München (tö). Der Rückgang der Preise am Immobilienmarkt geht auch an den offenen Immobilienfonds nicht spurlos vorbei. Jahrelang profitierten die Fonds von der Aufwertung der Immobilien. Damit dürfte es nun vorerst vorbei sein, heißt es in einer neuen Studie der Ratingagentur Scope. Mit den Fonds können sich Privatanleger schon ab 25 Euro monatlich an Gewerbe- und Wohnimmobilien beteiligen und zum Beispiel für die zusätzliche Altersvorsorge sparen. Nach Angaben des deutschen Fondsverbands BVI waren bis Ende März 2023 bereits mehr als 130 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds angelegt.
Fünf Fonds herabgestuft
27 Fonds untersuchten die Expertinnen und Experten der Ratingagentur. Das Ergebnis: 2022 legten die Fonds im Wert um 2,6 Prozent zu. In den Pandemiejahren 2021 und 2020 waren die Ein-Jahres-Renditen bereits auf im Durchschnitt 2,6 und 2,2 Prozent geschrumpft, bedingt durch Mietausfälle und die sinkende Nachfrage nach Büros. 2019, vor Corona, hatten die durchschnittliche Rendite noch 3,2 Prozent betragen.
Scope hat auch die Ratings der meisten Fonds aktualisiert, also den Fonds neue Zeugnisse ausgestellt. Erneut schneidet keiner der Fonds besser ab. Bei 13 Fonds blieb die Note unverändert. Fünf Fonds hat die Ratingagentur herabgestuft. Diese sind:
- Grundbesitz Fokus Deutschland
- Hausinvest
- Leading Cities Invest
- UBS Euroinvest Immobilien
- Uniimmo Europa
Inwieweit der Rückgang der Immobilienpreise die Fonds belasten wird, ist noch ungewiss. Dies liegt der Scope-Untersuchung zufolge daran, dass mit großen Gewerbeimmobilien derzeit kaum gehandelt werde, was die Preisfindung erschwert. In der Studie wird aber darauf hingewiesen, dass die Bestände in den Fonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. Ein Rückschlagspotential sehen die Experten deshalb vor allem bei Objekten, die danach in der Höchstpreisphase gekauft wurden.
Trotzdem erwartet Scope, dass die sogenannten Wertänderungsrenditen der Fonds zurückgehen. Andererseits profitieren die Fonds vom Zinsanstieg, weil sie ihre liquiden Mittel nun wieder besser verzinslich anlegen können.
Bei den Vermietungen könnte zwar die Vermietungsquote leicht zurückgehen, wegen der geringeren Nachfrage nach Büroimmobilien in der Peripherie und bestimmten Einzelhandelsobjekten. Für die meisten gewerblichen Marktsegmente sei „mit sinkender Nachfrage und steigenden Leerständen zu rechnen“, heißt es in der Untersuchung. Die Mietrenditen könnten aber zulegen, auch weil die meisten Mietverträge Indexmietverträge sind. Dadurch haben die Fonds die Möglichkeit, mit dem Anstieg der Inflation deutlich höhere Mieten durchzusetzen. Die Fondsmanager der Fonds wollen nun verstärkt in Wohnimmobilien investieren.
