Altersvorsorge / 08.11.2021

Teilverkauf, Leibrente & Co: Lohnt eine Immobilienrente?

Verlockend: Im Alter das eigene Haus zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben. Doch bei der Immobilienrente gibt es einiges zu beachten.

Teilverkauf, Leibrente & Co: Lohnt eine Immobilienrente? – Händeschütteln über einem Immobilienkaufvertrag. – Älteres Ehepaar bei Immobilienberatung.

Inhalt

Welche Formen der Immobilienrente gibt es?

Nicht wenigen Rentnern geht es so: Sie haben zwar ihre Immobilie im Alter abbezahlt, aber leiden dennoch unter finanziellen Engpässen – etwa weil die Rente kaum zum Leben reicht oder teure Investitionen anstehen. Oder sie möchten sich zum Lebensabend nochmal richtig etwas gönnen.

Die vermutlich einfachsten Wege, sich in solchen Fällen Liquidität zu verschaffen, wären der Verkauf oder eine erneute Hypothek auf die abbezahlte Immobilie. Doch viele Hausbanken spielen hier nicht mit, vergeben an ältere Kunden keinen Kredit mehr. Gleichzeitig behagt nicht jedem das Gefühl, mit Schulden in den Lebensabend zu gehen.

Als Alternative kommt hier eine Immobilienrente ins Spiel. Etabliert haben sich verschiedene Konzepte, die es Menschen ermöglichen sollen, lebenslang in ihren eigenen vier Wänden zu bleiben, aber gleichzeitig ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten zu Geld zu machen.

  • Leibrente: Die Immobilie wird gegen eine monatliche Rente und ein lebenslanges Wohnrecht verkauft.
  • Teilverkauf: Ein Anteil an der Immobilie wird gegen einen Einmalbetrag und lebenslanges Wohnrecht verkauft.
  • Umkehrhypothek: Die Immobilie bleibt im Eigentum und wird beliehen.

Derlei Modelle richten sich in der Regel an Immobilienbesitzer ab einem bestimmten Alter, meist 65 oder 70 Jahre, und eignen sich laut Experten vor allem für Menschen, die keine nahestehenden Erben haben.

Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente basiert auf dem Verkauf Ihrer Immobilie. Der Käufer zahlt Ihnen eine monatliche Rente, teilweise auch kombiniert mit einer Einmalzahlung, und gibt Ihnen gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht.

Beides wird im Grundbuch eingetragen.

Als Käufer treten gewerbliche Unternehmen auf, etwa die Deutsche Leibrenten Grundbesitz, oder Stiftungen, etwa die christliche Stiftung Liebenau. Wählen Sie eine Stiftung als Partner, unterstützen Sie damit deren Ziele. Aber auch zwischen Privatleuten kann eine Leibrente vereinbart werden.

Wie hoch ist die Leibrente?

Die Höhe einer Leibrente hängt maßgeblich vom Wert der Immobilie sowie Alter und Geschlecht des Verkäufers ab. Da Frauen im Schnitt länger leben, wirkt sich dies negativ auf die Rente aus. Zur Ermittlung der Rentenhöhe werden in der Regel die öffentlich zugänglichen Sterbetafeln herangezogen.

Leibrente: Vorteile und Nachteile

  • Vorteil der Leibrente: Für Reparaturen und Erhaltungsinvestitionen an der Immobilie ist künftig der neue Eigentümer verantwortlich.
  • Nachteil der Leibrente: Die Kosten für die Instandhaltung fließen in die Kalkulation des Käufers ein und können die Rentenhöhe reduzieren. Unter Umständen kann es günstiger sein, diesen Passus aus dem Vertrag herauszunehmen und die Instandhaltung selbst zu übernehmen.

Was ist ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf von Immobilien ist ein noch recht junges Modell. Spezialisierte kommerzielle Anbieter sind in den Markt eingetreten.

Die Anbieter erwerben einen bestimmten Anteil an einer Immobilie – innerhalb definierter Grenzen, die in etwa zwischen mindestens 100.000 Euro und maximal 50 Prozent Anteil liegen. Die Immobilie wird von einem Gutachter bewertet. Der daraufhin ermittelte Kaufpreis wird dem Verkäufer sofort ausgezahlt, gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.

Teilverkauf: Vorteile und Nachteile

Ein Vorteil ist des Teilverkaufs ist die Flexibilität: Einerseits kann die Immobilie später komplett verkauft, andererseits der verkaufte Anteil vom bisherigen Besitzer oder seinen Erben wieder zurückgekauft werden. Zudem profitiert man, anders als bei der Leibrente, nach wie vor an Wertsteigerungen.

Verbraucherschützer warnen aber vor den Nachteilen beim Teilverkauf einer Immobilie.

