Berlin (dpa/tmn). Eigentümerinnen und Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen in der Regel monatliche Zahlungen in die Erhaltungsrücklage leisten. Fallen größere Erhaltungsaufwendungen wie eine Dachsanierung, die Renovierung des Treppenhauses oder der Austausch der Heizungsanlage an, werden diese aus der Rücklage beglichen. 

“Vermieten die Wohnungseigentümer die Wohnung, können sie solche Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen”, sagt Jana Bauer, Geschäftsführerin beim Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL). Was der Bundesfinanzhof (Az.: IX R 19/24) jüngst aber klargestellt hat: Die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht bereits im Jahr der Einzahlung steuerlich absetzbar, sondern erst dann, wenn das Geld aus der Rücklage tatsächlich für konkrete Maßnahmen eingesetzt wird. 

Eigentümerinnen und Eigentümer können das der jährlichen Gesamtabrechnung entnehmen. Dort sollten Zahlungen aus der Erhaltungsrücklage in einem separaten Abrechnungsteil am Ende aufgeführt werden. 

Abgrenzung von Erhaltungsrücklage und Sonderumlage

Von der Erhaltungsrücklage grundsätzlich abzugrenzen ist die Sonderumlage. Sie unterscheidet sich in ihrem Verwendungszweck. Während die Gelder aus der Erhaltungsrücklage strikt zweckgebunden sind und nur für Instandsetzung, Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen verwendet werden dürfen, kann eine Sonderumlage laut BVL auch für Maßnahmen verwendet werden, die aus steuerlicher Sicht Herstellungskosten darstellen - zum Beispiel den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls.

Auch Herstellungskosten, die aus der Sonderumlage gezahlt werden, können Eigentümerinnen und Eigentümer einer vermieteten Wohnung grundsätzlich steuerlich geltend machen. Hierüber muss es in der Regel ebenfalls eine gesonderte Abrechnung geben, aus der die Details hervorgehen. Und auch hier sind die Kosten erst dann in der Steuererklärung anzugeben, wenn tatsächlich Gelder aus der Sonderumlage zur Zahlung von Herstellungskosten genutzt werden und nicht bereits bei Beschluss der Sonderumlage oder wenn man Geld dafür überwiesen hat.

Einziger Unterschied: Die Zahlungen aus der Sonderumlage können nicht direkt und in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, wie es bei Zahlungen aus der Erhaltungsrücklage der Fall ist. Sie müssen dem BVL zufolge vielmehr über Jahre hinweg abgeschrieben werden.