Anders als der Begriff vielleicht suggeriert, wird beim Teilverkauf kein eigenständig nutzbarer Teil einer Immobilie verkauft, etwa eine Einlieger- oder Eigentumswohnung. Stattdessen bedeutet Teilverkauf für Sie als Eigentümer:

• Sie bekommen ein Unternehmen als Miteigentümer. Dieses Unternehmen kauft einen Anteil Ihrer Immobilie, meist zehn bis 50 Prozent.
• Sie dürfen weiter allein in ihrer Immobilie wohnen. Dafür zahlen Sie ein regelmäßiges Nutzungsentgelt, vergleichbar einer Miete oder einem Zins.
• Den Verkaufspreis erhalten Sie sofort ausbezahlt.
• Die Kosten für Wertgutachten und Abwicklung trägt in der Regel der Käufer.

Das Hauptargument der Teilverkäufer: Als Eigentümer können Sie das in Ihrem Eigenheim gebundene Kapital nutzbar machen, ohne ausziehen oder die Immobilie komplett verkaufen zu müssen. Sie können – meist per Nießbrauchrecht – weiter über Ihre Immobilie verfügen, diese untervermieten, Ihren Anteil vererben oder auch den verkauften Teil wieder zurückkaufen – im Gegensatz etwa zum Modell der Leibrente, bei dem die Immobilie komplett abgegeben wird. Eine auf den ersten Blick attraktive und flexible Lösung.

Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, findet zum Teilverkauf deutliche Worte. Aus seiner Sicht haben solche Modelle „keine Existenzberechtigung“, seien „Bauernfängerei“. Sie sollten vom Staat verboten oder zumindest erschwert werden, fordert der Finanzexperte, selbst wenn sie von seriösen Unternehmen kämen. „Ich kann gar nicht drastisch genug davor warnen“, sagt Sebastian, der davon überzeugt ist, dass „es für viele Teilverkäufer noch ein böses Erwachen geben wird“.

Warum die drastischen Worte? Für Sebastian ist der Teilverkauf dem Grunde nach nichts anderes als ein durch eine Immobilie besicherter überteuerter Kredit mit einem variablen Zins, bei dem sämtliche Risiken auf den Verkäufer abgewälzt werden – vom Zins- bis zum Langlebigkeitsrisiko.

Peter Burk, Leiter des Freiburger Instituts Bauen und Wohnen, sieht das Ganze nicht viel positiver. Verkäufern bringe das Modell „in aller Regel erhebliche wirtschaftliche Nachteile“, schreibt der Diplom-Ingenieur in dem aktuellen 28-seitigen Ratgeber, den er für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen verfasst hat.

Der Teilverkauf birgt auch für den Käufer Risiken: Wie entwickeln sich Immobilienmarkt und Kreditzinsen, wie wird die jeweilige Immobilie instand gehalten, wann wird sie komplett verkauft werden? Um am Ende einen sicheren Gewinn aus dem Geschäft zu erzielen, versuchen die Anbieter, diese Risiken vollständig abzuwälzen, etwa durch die Höhe des Nutzungsentgelts oder eine Wertsteigerungsgarantie. Da zudem oft mehrere Partner zusammenarbeiten, etwa Start-ups mit klassischen Maklern, möchten mehrere in der Kette verdienen.

Wer schon einmal mehrere Makler oder Gutachter nach dem Wert befragt hat, weiß, wie unterschiedlich deren Einschätzungen ausfallen können. Daher sollte die Wertermittlung durch einen unabhängigen und zertifizierten Sachverständigen erfolgen, der im Idealfall vom Verkäufer ausgewählt wird. Da erst der ermittelte Wert Basis für einen Verkauf sein kann, sollten Sie darauf achten, dass der Teilkäufer die Kosten des Gutachtens auch dann übernimmt, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

Das Nutzungsentgelt kann zu Vertragsbeginn für einen bestimmten Zeitraum fixiert werden, zum Beispiel für fünf oder zehn Jahre. Anschließend kann es steigen, etwa abhängig von der Verbraucherpreisentwicklung. Dies wird im Vertrag geregelt.

Analog zur Zinsentwicklung sind auch die Nutzungsentgelte jüngst gestiegen. Sie liegen aktuell meist zwischen vier und fünf Prozent des Verkaufspreises pro Jahr – bei einem lebenslang fixierten Entgelt auch höher. Wer also einen Anteil für 200.000 Euro verkauft, muss dafür anschließend 750 Euro im Monat bezahlen (bei 4,5 Prozent). Damit finanziert der Teilkäufer in der Regel den Kredit, aus dem der Kaufpreis stammt. Steigen die Kreditzinsen, steigt tendenziell auch das Nutzungsentgelt. In den Verträgen wird es oft an den Euribor gekoppelt. Der Nießbraucher muss in der Lage sein, dieses so lange zu leisten, wie er in der Immobilie wohnt. Ansonsten droht der Rausschmiss. Über die Jahre kommen hier stattliche Beträge zusammen – etwa bei 750 Euro im Monat 135.000 Euro nach 15 Jahren.

Grundsätzlich muss der bisherige Eigentümer weiterhin die kompletten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten tragen, aber auch eventuelle Erschließungskosten oder die Grundsteuer. Dies wird vertraglich geregelt. Diese Kosten sind oft kaum vorhersehbar. Stehen etwa in absehbarer Zeit größere Investitionen an, etwa für Heizungserneuerung oder Dachsanierung, sollten Sie Rücklagen bilden – die bereits einen Teil des Erlöses aufzehren können. Sie sollten zudem vereinbaren, dass sich der Teilkäufer an wertsteigernden Investitionen beteiligt, da er ja auch beim späteren Verkauf davon profitiert.

