Berlin (dpa/tmn). Für Ehepaare ist die Lage nach einem Immobilienkauf meist klar. Stirbt ein Partner, wird der andere automatisch Erbe – auch von der gemeinsamen Immobilie. Und im Falle einer Trennung greifen meist die Regeln zum Zugewinnausgleich. Bei Unverheirateten ist das anders. Für sie gibt es solche Regelungen nicht automatisch. Sie müssen extra vereinbaren, was im Fall von Tod und Trennung mit Haus oder Wohnung passiert.

Eine Möglichkeit: Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Und das ist einfacher als gedacht. Eine solche Gesellschaft entsteht im Prinzip schon, sobald zwei Leute gemeinsam kaufen. Es sind weder ein Gründungsvertrag noch ein Eintrag ins Handelsregister noch Gründungskapital erforderlich. Als Käufer treten dann nicht die einzelnen Personen auf, sondern die von beiden gebildet GbR. Die GbR kommt auch als Eigentümerin ins Grundbuch, ergänzt um die Namen der Gesellschafter.

In einem solchen Konstrukt sieht Dominik Hüren, Sprecher der Bundesnotarkammer in Berlin, einen Vorteil: "Über eine Immobilien-GbR können Paare Details individueller bestimmen." So lässt sich etwa in Krisenzeiten möglichem Streit ums Haus vorbeugen. Beispielsweise darum, wem das gekaufte Haus gehört und welcher Teil dem Partner zukommt.

Grundsätzlich ist rechtlich derjenige Eigentümer, dessen Name im Grundbuch eingetragen ist. Stehen beide Partner drin, gehört ihnen jeweils die Hälfte. Dies gilt jeweils unabhängig davon, wie viel Geld jeder Partner ins Haus steckt. Das bringt bei einer Trennung häufig Ärger.

In der GbR können "die Anteile an der Immobilie nach dem Beitrag zur Finanzierung verteilt werden", erläutert Hüren. Bringt ein Partner etwa 75 Prozent des Kaufpreises auf, wird er zu drei Vierteln Anteilseigner der GbR. Der andere erhält das restliche Viertel. Bei einer Trennung wird das Gesellschaftervermögen versilbert: "Jeder bekommt seinen Anteil ausbezahlt."

Die Verteilung der GbR-Anteile ist variabel gestaltbar. Höhere oder niedrigere Tilgungsleistungen für den Baukredit, für Kindererziehung oder Eigenleistung können nach Angaben der Bundesnotarkammer berücksichtigt, bewertet und dem jeweiligen Partner zugerechnet werden.

Über die erbrachten Leistungen wird Buch geführt. Einzelheiten werden im Gesellschaftervertrag festgelegt, den das Paar als Gesellschafter der Immobilien-GbR miteinander schließt. Der Vertrag ist kein Muss, aber er trägt zur Klarheit bei.

In dem Papier lassen sich außerdem Einzelheiten wie das Erwerbsrecht eines Partners einschließlich der Konditionen vereinbaren. Geregelt wird auch, wer im Todesfall den eigenen GbR-Anteil übernimmt – im Zuge der angestrebten Absicherung wäre dies der überlebende Partner. Ohne Regelung oder Testament gilt gesetzliche Erbfolge, der Lebenspartner ginge leer aus.

Der Gesellschaftervertrag kann ohne Rechtsanwalt und Notar geschlossen werden. Weil der Vertrag das Innenleben der GbR beschreibt, wirkt er sich nicht auf das Grundbuch aus. Folglich ziehen Änderungen keine Grundbuchänderung und damit verbundene Kosten nach sich.

Banken haben nach Erfahrung von Christoph Santel, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Santel & Petermann aus Bielefeld, kaum Probleme mit einer Immobilien-GbR als Darlehensnehmerin. Aus Bankensicht sei das Risiko mit dem eines herkömmlichen Immobilienkaufs vergleichbar. "Die Gesellschafter müssen ihre Bonität offen legen und haften persönlich", begründet er seine Einschätzung.

Für einen notleidenden Kredit stehe jeder Partner mit seinem gesamten Vermögen gerade. Im Darlehensvertrag werde entweder die GbR oder deren Gesellschafter genannt. Das hänge von der jeweiligen Bank ab. Sie sichert ihr Darlehen über das Grundbuch ab.

Bei der Bonitätsprüfung für eine Immobilie als Kapitalanlage kann die gesamtschuldnerische Haftung nachteilig sein. "Manche Banken setzen den vollen Kapitaldienst an, verteilen Mieteinnahmen aber nur entsprechend den individuellen GbR-Anteilen", erläutert Santel. Das Investment kann dann für eine Seite negativ ausfallen, selbst wenn es sich unter dem Strich rechnet.

Auf jeden Fall sollten Paare im Vorfeld mit dem Geldinstitut klären, ob und wie der Immobilienerwerb über die GbR zu bewerkstelligen ist. Steuerberater sollten ebenfalls zur Rate gezogen werden. Das gilt vor allem, wenn ein Paar einer bereits bestehenden GbR eine Immobilie abkauft. Baukindergeld gibt es nicht: Diesen Zuschuss bekommen private Bauherren und Käufer; eine GbR besitzt diesen Status nicht.

Jörg Sahr von der Zeitschrift "Finanztest" der Stiftung Warentest betrachtet das GbR-Modell dann auch eher skeptisch. Er findet es kompliziert, weshalb es selten angewandt werde. Außerdem vermutet er, dass es schwerer ist, eine günstige Finanzierung zu bekommen: "Die Anteile an einer GbR können recht flexibel auf andere GbR mit eventuell schlechterer Bonität übertragen werden. Dagegen wird sich eine Bank absichern wollen". Zum Beispiel mit zusätzlichen Sicherheiten oder einem Risikozuschlag.