München (tö). Die Bedeutung von Wertpapieren für die Altersvorsorge wächst. Dabei spielen in vielen Depots auch Immobilienfonds eine große Rolle. Allerdings: Die Renditen der offenen Immobilienfonds in Deutschland sind erstmal weiter zurückgegangen. Dies geht aus einer neuen Studie der Ratingagentur Scope hervor. Demnach erzielten die Fonds 2025 im Durchschnitt eine Rendite von minus 1,15 Prozent. 

Nimmt man den 30. April 2026 als Stichtag, sank der Wert der Fonds binnen zwölf Monaten sogar um durchschnittlich 1,65 Prozent. Die für die Anlegerinnen und Anleger negative Entwicklung führte die Ratingagentur vor allem auf „Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds“ zurück. Mit den Fonds können sich Privatanleger zum Beispiel schon ab 25 Euro monatlich an Gewerbe- und Wohnimmobilien beteiligen und etwa für die zusätzliche Altersvorsorge sparen. 

Nur zehn untersuchte Fonds legen zu

Die Unterschiede bei der Wertentwicklung sind jedoch riesig. Zwar legten immerhin zehn Fonds im Wert zu, teilweise um mehr als drei Prozent (siehe Tabelle). Von den 24 für Privatanleger zugänglichen und von Scope aufgeführten Fonds verzeichneten 2025 allerdings 14 Fonds Wertverluste von teilweise bis zu 18 Prozent. Besserung ist kaum in Sicht: Für dieses Jahr erwartet Scope im Durchschnitt aller Fonds eine Rendite von minus 0,5 bis minus 1,5 Prozent. 

Ende 2025 steckten in den Fonds nach Angaben des Branchenverbands BVI noch 112 Milliarden Euro, angelegt vor allem in Bürogebäuden, Objekten des Einzelhandels und der Gastronomie, in Hotels und in geringem Umfang auch in Wohnungen. 

So entwickelten sich die Renditen der offenen Immobilienfonds

Fünf Herabstufungen, zwei Heraufstufungen

19 Fonds untersuchten die Expertinnen und Experten der Ratingagentur genauer, um die Ratings zu aktualisieren, also den Fonds neue Zeugnisse auszustellen. Fünf Fonds stufte die Ratingagentur herab. Dazu zählen die Fonds Deka-Immobilien Nordamerika, Leading Cities Invest, Swiss Life REF European Real Estate Living and Working, UniImmo: Europa sowie UniImmo: Global.

Zwei Fonds wurden heraufgestuft, nämlich der Deka-Immobilien Metropolen und der Grundbesitz Global. Bei zwölf Fonds blieb die Ratingnote unverändert, darunter waren vier Schwergewichte mit mehr als zehn Milliarden Euro Fondsvolumen wie Deka-ImmobilienEuropa, Hausinvest, UniImmo: Deutschland, WestInvest InterSelect. 

Dass etliche Ratings stabil blieben, begründete Scope damit, dass die Vermietungsquote „auf einem soliden Niveau“ liege. Die Mietvertragslaufzeiten seien ebenfalls „solide“. Hinzu kommt, dass die meisten Fonds ihr Vermögen auf Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten verteilt haben – von Bürogebäuden über Logistikimmobilien bis hin zu Wohnungen). Auch sei der Anteil flüssiger Mittel in den Fonds, die sogenannte Liquiditätsquote, mit im Durchschnitt 15,6 Prozent sogar höher als 2024. 

Verwaltetes Vermögen sinkt um mehr als 13 Milliarden Euro

Dem Bericht zufolge fließt seit 2023, begleitet vom Abschwung an den Immobilienmärkten, mehr Geld aus den Fonds heraus als herein. Allein in den vergangenen zwei Jahren verringerte sich ihr verwaltetes Vermögen laut Bundesbank um mehr als 13 Milliarden Euro. Neues Geld parken vorsichtige Sparerinnen und Sparer derzeit lieber in höher verzinstem Tages- und Festgeld, Geldmarktfonds oder in sicheren Staatsanleihen. 