Teilkäufer versuchen sich gegen einen eventuellen Wertverlust der Immobilie abzusichern. Mehr noch: Die Verträge enthalten oft eine Wertsteigerungsklausel. Dies bedeutet, dass der Anbieter beim späteren Komplettverkauf der Immobilie eine bestimmte Wertsteigerung – oft bis zu 17 Prozent – garantiert bekommt. Wird die Immobilie entsprechend wertvoller, ist dies kein Problem, beide profitieren.

Doch steigt der Wert nicht oder sinkt sogar, müssen Sie als bisheriger Eigentümer dem neuen Miteigentümer die Differenz aus ihrem Verkaufsanteil begleichen. Dies kann den eigenen Ertrag erheblich mindern.

Als Verkäufer müssen Sie für die gesamte Laufzeit das im Vorfeld schwer kalkulierbare Nutzungsentgelt zahlen. Reicht der erhaltene Verkaufserlös dafür und für die ebenfalls schwer kalkulierbaren Instandhaltungsinvestitionen wirklich aus? Falls Sie das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen können, wird das Nießbrauchrecht aufgehoben, Sie werden zur Räumung aufgefordert und die Immobilie vom Miteigentümer verkauft. So steht es meist in den Verträgen. Teilweise wird dieser Prozess bereits bei Zahlungsverzug von drei bis sechs Monaten eingeleitet. Im schlimmsten Fall könnten Sie dadurch auf der Straße landen.

Grundsätzlich sollte der Nießbrauch, um ihn bestmöglich abzusichern, stets erstrangig im Grundbuch eingetragen werden.

Der Teilkäufer wird in der Regel eine Grundschuld in Höhe seines Anteils – teilweise auch darüber hinaus – im Grundbuch eintragen lassen, als Sicherheit zugunsten der Bank, über die er seine Investition finanziert. Wird der Teilkäufer insolvent, drohen Ihnen als bisheriger Eigentümer Konsequenzen, bis hin zur Verwertung der Immobilie durch die kreditgebende Bank. Daher sollte die Grundschuld so eingetragen werden, dass sie nur am Anteil des Teilkäufers haftet. Durch einen Zusatz im Darlehensvertrag des Teilkäufers (Sicherungszweckerklärung) kann sichergestellt werden, dass zum Beispiel die Immobilie nicht verwertet werden darf, solange der Miteigentümer das Nutzungsentgelt zahlt.

Viele Anbieter verlangen für den letztlichen Komplettverkauf der Immobilie ein Durchführungsentgelt, das man quasi als Maklercourtage ansehen kann. Dieses kann durchaus fünf Prozent oder mehr betragen und ist vom bisherigen Eigentümer auf seinen Anteil zu zahlen.

Meist lässt sich der Teilkäufer bereits mit dem Kaufvertrag das Recht auf die Abwicklung des Komplettverkaufs zusichern. Auch für den Fall, dass der Alteigentümer seinen verkauften Anteil wieder zurückkaufen will, verlangen die Anbieter ein Entgelt, meist um die drei Prozent.

Insgesamt können Wertsteigerungsgarantie und Durchführungsentgelt den Verkaufserlös dramatisch schrumpfen lassen. Eine eindrückliche Beispielrechnung dazu findet sich hier.

Dem Markt fehlt eine Regulierung, wie etwa durch die Bafin. Es gebe aktuell noch keine gesetzlichen Grundlagen, die Verbraucher ausreichend schützten, schließt Experte Burk im Ratgeber der Verbraucherzentrale. Sein Tipp: „Solange das nicht der Fall ist, sollten Sie möglichst die Hände von diesen Modellen lassen.“

Neben den hohen Risiken des Teilverkaufs und der Tatsache, dass er von den Kosten her selten ein gutes Geschäft für den Verkäufer sein dürfte, ist er zudem recht umständlich, die Vertragswerke sind oft komplex.

Daher sollte, wer diese Option dennoch in Erwägung zieht, stets die Begleitung eines spezialisierten Immobilienanwalts suchen. Denn schließlich geht es bei der eigenen Immobilie nicht um eine Kleinigkeit, sondern für viele um die größte Investition ihres Lebens.

Als Mittel der Wahl hierzu sieht das Forschungsinstitut ZEW Umkehrhypotheken. Hier erhält der Eigentümer quasi einen üblichen Kredit, dessen Zins- und Tilgungsleistungen allerdings erst bei Vertragsende – in der Regel Tod oder Umzug ins Pflegeheim – aus dem Wert der Immobilie beglichen werden. Umkehrhypotheken bieten hierzulande allerdings nur wenige Banken an. Weit verbreitet ist das Konzept (Reverse Mortgage) dagegen in Großbritannien und den USA. Fragen Sie im Zweifel Ihre Hausbank oder einen großen Kreditvermittler.

Eine andere Alternative ist ein klassischer Immobilienkredit, der minimal getilgt wird. Diesen bieten zwar nicht viele, aber doch einige Banken auch für Ältere an. Der Vorteil: Die Immobilie bleibt in eigenen Händen und es kann beliebig darüber verfügt werden.

Noch besser aber könnte es sein, dies alles im privaten Umfeld zu regeln. Zum Beispiel mit Erben, die bereits zu Lebzeiten das Haus oder einen Teil davon übernehmen und instand halten, einen Nießbrauch gewähren oder auch eine monatliche Rente zahlen.