Nicht wenigen Rentnern geht es so: Sie haben zwar ihre Immobilie im Alter abbezahlt, aber leiden dennoch unter finanziellen Engpässen – etwa weil die Rente kaum zum Leben reicht oder teure Investitionen anstehen. Oder sie möchten sich zum Lebensabend nochmal richtig etwas gönnen.

Die vermutlich einfachsten Wege, sich in solchen Fällen Liquidität zu verschaffen, wären der Verkauf oder eine erneute Hypothek auf die abbezahlte Immobilie. Doch viele Hausbanken spielen hier nicht mit, vergeben an ältere Kunden keinen Kredit mehr. Gleichzeitig behagt nicht jedem das Gefühl, mit Schulden in den Lebensabend zu gehen.

Als Alternative kommt hier eine Immobilienrente ins Spiel. Etabliert haben sich verschiedene Konzepte, die es Menschen ermöglichen sollen, lebenslang in ihren eigenen vier Wänden zu bleiben, aber gleichzeitig ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten zu Geld zu machen.

• Leibrente: Die Immobilie wird gegen eine monatliche Rente und ein lebenslanges Wohnrecht verkauft.
• Teilverkauf: Ein Anteil an der Immobilie wird gegen einen Einmalbetrag und lebenslanges Wohnrecht verkauft.
• Umkehrhypothek: Die Immobilie bleibt im Eigentum und wird beliehen.

Die Leibrente basiert auf dem Verkauf Ihrer Immobilie. Der Käufer zahlt Ihnen eine monatliche Rente, teilweise auch kombiniert mit einer Einmalzahlung, und gibt Ihnen gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht.

Beides wird im Grundbuch eingetragen.

Als Käufer treten gewerbliche Unternehmen auf, etwa die Deutsche Leibrenten Grundbesitz, oder Stiftungen, etwa die christliche Stiftung Liebenau. Wählen Sie eine Stiftung als Partner, unterstützen Sie damit deren Ziele. Aber auch zwischen Privatleuten kann eine Leibrente vereinbart werden.

Die Höhe einer Leibrente hängt maßgeblich vom Wert der Immobilie sowie Alter und Geschlecht des Verkäufers ab. Da Frauen im Schnitt länger leben, wirkt sich dies negativ auf die Rente aus. Zur Ermittlung der Rentenhöhe werden in der Regel die öffentlich zugänglichen Sterbetafeln herangezogen.

Der Teilverkauf von Immobilien ist ein noch recht junges Modell. Spezialisierte kommerzielle Anbieter sind in den Markt eingetreten.

Die Anbieter erwerben einen bestimmten Anteil an einer Immobilie – innerhalb definierter Grenzen, die in etwa zwischen mindestens 100.000 Euro und maximal 50 Prozent Anteil liegen. Die Immobilie wird von einem Gutachter bewertet. Der daraufhin ermittelte Kaufpreis wird dem Verkäufer sofort ausgezahlt, gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.

Ein Vorteil ist des Teilverkaufs ist die Flexibilität: Einerseits kann die Immobilie später komplett verkauft, andererseits der verkaufte Anteil vom bisherigen Besitzer oder seinen Erben wieder zurückgekauft werden. Zudem profitiert man, anders als bei der Leibrente, nach wie vor an Wertsteigerungen.

Verbraucherschützer warnen aber vor den Nachteilen beim Teilverkauf einer Immobilie.

• Für den verkauften Anteil der Immobilie müssen Sie künftig ein Nutzungsentgelt zahlen – eine Art Miete, die Sie sich als bisheriger Alleineigentümer auf Dauer leisten können müssen.
• Gleichzeitig gelten für Sie aber keine Mieterrechte. Im Gegenteil: Sie sind für Reparaturen und Instandhaltung in der Regel allein verantwortlich – auch für eine möglicherweise teure Heizungserneuerung oder Dachsanierung.
• Der Teilkaufinvestor lässt sich häufig eine Grundschuld auf die gesamte Immobilie eintragen, was zu Problemen führen kann, wenn dieser in finanzielle Schieflage geraten sollte.
• Auch ein späterer Komplettverkauf muss meist über den Teilkaufinvestor erfolgen, der dafür erneut Gebühren verlangt.

Die Umkehrhypothek ist ein umgekehrtes Hypothekendarlehen. Dazu wird die Immobilie bis zu einem gewissen Grad beliehen, meist zu maximal 30 bis 40 Prozent des Wertes, und eine Grundschuld eingetragen.

Als Immobilienbesitzer zahlen Sie für den Kredit allerdings keine monatliche Rate an die Bank, sondern erhalten eine solche anstelle eines einmaligen Auszahlungsbetrags. Das Darlehen schmilzt also mit der Zeit nicht ab, sondern wächst an. Mit dem Tod oder Auszug ins Pflegeheim wird das Darlehen dann fällig und in der Regel durch Verkauf der Immobilie oder durch die Erben abgelöst.

Lebenslanges Wohnrecht oder lebenslanger Nießbrauch werden häufig im privaten Umfeld vereinbart, wenn zum Beispiel Immobilien vorzeitig an die Erben verschenkt werden, um Erbschaftssteuer zu sparen. Beides wird im Grundbuch eingetragen und bleibt – sofern als vorrangig eingetragen – auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie erhalten.

Als Verkäufer sollten Sie stets Nießbrauch statt Wohnrecht aushandeln. Der Grund: Ein Wohnrecht gilt nur für den Begünstigten selbst. Muss dieser zum Beispiel später ins Pflegeheim oder eine andere Wohnung umziehen, darf er die bisherige Wohnung nicht vermieten. Die Rechte bei Nießbrauch sind wesentlich umfangreicher und umfassen auch eine Vermietung.

Egal ob Umkehrhypothek, Leibrente oder Teilverkauf: Auch wenn die Angebote auf den ersten Blick verlockend klingen mögen, sind in den Verträgen viele Details zu regeln. Und für diese gibt es keine Vorgaben oder Branchenstandards. Sie werden individuell ausgehandelt und können entsprechend unterschiedlich ausfallen. Experten raten daher, sich fachliche Unterstützung zu suchen und intensiv über alle Vertragskonditionen zu verhandeln.

Wichtige zu klärende Fragen sind zum Beispiel:

• Wer kommt für welche Renovierungs- und Instandhaltungskosten auf?
• Welche Regelungen greifen beim Tod eines Partners oder beim Umzug ins Pflegeheim? Wird zum Beispiel die Rente weitergezahlt oder der Wert des Wohnrechts ausbezahlt?
• Darf die Immobilie vermietet werden?

Rein wirtschaftlich betrachtet ist die Immobilienverrentung Experten zufolge selten die beste Lösung. Verbraucherschützer empfehlen angesichts der aktuell niedrigen Zinsen einen einfachen Kredit als Alternative. Hier falle die Gesamtrechnung meist deutlich günstiger aus. Eine Alternative könnte aber auch der private Verkauf der Immobilie einschließlich lebenslangem Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht oder mit gleichzeitigem Abschluss eines Mietvertrags sein.