Berlin/München (dpa/tmn). Zwei heiraten und erwerben ein Eigenheim. Sie finanzieren dieses mit einem Immobilienkredit. Jahre später lässt sich das Ehepaar scheiden. Was passiert nun mit Haus oder Wohnung und dem Darlehen? Drei Optionen.
Option 1: Einer übernimmt das Eigenheim und zahlt den anderen aus
Zunächst sind Kredit und die Immobilie an sich getrennt zu betrachten, wie Markus Steiner vom Verbraucherservice Bayern im KDFB sagt.
Kredit: Entscheidend ist, ob der Kreditvertrag von beiden Partnern oder nur von einem unterschrieben wurde. Hat ihn nur einer signiert, muss er oder sie die monatlichen Kreditraten weiter bedienen. Wenn beide ihre Unterschrift unter den Vertrag gesetzt haben, haften beide voll für die Restschuld.
„Will nun einer den Darlehensvertrag alleine übernehmen, muss die kreditgebende Bank den anderen aus der Haftung entlassen“, sagt Steiner. Dafür gibt das Geldinstitut nur grünes Licht, wenn der verbleibende Partner alleine genügend Einkommen und Sicherheiten für den Kredit vorweisen kann.
Immobilie: Kommt es zu einer Immobilienübertragung von zwei auf einen Partner, ist eine Änderung im Grundbuch nötig. Hierfür braucht es einen Notar.
Berechnungsgrundlage für Auszahlbetrag: Zunächst müssen etwa Sachverständige oder Immobilienmakler den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie ermitteln. „Basis für die Auszahlung ist der aktuelle Verkehrswert des Hauses minus der noch zu zahlenden Restschuld des Kredits“, sagt die Berliner Familienrechtsanwältin Eva Becker, die auch Vorsitzende des Familienrechtsausschusses im Deutschen Anwaltverein ist.
Ein Beispiel: Der Verkehrswert der Immobilie minus der zu zahlenden Restschuld des Kredits beträgt 500.000 Euro. Der Partner, der auszuzahlen ist, bekommt also 250.000 Euro. Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob einer der Partner einen Anspruch auf einen Zugewinnausgleich hat. In Deutschland gilt eine Zugewinngemeinschaft automatisch, wenn Paare heiraten und keinen Ehevertrag abschließen. Bei einem Zugewinnausgleich im Fall einer Scheidung muss der Partner, der im Laufe der Ehe den größeren Vermögenszuwachs erzielt hat, die Hälfte der Differenz an den Partner abgeben.
Beträgt die Differenz des Vermögenszuwachses zwischen den Partnern 100.000 Euro, muss der besser gestellte 50.000 Euro davon abgeben. Der Zugewinnausgleich kann so unmittelbar mit dem Auszahlbetrag verrechnet werden. Er kann diesen also entsprechend schmälern oder erhöhen.
Auch steuerliche Aspekte sind zu beachten, wenn eine gemeinsam finanzierte Immobilie bei einer Scheidung auf einen der Partner übertragen wird. Denn: „Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an den Ex-Partner gegen Ausgleichszahlung kann als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft gelten“, so Eva Becker. Betroffene sollten das von Steuerberatern prüfen lassen.
Option 2: Die Partner verkaufen die Immobilie und lösen den Kredit vorzeitig ab
„Ein Verkauf der Immobilie und dann die vorzeitige Ablösung des Kredits ist für beide Partner die sauberste Lösung“, sagt Steiner. Allerdings: Wer den Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig kündigt und die Restschuld begleicht, muss damit rechnen, dass die kreditgebende Bank eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn verlangt. Interessierte sollten sich bei ihrer Bank nach der Höhe der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung erkundigen.
Zehn Jahre nach Auszahlung des Kredits haben Kreditnehmende allerdings ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, ohne dass eine Entschädigung fällig wird.
Kommt es zu einem Verkauf der Immobilie, fließt der Erlös zunächst in die Ablösung der Restschuld. Dann sind von dem Betrag Nebenkosten wie etwa Notar- und Maklergebühren zu zahlen. Das restliche Geld wird unter den Partnern aufgeteilt. „Auch hier ist ein Zugewinnausgleich zu berücksichtigen, falls die Partner keinen Ehevertrag hatten“, sagt Eva Becker.
Option 3: Das geschiedene Paar behält die Immobilie und vermietet sie
„Bei dieser Option bleiben beide Parteien rechtlich und wirtschaftlich eng miteinander verbunden“, sagt Markus Steiner. Letztlich bilden sie eine Wohneigentümergemeinschaft. Damit es bei dieser Option nicht zu Streit kommt, ist es wichtig, klare Regelungen zu treffen.
So ist etwa schriftlich festzulegen, wer sich um die Verwaltung der Immobilie kümmert und etwa Handwerker für Reparaturen beauftragt oder die Nebenkostabrechnung erstellt. Hiermit können beide Seiten auch eine Hausverwaltung beauftragen. Im Mietvertrag sollten beide Ex-Partner als Vermieter genannt sein.
Zudem sollte es ein separates Konto geben, auf das die Miete fließt. Von diesem zahlen die Ex-Partner sämtliche Kosten. Dazu zählen beispielsweise Kreditraten, Nebenkosten wie etwa Grundsteuer und Energie sowie Instandsetzung.
„Gewinne und Kosten sind nach den Eigentumsanteilen laut Grundbuch, in der Regel hälftig, aufzuteilen“, erklärt Steiner. Ebenfalls wichtig zu wissen: Für die Bank bleiben in der Regel beide Ex-Partner Gesamtschuldner. Zahlt bei einer gemeinsamen Immobilienfinanzierung einer seinen Anteil nicht, hat die Bank das Recht, den kompletten Betrag vom anderen einzufordern.
Steuerlich gilt: Beide Partner sind verpflichtet, die Mieteinnahmen in ihrer jeweiligen Steuererklärung anzugeben. „Beide müssen jährlich beim Finanzamt eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen“, sagt Eva Becker. Der Fiskus ermittelt dann den Gesamtüberschuss oder -verlust und teilt ihn auf die persönlichen Steuererklärungen auf.
