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In den vergangenen Wochen hat es viel Verwirrung um die Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gegeben. Nach dem überraschenden Stopp am 24. Januar können Häuslebauer seit 21. Februar wieder Anträge stellen – zumindest für Sanierungsprojekte. Die Förderung von Effizienzhaus-40-Gebäuden soll bald wieder starten. Doch für Immobilien gibt es noch viele weitere Förderprogramme, vom Staat, aber auch von Bundesländern und Kommunen. Ein Überblick.
Was ist bei einem KfW-Darlehen zu beachten?
Ein Antrag auf KfW-Darlehen kann nur gestellt werden, bevor das Bauvorhaben begonnen wurde, in der Regel parallel zur Finanzierung. Der Antrag muss über die Bank laufen, die Ihre Finanzierung übernimmt, da die KfW selbst keine Filialen unterhält. Mit den Arbeiten begonnen werden darf erst, wenn die KfW die Förderung genehmigt hat. Bedingungen und Antragsprozedere mögen auf den ersten Blick etwas kompliziert erscheinen. Doch wer die Kriterien erfüllt, für den dürfte sich der Aufwand lohnen.
Gibt es KfW-Darlehen auch für Hauskauf und Neubau?
Bislang hatte die staatliche KfW-Bank in Frankfurt Bau, Kauf und Sanierung von Immobilien mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen gefördert. Am 24. Januar 2021 wurde das Programm gestoppt, nur bis 23. Januar eingegangene Anträge werden noch bearbeitet.
Seit 21. Februar 2022 können wieder Förderanträge gestellt werden, allerdings zunächst nur die Sanierung zum Effizienzhaus oder für die Sanierung mittels Einzelmaßnahmen. Dabei muss der Effizienzhausstandard 40 erreicht werden. Das heißt, der Primärenergieverbrauch darf nur 40 Prozent eines definierten Neubaustandards betragen. Den zuvor ebenfalls geförderten Effizienzhausstandard 55 gibt es nicht mehr.
Die betroffenen Programme tragen die Nummern 261 und 261 (Kreditprogramme). Hier sind zinsgünstige Darlehen bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit bei Komplettsanierung, bis zu 60.000 Euro für Einzelmaßnahmen möglich. Zudem werden je nach erreichter Effizienzstufe Tilgungszuschüsse gewährt.
Im Zuschussprogramm (Programmnummer 461) wird für die Komplettsanierung pro Wohneinheit ein Sanierungszuschuss bis zu 75.000 Euro gezahlt.
In Kürze wiederaufgenommen werden sollen diese KfW-Programme auch für den Bau von Wohnhäusern nach Effizienzhaus-40-Standard, allerdings nur mit begrenzten Fördertöpfen und zeitlich befristet. Ab dem Jahr 2023 soll die KfW-Förderung dann komplett neu aufgestellt werden.
Ungeachtet dessen bietet die KfW weitere Förderprogramme. So wird der Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie unabhängig vom Energieeffizienzstandard mit einem zinsgünstigen Kredit bis 100.000 Euro gefördert (Programmnummer 124).
Wie wird der altersgerechte Umbau gefördert?
Kredite und Zuschüsse zahlt die KfW zudem für den altersgerechten und barrierefreien Umbau eines Wohnobjekts.
- Maximal 50.000 Euro für altersgerechte Umbauten zu sehr günstigen Konditionen bietet das Kreditprogramm 159, unabhängig vom Alter, und auch für den Kauf von umgebautem Wohnraum.
- Das Programm 455-B bietet bis zu 6.250 Euro Zuschuss für Investitionen zur Barrierereduzierung, ebenfalls auch für den Kauf. Allerdings waren hier zuletzt die Mittel für 2021 bereits zur Jahresmitte ausgeschöpft.
- Ein eigenes Kreditprogramm bietet die KfW übrigens auch für den Kauf von Genossenschaftsanteilen (Nummer 134). Hier gibt es bis zu 50.000 Euro zu günstigen Zinsen.
