Mieterhöhung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Berlin (dpa/tmn). Mieterhöhungen sorgen immer wieder für Reibereien zwischen Mietern und Vermietern. Dabei gibt es für das Heraufsetzen der Miete klare rechtliche Vorgaben. Wichtige Regeln für Eigentümer und Mieter im Überblick.

Zentral für Mietererhöhungsbegehren ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Aus Paragraf 557 leiten sich die drei wesentlichen Möglichkeiten für Vermieter ab, um mehr Geld von ihren Mietern zu verlangen.

Erstens im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, zweitens nach einer Modernisierung und drittens, wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist. Andere Möglichkeiten sind in der Regel unzulässig, wie Beate Heilmann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein, erläutert.

Wann der nächste Aufschlag fällig ist, hängt vom angeführten Kriterium des Vermieters ab: Bei der Vergleichsmiete muss er die Miete zunächst mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er ein neues Schreiben losschickt. Diese neue Forderung wird drei Monate nach Zustellung an den Mieter wirksam. Rechnerisch liegen also 15 Monate zwischen den Mieterhöhungen.

Mehr Geld wegen einer Modernisierung steht Eigentümern nach Abschluss der Arbeiten zu. Drei Monate nach Erhalt des Erhöhungsschreibens müssen Mieter den höheren Betrag überweisen.

Die Mietobergrenze entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nach zwei Bestimmungen. Zum einen gilt, dass das erhöhte Entgelt die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten darf (§ 558 BGB). Diese Vergleichsmiete variiert von Kommune zu Kommune. Angaben dazu finden Vermieter und Mieter meistens im Mietspiegel. Den geben entweder die Kommunen selbst oder Organisationen wie Mietervereine und Eigentümerverbände heraus und veröffentlichen ihn im Internet.

Zum anderen ist die Mietpreisbremse zu beachten. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden. In vielen Regionen sind Wohnungen knapp. Die Kommunen dort haben deshalb den Wohnungsmarkt als angespannt deklariert. Häufig gilt dann mit der Mietpreisbremse die sogenannte Kappungsgrenze. Sie deckelt Mietaufschläge auf 15 Prozent.

Es kann vorkommen, dass Vermieter mit der geplanten Steigerung zwar unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben, aber an die Kappungsgrenze stoßen. „Dann muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf diese Grenze beschränken“, erläutert Beate Heilmann. Heißt: Dann ist bei 15 Prozent Schluss statt bei 20 Prozent. Umgekehrt könnten beispielsweise nur noch drei Prozent Miet-Plus drin sein, weil eben die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.

Nach einer Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete draufschlagen – und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Beträge ebenfalls gesetzlich begrenzt.

Demnach darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Ausgangsmieten von netto kalt unter sieben Euro sind zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb der Sechsjahresfrist drin, wie Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin erläutert.

Umlegbar ist lediglich der auf die jeweilige Wohnung entfallende Anteil an den Baukosten. Heißt: Vermieter müssen dem DMB zufolge für jeden einzelnen Mieter aufschlüsseln, auf welchen wertsteigernden Arbeiten in seiner Wohnung die Mieterhöhung basiert. Ausgaben für Instandsetzungen, sprich Reparaturen, gehören nicht dazu.

Achtung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist nach Auskunft von Beate Heilmann auch bei Modernisierungsmieterhöhung die Kappungsgrenze einzuhalten. Zunächst für die ersten sechs Jahre. Falls Vermieter anschließend mehr Geld verlangen wollen, müssten sie dies dem Mieter schon mit der ersten Mietererhöhung ankündigen.

Geplante Mieterhöhungen sind Mietern per Brief oder Mail mitzuteilen. In dem Schreiben müssen Vermieter ihr Vorhaben begründen. „Sie können sich auf einen Mietspiegel beziehen oder drei vergleichbare Wohnungen benennen, an deren Miete sie sich orientieren“, sagt Jutta Hartmann. Die simple Ansage, es sei einfach mal wieder an der Zeit, genügt als Begründung nicht und würde vor Gericht durchfallen.

Die Vorgaben sollen sicherstellen, dass Mieter die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete überprüfen können. Damit das klappt, sollte das Schreiben zum Beispiel sowohl auf den Mietspiegel verweisen als auch auf die Wohnungsgröße und die Netto-Kaltmiete sowie auf für die jeweilige Wohnung maßgebliche Merkmale abstellen.

Die im sogenannten Mieterhöhungsbegehren gemachten Angaben haben richtig zu sein: Wer schummelt, riskiert bei einem Rechtsstreit mit dem Mieter den Kürzeren zu ziehen. Inhaltliche Fehler, etwa eine falsch angegebene Wohnfläche oder Ausstattung sowie falsch errechnete Miethöhen können die geplante Erhöhung ebenfalls zu Fall bringen.

Der Mietspiegel an sich müssen Vermieter nicht mitschicken, auch Angaben zur Mietspanne dürfen fehlen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Aktenzeichen: VIII ZR 167/20). Mieter könnten sich den Mietspiegel selbst besorgen und die Mietspanne ausrechnen.

Mieter haben das Recht, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Sie können das Vorhaben ihres Vermieters ablehnen. Bei der Vergleichsmieterhöhung werden „sie dann voraussichtlich auf Zustimmung verklagt, und das Gericht überprüft die Berechtigung des Erhöhungsbegehrens“, sagt Beate Heilmann.

Zuvor sollten Mieter nach Ansicht von Jutta Hartman aber erst einmal gucken, ob die neue Miete tatsächlich ortsüblich ist und ob der Vermieter im Mietspiegel nicht zu teure Wohnungen herausgegriffen hat.

Bei nur teilweise berechtigten Mieterhöhungen sollten Mieter lediglich den unstrittigen Umfang akzeptieren. Bei Modernisierungsmietforderungen gehört laut Mieterbund die Überprüfung auf die tatsächlichen Baukosten und das Einhalten der Kappungsgrenze auf die Agenda. Am Ende entscheiden im Streitfall die Gerichte.