Zugleich wollen viele Anleger ihr Fondsanteile zurückgeben. Die Fondsmanager, die mit dem Ersparten der Anleger Immobilien erwerben sollen, um aus der Vermietung und den Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erzielen, haben deshalb zuletzt vor allem Immobilien verkauft – vorausgesetzt, sie konnten die Rückgabewünsche der Anleger nicht anders erfüllen. In der neuen Studie von Scope heißt es dazu: Solche Immobilienverkäufe seien „mal gut, mal weniger gut gelungen. Einige Fonds waren gezwungen, Bestandsobjekte mit zum Teil hohen Abschlägen zu veräußern“.

Drei Fonds vorübergehend geschlossen

Drei Fonds wurden mittlerweile vorübergehend geschlossen. Los ging dies Anfang des Jahres mit dem Fonds Wertgrund Wohnselect D, der offensichtlich nicht mehr genug liquide Mittel hatte, um Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben wollten. Es folgten die Fonds Fokus Wohnen Deutschland und der UBS Euroinvest Immobilien. In allen drei Fällen handelte es sich um kleinere Fonds mit einem Fondsvolumen von weit unter einer Milliarde Euro. 

Gesetzlich kann eine solche vorübergehende Schließung bis zu drei Jahre dauern. Die Fachleute von Scope schließen nicht aus, dass es in naher Zukunft zu weiteren Fondsschließungen bei kleineren Fonds kommen kann, zumal einige Fonds um den Erhalt ihrer Liquidität kämpfen müssten. Scope erwartet, dass aus den Fonds vorerst weiter mehr Mittel abgezogen werden als neu hereinkommen. In der Untersuchung heißt es dazu: „Damit offene Immobilienfonds, die nunmehr seit drei Jahren anhaltenden Mittelzuflüsse überwinden können, müssen sie mittelfristig wieder ein Rekordniveau erreichen, das einen klaren Aufschlag gegenüber dem risikolosen Zins bietet.“ Davon sind die Fonds derzeit weit entfernt. 

Seit 2013 müssen Neuanleger ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will und dies nicht kurzfristig im Börsenhandel schafft, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden. Die neuen Regeln waren eingeführt worden, nachdem im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 die Fonds Immobilien mit zum Teil milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen mussten, um Anleger auszahlen zu können. 18 Fonds mussten damals geschlossen und abgewickelt werden. 

Was Anleger jetzt tun können 

Die Expertinnen und Experten der Ratingagentur empfehlen indirekt Anlegerinnen und Anlegern, nun durchzuhalten und nicht voreilig ihre Fondsanteile zu veräußern. In der Studie ist hierzu zu lesen: „Wenn es sich bei den Anteilseignern um Kleinanleger handelt, die für ihre Altersvorsorge und andere langfristige Ziele sparen, sind diese in der Lage, Marktabschwünge zu überstehen.“ 

Anlegende wiederum, die aktuell einen Ausstieg aus den Fonds und später einen Wiedereinstieg erwägen, „sollten bedenken, dass die Einstiegskosten mit den Ausgabeaufschlägen oft hoch sind“. Eine Expertin von Scope gab außerdem zu bedenken, dass erst zwölf Monate nach der Kündigungsfrist klar ist, zu welchem Kurs Anleger ihre Anteile ausbezahlt bekommen. Wer über die Börse handeln wolle, sollte unbedingt ein Limit setzen, um einen Verkauf der eigenen Anteile zu einem zu niedrigen Kurs zu vermeiden. 

Die Stiftung Warentest hatte bereits dazu geraten, „nicht in offene Immobilienfonds zu investieren“ und warnt: „Nutzen Sie die Fonds auf keinen Fall als Alternative für sichere Anlagen wie Tages- und Festgeld. Das Risiko ist viel höher.“