Für wen gibt es noch Baukindergeld?
Ausgelaufen ist 2021 das ebenfalls über die KfW abgewickelte Baukindergeld. Wer aber noch vor dem 31. März 2021 einen Kaufvertrag unterschrieben oder eine Baugenehmigung erhalten hat, kann noch bis 31. Dezember 2023 einen Antrag auf Baukindergeld stellen – allerdings spätestens sechs Monate nach dem Einzug. Dieses ist beziehungsweise war durchaus attraktiv: Für jedes minderjährige Kind im Haushalt gab es einen Zuschuss von 1200 Euro pro Jahr über zehn Jahre.
Wie kann ich von der Bundesförderung für effiziente Gebäude profitieren?
In der seit 2021 gültigen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurden verschiedene Förderprogramme zur Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien zusammengefasst.
Interessant für Eigenheimbesitzer ist vor allem die Förderung von Einzelmaßnahmen im Rahmen des BEG. Hier gibt es direkte Zuschüsse von bis zu 50 Prozent für eine ganze Reihe von Maßnahmen, die über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) beantragt werden.
Hohe Zuschüsse von bis zu 35 Prozent gibt es für das Heizen mit erneuerbaren Energien (z.B. Wärmepumpe, Pelletheizung, Solarthermie). Wird dabei eine alte Ölheizung ausgetauscht, erhöht sich der Zuschuss um 10 Prozentpunkte. Aber auch Dach- und Fassadendämmung, der Austausch der Fenster und weitere Maßnahmen werden bezuschusst.
Die BAFA-Zuschüsse sind vor Beginn der Arbeiten zu beantragen und werden erst nach deren Abschluss ausgezahlt. Derzeit wird die BAFA-Förderung sehr stark nachgefragt: 2021 wurden 5,3 Mrd. Euro an Fördermitteln bewilligt, 1,45 Mrd. Euro ausgezahlt (2020: 3,2 Mrd. Euro bewilligt, 566 Millionen Euro ausgezahlt). Die dazu nötigen Mittel stünden zur Verfügung, heißt es vom BAFA.
Wohnungsbauprämie: Wie bekomme ich den Zuschuss?
Die bereits 1952 eingeführte Wohnungsbauprämie soll das individuelle Sparen auf eine Immobilie oder deren Sanierung fördern. Dazu gibt es für bestimmte Sparverträge einen staatlichen Zuschuss. In der Praxis werden dazu vor allem Bausparverträge genutzt. Aber auch andere Sparverträge mit Kreditinstituten oder der Erwerb von Anteilen an Wohnungsbaugenossenschaften können gefördert werden.
Die Prämie ist zwar nicht sonderlich hoch, kann sich aber über die Jahre summieren. Sie wurde erst 2021 auf 10 Prozent der eigenen Sparleistung erhöht und beträgt derzeit maximal 70 Euro im Jahr, für Verheiratete 140 Euro. Wer 50 Euro im Monat (600 Euro/Jahr) in einen Bausparvertrag steckt, kann 60 Euro Wohnungsbauprämie pro Jahr erhalten – so lange der Vertrag läuft. Basis sind nur die eigenen Einzahlungen, nicht solche des Arbeitgebers via vermögenswirksame Leistungen.
Für die Förderung gibt es zudem Einkommensgrenzen: Bei Singles muss das zu versteuernde Einkommen unter 35.000 Euro liegen, bei Verheirateten unter 70.000 Euro. Wer darüber liegt bekommt nichts. Gefördert werden Sparverträge ab dem 16. Lebensjahr, also auch bereits für Jugendliche.
