bank oder einem Vermittler gehen und sich den nächstbesten Vertrag „andrehen“ lassen, ohne Angebote zu vergleichen und ein von Expertenseite überprüftes Gesamtkonzept für Ihre gesamte Baufinanzierung zu haben.

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Autor

Thomas Öchsner