Finanzierung läuft aus: Lohnt sich eine Immo-Neubewertung?

Berlin (dpa/tmn). Ob nach 10, 15 oder 20 Jahren: Irgendwann läuft bei der Immobilienfinanzierung in der Regel die Zinsbindung aus. Oft sind Häuser oder Wohnungen dann aber noch nicht vollständig abbezahlt. Eine Anschlussfinanzierung wird fällig, die Darlehenskonditionen müssen neu verhandelt werden.

Oft bleibt dabei eine Möglichkeit ungenutzt, die entscheidenden Einfluss auf die Finanzierung haben kann: die Neubewertung der Immobilie. Denn wer heute ein wertvolleres Haus besitzt als noch vor einigen Jahren, gilt als risikoärmerer Kunde und profitiert von günstigeren Angeboten. Soweit die Theorie. 

In der Praxis gibt es aber Haken. Zum Beispiel akzeptiert längst nicht jede Bank oder Sparkasse eine neue Bewertungsgrundlage. Wann also lohnt sich der Aufwand wirklich? Und in welchen Fällen verpufft er, sodass sich Eigentümer die Mühe sparen können? Wir klären die wichtigsten Fragen.

Wie kann sich eine Neubewertung auf die Anschlussfinanzierung auswirken?

“Viele Banken richten ihre Zinskonditionen nach dem sogenannten Beleihungsauslauf”, sagt Matthias zu Eicken vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. 

• Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen der offenen Restschuld und dem Beleihungswert der Immobilie.
• Je niedriger der Wert ist, desto geringer bewertet die Bank ihr Risiko.
• Immerhin hätte sie bei einem Zahlungsausfall der Schuldner Zugriff auf die Immobilie, die den Wert des geliehenen Geldes deutlich übersteigt. Das kann zu günstigeren Zinskonditionen führen.

Ist der Wert der Immobilie also im Laufe der Finanzierung gestiegen, könnte sich auch der Beleihungsauslauf zugunsten von Eigentümerinnen und Eigentümern verschoben haben. Wer das mit Hilfe eines Gutachtens nachweisen kann, profitiert in einigen Fällen. 

Dabei wichtig zu wissen: Der Beleihungswert der Immobilie ist nicht dasselbe wie deren Markt- oder Verkehrswert. “Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der aktuell am Markt erzielbar wäre”, sagt zu Eicken. Der Beleihungswert wird allerdings deutlich vorsichtiger berechnet. “Er orientiert sich an einem dauerhaft erzielbaren Erlös und blendet spekulative Preisentwicklungen aus”»

Ist es also grundsätzlich sinnvoll, die eigene Immobilie vor Abschluss einer Anschlussfinanzierung neu bewerten zu lassen?

Das lässt sich nicht pauschal bestätigen. Lohnenswert kann das laut Matthias zu Eicken dann sein, wenn der Immobilienwert seit dem Kauf deutlich gestiegen ist. “Sinkt dadurch der Beleihungsauslauf unter bestimmte Schwellen, etwa 80 oder 60 Prozent, bieten viele Banken bessere Zinssätze an.” Unter 60 Prozent Beleihungsauslauf verbessern sich die Konditionen der Banken laut Stephanie Schäfer vom Immobilienverband Deutschland (IVD) nicht weiter.

Laut Matthias zu Eicken ist aber auch das Gegenteil möglich: “Sinkt der Immobilienwert oder wurde die Immobilie nicht instand gehalten, kann eine Neubewertung zu einem schlechteren Beleihungsauslauf führen” - und somit zu ungünstigeren Finanzierungskonditionen.

Jan Mettenbrink vom IVD gibt außerdem zu bedenken, dass eine Neubewertung nur dann sinnvoll ist, wenn die finanzierende Bank das überhaupt zulässt. Aus der Praxis kennt Mettenbrink viele Banken, bei denen das nicht der Fall ist. “Wenn doch, dann haben die meisten Banken eigene Gutachter, die sie beauftragen.”