Bedingung für die Wohnungsbauprämie ist zudem, dass sie später „wohnwirtschaftlich“ verwendet wird, also für Bau, Kauf oder Renovierung einer Immobilie. Sie wird daher dem Konto nicht gleich gutgeschrieben, sondern nur vorgemerkt und erst mit Verwendung des Bausparvertrags ausgezahlt. Nicht an die wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden sind vor 2009 abgeschlossene Verträge und solche, bei denen die Sparer beim Abschluss unter 25 Jahre alt waren. Hier gibt es die Wohnungsbauprämie unabhängig von der Verwendung.
Voraussetzung für die Prämie ist zudem, dass in den Vertrag mindestens sieben Jahre lang mindestens 50 Euro im Jahr eingezahlt wurden. Rechtliche Basis des Ganzen ist das Wohnungsbau-Prämiengesetz.
Tipp: Steuern mindern statt Förderung kassieren
Für die energetische Sanierung selbst genutzten Wohnraums hat der Staat 2020 eine weitere Option geschaffen – als Alternative zu den Förderungen. Wer keine Fördermittel beantragt hat, kann zahlreiche Sanierungskosten künftig von der Steuer abziehen. Die Steuerförderung ist Teil des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung. Sie gilt zunächst für Maßnahmen, die bis Ende 2029 abgeschlossen sind.
Die Voraussetzungen: Die Immobilie muss älter als zehn Jahre sein, selbst bewohnt werden, und es dürfen keine anderen Steuervorteile oder Fördermittel genutzt werden. Die Abschreibung der Sanierungskosten erfolgt über drei Jahre: In Jahr 1 und 2 können jeweils sieben Prozent der Kosten (max. 14.000 Euro) angesetzt werden, in Jahr 3 sechs Prozent (max. 12.000 Euro).
Die Steuerermäßigung bringt in den meisten Fällen vermutlich weniger als eine Förderung, dafür ist sie aber auch mit weniger „Papierkram“ verbunden. Die Maßnahmen müssen auch nicht durch einen Energieberater oder sonstigen Experten begleitet werden, was bei Förderungen meist der Fall ist. Dennoch gibt es eine Reihe „technischer“ Voraussetzungen, die in einer eigenen Verordnung geregelt sind.
Eigenheimrente: Für wen lohnt sich Wohn-Riester?
Wohn-Riester (auch bekannt als Eigenheimrente) ist eine besondere Form des Riester-Vertrags. Ziel der 2008 eingeführten Riester-Variante ist es, die Finanzierung oder Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie zu unterstützen. Für Wohn-Riester gelten die gleiche staatliche Förderung und die gleichen Zugangsvoraussetzungen wie für alle anderen Riester-Verträge.
Welche Optionen bietet Wohn-Riester?
Im Prinzip bietet Wohn-Riester zwei Optionen:
Im ersten Fall besteht ein klassischer Riester-Vertrag („Geld-Riester“), der für die Rente bespart wird. Aus diesem lässt sich Kapital entnehmen, um die selbstgenutzte Immobilie zu finanzieren. Die Idee dahinter: Statt einer Rentenzahlung profitiert der Riester-Sparer später vom mietfreien Wohnen. Bei Teilentnahme müssen mindestens 3.000 Euro entnommen, aber gleichzeitig auch noch 3000 Euro drin bleiben.
Tipp: Wer heute schon weiß, dass er später ein Eigenheim kaufen will, kann gleich einen Geld-Riester-Vertrag abschließen und von den Zulagen profitieren.
Im zweiten Fall wird die Riester-Zulage beim Immobilienkauf auf die Finanzierung gezahlt. Bei einem Annuitätendarlehen ist hier die jährliche Tilgung förderfähig; die Zulage fließt quasi als Sondertilgung in den Vertrag ein. Bei einem Riester-Bausparvertrag sind in der Einzahlphase die Sparraten förderfähig, in der Auszahlungsphase die Tilgungen. Derlei Finanzierungsprodukte müssen für Riester zertifiziert sein.
