München (tö). Die Renditen der offenen Immobilienfonds in Deutschland sind deutlich zurückgegangen. Dies geht aus einer neuen Studie der Ratingagentur Scope hervor, die die Wertentwicklung von 26 dieser hierzulande lange sehr beliebten Fonds untersucht hat. Demnach erzielten die Fonds 2024 im Durchschnitt eine Rendite von minus 1,3 Prozent. Nimmt man den 30. April 2025 als Stichtag, betrug die Ein-Jahres-Rendite immer noch minus 1,1 Prozent. Die für die Anlegerinnen und Anleger negative Entwicklung führte die Ratingagentur vor allem auf „Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds zurück“. Mit den Fonds können sich Privatanleger schon ab 25 Euro monatlich an Gewerbe- und Wohnimmobilien beteiligen und zum Beispiel für die zusätzliche Altersvorsorge sparen. Nach Angaben des deutschen Fondsverbands BVI waren bis Ende März 2025 trotz der zuletzt starken Mittelabflüsse mehr als 120 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds angelegt.
12 Fonds herabgestuft
22 Fonds untersuchten die Expertinnen und Experten der Ratingagentur genauer, um die Ratings zu aktualisieren, also den Fonds neue Zeugnisse auszustellen. Erneut schnitt keiner der Fonds besser ab. Bei zehn Fonds blieb die Note unverändert. Zwölf Fonds hat die Ratingagentur herabgestuft. Darunter sind auch einige bekannte milliardenschwere Fonds großer deutscher Fondsgesellschaften, wie der Deka (Sparkassen) oder der Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken). Herabgestuft wurden unter anderem die Fonds
- Deka ImmobilienEuropa
- Fokus Wohnen Deutschland
- UniImmo: Deutschland
- UniImmo: Europa
- UniImmo: Global
Dem Bericht zufolge zogen die Anleger im vergangenen Jahr erstmals mehr Geld aus den Fonds heraus, als sie neu anlegten. Die Fonds waren zuvor in die Kritik geraten, nachdem einer der Fonds, der Uni ImmoWohnen ZBI 2024 etwa 20 Prozent an Wert verlor. Die Fonds waren aber als Anlage mit einem geringen Risiko verkauft worden. Auch andere offenen Immobilienfonds verloren inzwischen zum deutlich an Wert, so etwa der Fokus Wohnen Deutschland (Einjahres-Wertentwicklung per Stichtag 30.4.25: minus 4,2 Prozent), der Leading Cities Invest (minus 15,7 Prozent) oder der Uni Immo Global (- 3,6 Prozent). Zum Jahresende 2025 rechnet Scope mit einer durchschnittlichen Rendite der Fonds zwischen – 0,5 und + 0,5 Prozent.
Objektverkäufe zur Auszahlung von Anlegern notwendig
Um die Anleger, die Geld aus den Fonds abzogen, auszahlen zu können, wurden laut Scope 2024 viele Objekte verkauft. „Angesichts der schwierigen Lage am Immobilienmarkt waren die Objektverkäufe mal mehr, mal weniger gut gelungen. Viele Fonds waren gezwungen, Bestandsobjekte mit Abschlägen zu verkaufen“, heißt es in der Untersuchung. Bislang hätten die Fonds noch genug finanzielle Reserven gehabt, um zu verhindern, dass Anleger, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, dies nicht mehr wie gewünscht können (im Fachjargon: „Rücknahmeaussetzung“). In der Studie steht aber auch: „Allerdings ist es fraglich, ob dies 2025 und darüber hinaus für alle Fonds so bleibt." Derzeit jedenfalls werden laut Scope die Produkte „kaum vertrieben“, da wegen des am stärksten gebeutelten Fonds, des Uni Immo Wohnen ZBI, diverse Klage anhängig seien.
Die Expertinnen und Experten der Ratingagentur empfehlen indirekt Anlegerinnen und Anlegern, nun durchzuhalten und nicht voreilig ihre Fondsanteile zu veräußern. So ist in der Studie zu lesen: „Wenn es sich bei den Anteilseignern um Kleinanleger handelt, die für ihre Altersvorsorge und andere langfristige Ziele sparen, sind diese in der Lage, Marktabschwünge zu überstehen.“ Anlegende wiederum, die aktuell einen Ausstieg aus den Fonds und später einen Wiedereinstieg erwägen, „sollten bedenken, dass die Einstiegskosten mit den Ausgabeaufschlägen oft hoch sind“. Die Fachleute räumen aber ein: „Schwierigkeiten bereiten insbesondere Anleger, die offene Immobilienfonds als Tagesgeldersatz genutzt haben, und nicht langfristig orientiert sind, wie es für ein solches Immobilieninvestment angemessen wäre.“