  • Für den verkauften Anteil der Immobilie müssen Sie künftig ein Nutzungsentgelt zahlen – eine Art Miete, die Sie sich als bisheriger Alleineigentümer auf Dauer leisten können müssen.
  • Gleichzeitig gelten für Sie aber keine Mieterrechte. Im Gegenteil: Sie sind für Reparaturen und Instandhaltung in der Regel allein verantwortlich – auch für eine möglicherweise teure Heizungserneuerung oder Dachsanierung.
  • Der Teilkaufinvestor lässt sich häufig eine Grundschuld auf die gesamte Immobilie eintragen, was zu Problemen führen kann, wenn dieser in finanzielle Schieflage geraten sollte.
  • Auch ein späterer Komplettverkauf muss meist über den Teilkaufinvestor erfolgen, der dafür erneut Gebühren verlangt.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist ein umgekehrtes Hypothekendarlehen. Dazu wird die Immobilie bis zu einem gewissen Grad beliehen, meist zu maximal 30 bis 40 Prozent des Wertes, und eine Grundschuld eingetragen.

Als Immobilienbesitzer zahlen Sie für den Kredit allerdings keine monatliche Rate an die Bank, sondern erhalten eine solche anstelle eines einmaligen Auszahlungsbetrags. Das Darlehen schmilzt also mit der Zeit nicht ab, sondern wächst an. Mit dem Tod oder Auszug ins Pflegeheim wird das Darlehen dann fällig und in der Regel durch Verkauf der Immobilie oder durch die Erben abgelöst.

Umkehrhypothek: Vorteile und Nachteile

  • Vorteil einer Umkehrhypothek: Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Eigentum.
  • Nachteil der Umkehrhypothek: Sie bleiben Sie auch für die Instandhaltung verantwortlich, also für alle Reparaturen und andere Erhaltungsinvestitionen.

Im angelsächsischen Raum ist die Umkehrhypothek (engl. „Reverse Mortgage“) weit verbreitet, in Deutschland hingegen spielt sie kaum eine Rolle. Einer ZEW-Umfrage zufolge halten sich die Anbieter – meist Banken oder Versicherungen – hier zurück, weil sie die Lebensdauer der Eigentümer und deren Investitionen in den Werterhalt der Immobilie nur schwer einschätzen können.

Hierzulande werden vereinzelt Umkehrhypotheken angeboten, bei denen Sie als Kreditnehmer zwar eine monatliche Rente erhalten, aber gleichzeitig die Darlehenszinsen zahlen müssen. Eine Alternative hierzu wäre der klassische Baukredit, den manche Banken auch für Rentner anbieten. Dieser wird üblicherweise in einer Summe ausgezahlt, die Sie dann aufzehren können.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Lebenslanges Wohnrecht oder lebenslanger Nießbrauch werden häufig im privaten Umfeld vereinbart, wenn zum Beispiel Immobilien vorzeitig an die Erben verschenkt werden, um Erbschaftssteuer zu sparen. Beides wird im Grundbuch eingetragen und bleibt – sofern als vorrangig eingetragen – auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie erhalten.

Als Verkäufer sollten Sie stets Nießbrauch statt Wohnrecht aushandeln. Der Grund: Ein Wohnrecht gilt nur für den Begünstigten selbst. Muss dieser zum Beispiel später ins Pflegeheim oder eine andere Wohnung umziehen, darf er die bisherige Wohnung nicht vermieten. Die Rechte bei Nießbrauch sind wesentlich umfangreicher und umfassen auch eine Vermietung.

Keine Befristungen akzeptieren

Um sich gegen ein sehr langes Leben von Verkäufern abzusichern, versuchen Anbieter von Immobilienrenten manchmal, Rente und Nießbrauch zu befristen. Dies gilt es unbedingt zu vermeiden. Rente und Nießbrauch sollten stets „lebenslang“ zugesichert werden. Ansonsten könnte im schlimmsten Fall hochbetagte Senioren ohne Zuhause und ohne Geld dastehen.

Immobilienrente verlangt gute Beratung

Egal ob Umkehrhypothek, Leibrente oder Teilverkauf: Auch wenn die Angebote auf den ersten Blick verlockend klingen mögen, sind in den Verträgen viele Details zu regeln. Und für diese gibt es keine Vorgaben oder Branchenstandards. Sie werden individuell ausgehandelt und können entsprechend unterschiedlich ausfallen. Experten raten daher, sich fachliche Unterstützung zu suchen und intensiv über alle Vertragskonditionen zu verhandeln.

Wichtige zu klärende Fragen sind zum Beispiel:

  • Wer kommt für welche Renovierungs- und Instandhaltungskosten auf?
  • Welche Regelungen greifen beim Tod eines Partners oder beim Umzug ins Pflegeheim? Wird zum Beispiel die Rente weitergezahlt oder der Wert des Wohnrechts ausbezahlt?
  • Darf die Immobilie vermietet werden?

Alternative zur Immobilienrente: Kredit oder Verkauf

Rein wirtschaftlich betrachtet ist die Immobilienverrentung Experten zufolge selten die beste Lösung. Verbraucherschützer empfehlen angesichts der aktuell niedrigen Zinsen einen einfachen Kredit als Alternative. Hier falle die Gesamtrechnung meist deutlich günstiger aus. Eine Alternative könnte aber auch der private Verkauf der Immobilie einschließlich lebenslangem Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht oder mit gleichzeitigem Abschluss eines Mietvertrags sein.

Autorenbild

Autor

Jürgen Baltes