Wie finden Eigentümerinnen und Eigentümer heraus, ob sich die Neubewertung lohnt? 

Eine Neubewertung kann sich Matthias zu Eicken zufolge insbesondere für Eigentümerinnen und Eigentümer lohnen,

• die in den vergangenen Jahren größere Tilgungen oder Sondertilgungen geleistet und damit eine geringe Restschuld haben,
• deren Immobilie sich in einer gefragten Lage mit positiver Wertentwicklung befindet,
• oder die durch Modernisierungen - zum Beispiel energetischer Natur oder durch einen Ausbau der Immobilie oder den Tausch der Heizungsanlage - eine Wertsteigerung erzielt haben.

“Als erste Orientierung empfiehlt sich eine grobe Marktwertschätzung, etwa über Online-Bewertungsportale, durch einen Immobilienmakler oder Architekten”, sagt Matthias zu Eicken. Auch einige unabhängige Finanzierungsvermittler könnten eine unverbindliche Ersteinschätzung vornehmen. 

Solche Schätzungen akzeptieren Banken zwar in der Regel nicht, es kann Eigentümerinnen und Eigentümern aber bei der ersten groben Einordnung helfen und hat Kostenvorteile. Aber nur unter zwei Bedingungen: 

• Wenn sich darin gravierende Änderungen zugunsten von Eigentümerinnen und Eigentümern absehen lassen.
• Und wenn sich aus einem Gespräch mit der finanzierenden Bank ergibt, dass ein entsprechendes Gutachten mit günstigerem Beleihungsauslauf zu attraktiveren Konditionen führt.

Nur dann sollten Eigentümerinnen und Eigentümer den nächsten Schritt gehen.

Ein einfaches Rechenbeispiel von Stephanie Schäfer gibt Aufschluss: Angenommen ein Gutachten zur Neubewertung kostet 3.000 Euro. Beträgt die Restschuld einer Immobilie bei der Anschlussfinanzierung noch 300.000 Euro und bringt die Neubewertung nur einen Zinsvorteil von 0,1 Prozentpunkten, liegt die Zinsersparnis über zehn Jahre hinweg ebenfalls nur bei 3.000 Euro. Damit vertilgen die Kosten für das Gutachten den ganzen Vorteil - eine solche Neubewertung wäre nicht sinnvoll.

Was für eine Form von Gutachten fordern Banken üblicherweise ein - und was kosten diese?

“Welche Form der Bewertung eine Bank akzeptiert, hängt von ihren internen Vorgaben ab”, sagt Matthias zu Eicken. Grundsätzlich gibt es aber drei gängige Varianten:

1. Das vollwertige Verkehrswertgutachten: Dieses Gutachten werde meist von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Die Kosten hierfür liegen üblicherweise zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Bei einem Verkehrswert der Immobilie von 500.000 Euro würden im günstigsten Fall also 2.500 Euro fällig, im teuersten Fall 7.500 Euro.
2. Das Kurzgutachten: Es wird von Architekten, Bauingenieuren oder Immobilienmaklern angeboten und ist mit Preisen von 300 bis 800 Euro oft deutlich günstiger zu haben. “Allerdings erkennen nicht alle Banken solche Gutachten an”, sagt Matthias zu Eicken.
3. Automatisierte Bewertungsverfahren: Dabei wird der Immobilienwert rechnerisch aus Marktdaten abgeleitet. Diese Variante nutzen vor allem viele Direktbanken. Sie ist oft kostenlos oder günstig, ihre Akzeptanz jedoch stark eingeschränkt.

Wer eine Neubewertung seiner Immobilie plant, sollte sich darum immer zunächst bei der infrage kommenden Bank erkundigen, welche Bewertungsart akzeptiert wird - oder ob überhaupt eine berücksichtigt werden kann. 

So können Eigentümerinnen und Eigentümer unnötige Kosten vermeiden. Laut Stephanie Schäfer übernehmen manche Banken auch die Kosten für die Neubewertung, wenn daraufhin eine Finanzierung zustande kommt.

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