München (tö). Die Renditen offener Immobilienfonds sind 2025 zum Teil deutlich zurückgegangen. Fast die Hälfte der mehr als 30 vom Fondsverband BVI aufgeführten offenen Immobilienfonds verzeichnete in den vergangenen zwölf Monaten (Stichtag: 31.12.2025) Einbußen bei der Wertentwicklung. Im Durchschnitt belief sich laut der gerade neu vorgelegten BVI-Statistik das Minus bei einer Einmalanlage über ein Jahr auf 1,6 Prozent, bei drei Jahren betrug der Wertverlust immer noch insgesamt durchschnittlich 1,3 Prozent. Die Fonds waren lange Zeit ein Verkaufsschlager, versprachen sie doch in Zeiten von Null- und Negativzinsen solide Erträge bei gleichzeitig hoher Sicherheit. Doch mit der Zinswende vor mehr als zwei Jahren, sinkenden Immobilienpreisen und der deutlichen Abwertung von Immobilien hat sich dies geändert. Auch 2025 zogen Anlegende deshalb in erheblichem Umfang Mittel aus den einst beliebten Fonds ab.
Seit mehr als zwei Jahren wird aus den Fonds mehr Geld herausgezogen, als neu eingezahlt. Die Mittelabflüsse summieren sich mittlerweile auf mehr als 11 Milliarden Euro. Ende September 2023 belief sich das Nettovermögen der Fonds laut BVI auf noch rund 132 Milliarden Euro. Zwei Jahre später waren es nur noch 115 Milliarden Euro. Doch bei nicht allen Fonds geht es abwärts. Einige Fonds präsentierten sich auch 2025 recht stabil und wiesen positive Renditen auf. Das gilt vor allem für Fonds, die ihre Investitionen in Immobilien über Länder und Nutzungsarten (Bürogebäude, Handels- und Logistikimmobilien, Hotels und Wohnungen) breit verteilt und nicht wie einige neu auf dem Markt gekommene Fonds in der Hochpreisphase wenige Objekte gekauft haben.
Positiv mit einem Wertzuwachs von mindestens zwei Prozent im abgelaufenem Jahr schnitten ab zum Beispiel der Hausinvest, Deka-Immobilien Europa, Deka-Immobilien Global, der UI German Re, der WestInvest Inter Select, WestInvest ImmoValue sowie der Aachener Grund-Fonds Nr. 1 und der Aachener Wohnimmo-Fonds. Deutliche Renditeabschläge mussten hingegen die Fonds Leading Cities Invest (-17,8), die drei verschiedenen UBS Euroinvest Immobilien (- alle mit einem Minus von mehr als acht Prozent), Uni Immo Global (-12,5), Uni Immo Europa (- 7,4) sowie der Wertgrund Wohn Select D (- 4,7) hinnehmen.
Gegen ein Comeback der Fonds sprechen derzeit aber nicht nur die mageren Renditen beziehungsweise die Wertverluste. Auch ein offener Rechtsstreit belastet die Branche. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte entschieden, dass die Fondsgesellschaft Union Investment bei den 2024 von starken Kursverlusten gebeutelten offenen Immobilienfonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ das Risiko nicht korrekt dargestellt habe (Aktenzeichen: 4 HK O 5879/24).
Geklagt hatte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Mittlerweile liegt der Fall beim Oberlandesgericht Nürnberg, das zur Klärung sogar den Europäischen Gerichtshof eingeschaltet hat. Ein rechtskräftiges Urteil dürfte für die Zukunft der gesamten Branche entscheidend sein. Die Stiftung Warentest rät unterdessen, „nicht in offene Immobilienfonds zu investieren“ und warnt: „Nutzen Sie die Fonds auf keinen Fall als Alternative für sichere Anlagen wie Tages- und Festgeld. Das Risiko ist viel höher.“ Wer bereits Anteile dieser Fonds im Depot habe, sollte darauf achten, „dass diese nicht mehr als zehn Prozent Ihrer Geldanlage ausmachen. Haben die Fonds mehr Gewicht, sollten Sie Anteile abstoßen“.
