Berlin (diw/sth). Die Immobilienpreise in Deutschland steigen auch in der Corona-Pandemie weiter. In immer mehr Regionen und Marktsegmenten kommt es dabei zu spekulativen Übertreibungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München. Dort, aber auch in anderen großen Städten sind in den nächsten Jahren Preiskorrekturen in größerem Ausmaß möglich. Zu diesem Ergebnis kommen die Immobilienökonomen Konstantin Kholodilin und Claus Michelsen in einer aktuellen Studie, die im Wochenbericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) erschienen ist.
Für die Studie haben die beiden Ökonomen auf Basis von Daten des Immobilienverbandes IVD die Entwicklung in den 114 größten deutschen Städten mit mindestens 50.000 EinwohnerInnen unter die Lupe genommen. Dabei betrachteten sie nicht nur die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime, sondern auch die Mieten. Während die Kaufpreise für Wohneigentum in diesem Jahr um durchschnittlich neun Prozent kletterten, stiegen die Mieten nur etwa halb so stark.
Betrachtet man die vergangenen zehn Jahre, lag der Anstieg der Mieten der DIW-Studie zufolge bei 50 Prozent, während sich der Preis von Eigentumswohnungen in etwa verdoppelte. Da Immobilienpreise langfristig an die Entwicklung von Mieterträgen und damit an die allgemeine Einkommensentwicklung gebunden sein sollten, deute eine zunehmende Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen auf Spekulationsblasen hin.
„Explosive Muster“ im Preis-Miet-Verhältnis
Spezielle statistische Tests der Studienautoren diagnostizieren in vielen Fällen „explosive Muster“ in der Preisentwicklung. Mit Blick auf Baugrundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser gelte das für alle Typen von Großstädten, also sowohl für international bedeutende Städte (A-Standorte) als auch für kleinere Städte, die lediglich regional bedeutend sind (D-Standorte). An den A-Standorten, also in den großen Metropolen wie Berlin, Hamburg und München, folge „sogar das Preis-Miet-Verhältnis einem explosiven Muster“, heißt es in der DIW-Studie. In kleineren Städten sei es jedoch „noch einigermaßen intakt“.
Auch deshalb schätzen Kholodilin und Michelsen die Gefahr einer flächendeckenden Immobilienpreisblase in ganz Deutschland derzeit als überschaubar ein. Die Kreditvergabe für Immobilien sei über die Jahre zwar deutlich gestiegen, „steht mit 8,5 Prozent aber in einem gesunden Verhältnis zur Wirtschaftsleistung“, so die Forscher. „Die Finanzierungsstrukturen erscheinen weiterhin solide und deuten noch nicht auf exzessive fremdfinanzierte Spekulationsblasen hin, deren Platzen die Finanzstabilität bedrohen würde“, ergänzt Konstantin Kholodilin.
Ermutigend sei auch, dass die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt kleiner geworden ist. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sei in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, gleichzeitig sei die Einwohnerzahl in den Städten im vergangenen Jahr erstmals seit Jahren leicht zurückgegangen.