Da der Staat mit Wohn-Riester das mietfreie Wohnen im Alter fördern will, wird nur die selbst genutzte Immobilie unterstützt, also keine Ferienwohnungen oder Kapitalanlagen. Auch zum Beispiel Arbeitszimmer oder vermietete Teile fallen raus. Gefördert wird aber auch der Erwerb von Wohnrechten, etwa in Genossenschaften oder Seniorenheimen, ebenso wie der altersgerechte Umbau. Einen Wohn-Riester-Vertrag sollte nur abschließen, wer sehr sicher ist, damit das künftige Eigenheim finanzieren zu wollen.
Wozu gibt es das Wohnförderkonto?
Wie für alle Riester-Verträge gilt auch für Wohn-Riester die nachgelagerte Besteuerung. Das heißt, die Einzahlungen während des Berufslebens wirken steuermindernd, dafür sind die Auszahlungen mit Rentenbeginn zu versteuern.
Um für Wohn-Riester – wo ja später nichts ausgezahlt wird – eine Besteuerungsgrundlage zu haben, hat der Staat das „Wohnförderkonto“ eingeführt. Auf diesem fiktiven Konto werden alle Sparraten, Tilgungen und Zulagen aufsummiert und mit zwei Prozent jährlich aufgezinst. Der Endstand ist Basis der Besteuerung, die spätestens mit dem 68. Lebensjahr auf einmal oder jährlich erfolgt.
Die später anfallenden Steuern können durchaus beträchtlich sein (siehe Berechnung der Verbraucherzentrale). Ob sich ein Wohn-Riester-Vertrag lohnt, sollte man daher in jedem Fall vorher durchrechnen, am besten mit Hilfe eines unabhängigen Beraters, etwa einer Verbraucherzentrale. Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem komplizierten Produkt bietet die Deutsche Rentenversicherung hier.
Vorteile von Wohn-Riester
- Förderung unabhängig von Einkommensgrenzen
- Kapital vor Privatinsolvenz geschützt, keine Anrechnung bei Hartz 4
Nachteile von Wohn-Riester
- kompliziertes Produkt
- unflexibler Sparvertrag
- Immobilie muss über die gesamte Laufzeit selbst genutzt werden
- nachgelagerte Besteuerung, Wohnförderkonto mit vergleichsweise hohem Zins
Regionale Bauförderung nutzen
Neben den bundesweiten Förderungen durch KfW und BAFA wollen auch die Bundesländer, Kommunen und sogar die Kirchen das Wohnen im Eigenheim, die energetische Sanierung oder den altersgerechten Umbau unterstützen. Dazu wurden die unterschiedlichsten Programme aufgelegt. Meist beinhalten diese vergünstigte Kredite, oft gebunden an Einkommensgrenzen. Besonders gefördert werden häufig auch Familien mit Kindern. So vergeben etwa viele Kommunen Baugrundstücke zu vergünstigten Konditionen. Einen Überblick über die regionalen Förderungen zu bekommen ist etwas schwierig. Sie können sich zudem schnell ändern, abhängig von den Haushaltsmitteln der Länder und Kommunen.
Wo finde ich Förderprogramme für meine Region?
Die Förderprogramme der Bundesländer werden meist über landeseigene Förderbanken oder -institute organisiert, etwa in Baden-Württemberg die L-Bank, in Nordrhein-Westfalen die NRW Bank oder in Sachsen die Sächsische Aufbaubank.
Eine gute Übersicht der Länderförderungen finden Sie beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp oder der Aktion pro Eigenheim. Letztere hat auch eine Übersicht kommunaler Förderungen erstellt, die sich über eine Postleitzahlsuche finden lassen. Auch die Familienförderung der katholischen und evangelischen Kirchen, etwa durch Erbpachtrechte oder Darlehen, wird hier vorgestellt.
Eine eher unübersichtliche, dafür aber umfangreiche Zusammenstellung aller möglichen Förderprogramme auf Bundesländer-, Bundes- und EU-Ebene bietet die Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums.
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