Berlin (diw/sth). Die Immobilienpreise in Deutschland sind nach einer neuen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in diesem Jahr weiter gestiegen. Eigenheime und Eigentumswohnungen waren demnach im Durchschnitt von 97 untersuchten Städten um elf Prozent teurer als 2021. Die Mieten seien im gleichen Zeitraum um vier Prozent gewachsen und damit deutlich weniger als die Eigentumspreise, so die DIW-Forscher Konstantin Kholodilin und Malte Rieth.
Statistische Tests zeigten für immer mehr Regionen und Marksegmente spekulative Übertreibungen an, heißt es in der Studie. Diese könnten aber bald korrigiert werden, denn mit der hohen Inflation und den steigenden Zinsen habe sich das Finanzierungsumfeld des Immobilienmarktes eingetrübt. „Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase“, so Kholodilin. „Wir werden also keine Krise wie in den USA oder in Spanien während der Finanzkrise erleben – aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich.“
Preise in zehn Jahren verdoppelt
Den DIW-Berechnungen zufolge, die auf Daten des Immobilienverbandes IVD für die Jahre 1996 bis 2022 basieren, haben sich die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser im vergangenen Jahrzehnt in etwa verdoppelt. Eigentumswohnungen seien im selben Zeitraum um rund die Hälfte teurer geworden, Baugrundstücke um etwa ein Drittel.
„Die Mieten stiegen mit durchschnittlich 56 Prozent zwar ebenfalls, in vielen Fällen aber deutlich weniger stark als die Preise für Wohneigentum“, ermittelten Kholodilin und Rieth. Eine Immobilie kostete demnach in Großstädten zuletzt so viel wie 28 Jahresmieten – „ein Höchststand seit Mitte der 1990er Jahre“. Untersucht wurden 97 Städte, für die über die Jahre ausreichende und lückenlose Preisinformationen zur Verfügung standen.
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Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten wird größer
„Dass sich Kaufpreise und Mieten derart auseinanderentwickeln, ist bedenklich“, meinen die DIW-Wissenschaftler. Da Immobilienkäufe durch Mieteinnahmen – oder im Falle einer Eigennutzung durch eingesparte Mietzahlungen – refinanziert werden, „sollten sich die Immobilienpreise langfristig im Einklang mit den Mieten entwickeln, für die wiederum die verfügbaren Einkommen ein wichtiger Faktor sind“, schreiben die Experten. Sei das nicht der Fall, liege der Verdacht nahe, „dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommt“. Statistische Tests der Studienautoren bestätigten solche spekulativ bedingten Preisübertreibungen.
Immobilienmarkt zeigt sich weiter stabil
Dennoch dürfte der Immobilienmarkt in Deutschland noch vergleichsweise stabil bleiben, erwarten Kholodilin und Rieth. Zwar verschlechterten sich die Finanzierungsbedingungen infolge der steigenden Zinsen zusehends. Der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung sei aber „nach wie vor relativ hoch und eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte nicht abzusehen“.
Vor allem aber gingen die hohen Immobilienpreise weiterhin vielerorts auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück, heißt es in der Studie. In vielen deutschen Großstädten wachse die Bevölkerung wieder, „während aufgrund der ungünstigeren Finanzierungsbedingungen, enorm gestiegener Baukosten und vielerorts auch personeller Engpässe zu wenige neue Wohnungen entstehen“. In Metropolen wie Berlin, Düsseldorf und Köln sei die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im vergangenen Jahr sogar gesunken, so die DIW-Forscher.
