München (tö). Banken und Vermittler von Finanzprodukten sollen in den vergangenen Jahren Anleger beim Verkauf von offenen Immobilienfonds im Milliardenumfang falsch beraten haben. Das wird den Kreditinstituten in einer neuen gutachterlichen Stellungnahme vorgeworfen, die der Fonds- und Immobilienexperte Stefan Loipfinger für den bankenkritischen Verein Finanzwende erstellt hat. Bei den neu in die Fonds geflossenen Anlagekapital „lässt sich beinahe durchgängig eine Fehlberatung unterstellen“, schreibt Loipfinger in seinem Gutachten.
So seien von Anfang 2022 bis Ende März 2026 zwar mehr als 30 Milliarden Euro aus den Fonds geflossen. Etwa 20,5 Milliarden Euro – zuzüglich häufig erhobener Ausgabeaufschläge, also Kaufgebühren – seien aber neu in die Fonds investiert worden, „obwohl in dieser Zeit offene Immobilienfonds über die Börsen meist günstiger oder sogar deutlich günstiger erhältlich waren“. Häufig hätten solche Verkäufe dazu gedient, „konzerninterne Fonds auf Kosten der eigenen Kundinnen und Kunden zu stützen“.
Günstiger über die Börse?
Der Hintergrund: Die meisten offenen Immobilienfonds werden nicht nur über die Fondsgesellschaft direkt, sondern auch an verschiedenen Börsenplätzen gehandelt. Wer also in einen bestimmten Fonds investieren möchte, hat die Wahl. Die gekauften Wertpapiere sind identisch. Der Unterschied liegt im Preis. Die offenen Immobilienfonds waren in den vergangenen Jahren in die Krise geraten. Etliche dieser Fonds, die sich Anlegende teilweise auch für ihre zusätzliche Altersvorsorge zugelegt haben, verzeichneten zum Teil deutliche Kursverluste. Drei dieser Fonds wurden vorübergehend sogar geschlossen.
Loipfinger verweist darauf, dass Banken und Finanzdienstleister auf Grund einer EU-Finanzmarktrichtline verpflichtet sind, bei Aufträgen von Privatkunden und -kundinnen den Ausführungsweg zu wählen, „der unter den jeweiligen Marktbedingungen das wirtschaftlich günstigste Ergebnis erwarten lässt“ (im Fachjargon: Best-Execution-Pflicht). Empfehlungen oder Transaktionen, die für die Kunden objektiv nachteilig sind, etwa durch höhere Kosten trotz verfügbarer, günstigerer Alternativen, stellten einen Verstoß gegen diese Pflicht dar.
Loipfinger, Gründer und Inhaber des Finanzportals Investmentcheck.de, hat deshalb nachgerechnet. Das Ergebnis: Für 19 an der Börse gehandelte offene Immobilienfonds wäre ein Erwerb von Fondsanteilen über die Börse im ungewichteten Durchschnitt im untersuchten Zeitraum von mehr als vier Jahren um gut 18 Prozent günstiger gewesen. Bei Mittelzuflüssen von rund 20,5 Milliarden Euro ergebe sich dadurch „ein potenziell erhebliches wirtschaftliches Nachteilsvolumen“ für die Anleger, heißt es in dem Gutachten. Loipfinger verweist dabei zudem auf die hohen Kosten der Fonds.
Offene Immobilienfonds in der Kritik
Mittlerweile beschäftigt sich auch die deutsche Finanzaufsicht Bafin mit den offenen Immobilienfonds. Auf der Jahrespressekonferenz im Mai 2026 hatte Bafin-Chef Mark Branson kritisiert, dass in die Risikobewertung der Fonds „nicht immer alle relevanten Risikoinformationen“ einfließen. Die Finanzaufsicht will sich nun auch auf EU-Ebene für eine realistischere Risikoeinstufung der Fonds stark machen.
Dem Verein Finanzwende geht das aber nicht weit genug: Er fordert die Bafin auf, sogenannte Mystery-Shopper loszuschicken „und sich vor Ort selbst ein Bild machen, ob Banken und Sparkassen korrekt über einen günstigeren Kauf an der Börse informieren“.
