München (tö). Banken und Sparkassen verkaufen offene Immobilienfonds häufig gezielt an Anlegende, die bei ihren Investitionen Wert auf große Sicherheit legen, die Fonds sind aber gar nicht so sicher, wie sie von den Geldinstituten dargestellt werden. Das wird in einem neuen Gutachten kritisiert, das der Fondsanalyst Stefan Loipfinger, Inhaber des Finanzportals Investmentcheck.de, für den bankenkritischen Verein Finanzwende erstellt hat. Offene Immobilienfonds, die auch für die zusätzliche Altersvorsorge genutzt werden, waren zuletzt in die Kritik geraten, einige Fonds auch wegen der Immobilienflaute in Deutschland teilweise erhebliche Kursverluste verzeichnet hatten. Obwohl viele Sparer im vergangenen Jahr Geld aus den Fonds zurückzogen, belief sich das Netto-Vermögen der Fonds nach Angaben des deutschen Fondsverbands BVI Ende September 2024 immer noch auf knapp 125 Milliarden Euro.

In dem Gutachten untersucht der Immobilien- und Fondsexperte Loipfinger die zehn größten offenen Immobilienfonds, die an der Börse gehandelt werden und auch für Privatanleger erhältlich sind. Sie decken gemeinsam etwa 80 Prozent des Marktvolumens ab. Verkauft werden die untersuchten Fonds vor allem von Sparkassen (Fondsgesellschaft: Deka) und Volksbanken (Union Investment) sowie von der Deutschen Bank (DWS) und der Commerzbank (Commerzbank Real). In seinem 30 Seiten starken Gutachten wirft Loipfinger den Geldhäusern vor, ihre Kunden und Kundinnen systematisch falsch zu beraten. Viele Kunden zahlten für ihre Fondsanteile mehr als nötig. Gleichzeitig würden mögliche Renditen durch die oft hohen Produktkosten aufgefressen. Die Banken und Sparkassen stellten die Renditechancen der Fonds im Vergleich zum Risiko zu positiv dar. Die Fonds seien den Anlegenden als „Sicherheitsillusion“ verkauft worden, so der Fondsanalyst.

Anbieter sorgen “künstlich” für stabile Kursverläufe

Loipfinger zeigt in seinem Gutachten auch, dass Anbieter bei ihren Immobilienfonds quasi künstlich für stabile Kursverläufe sorgen, was dann wiederum die niedrigen Risikoeinstufungen rechtfertigen soll. So seien bei steigenden Immobilienpreisen die Werte in der Vergangenheit im Durchschnitt gefallen, bei sinkenden Preisen durchschnittlich gestiegen. „Das legt den Verdacht nahe, dass die Werte in schlechten Zeiten schöngerechnet werden, während man die guten Zeiten dafür nutzt, um Überbewertungen auszugleichen”, sagt Loipfinger. Möglich sei das, weil die Werte von Immobilienfonds nicht – wie bei Aktienfonds – auf Marktpreisen basieren, sondern auf Schätzpreisen von Gutachtern. Auftraggeber dieser Gutachten sind jedoch die Unternehmen, die offene Immobilienfonds anbieten.

Bei der Kritik an den Fondsanbietern geht es im Kern auch um die Frage, welchen Risikoindikator die Fonds bekommen. Es gibt sieben Risikostufen, von eins (niedriges Risiko) bis sieben (höheres Risiko). Die fünf größten offenen Immobilienfonds werben demnach mit dem niedrigsten Risikoindikator eins auf der siebenstufigen Skala, der Rest mit zwei, nur ein Fonds steht auf Risikostufe drei. Loipfinger wirft den Fondsanbietern nun vor, mit der Einstufung in sehr niedrige Risikoklassen EU-Vorschriften zu umgehen. 

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte wegen der Einstufung in niedrige Risikoklassen bereits eine Klage gegen die Fondsgesellschaft ZBI Fondsmanagement (Union Investment) eingereicht. Die Verbraucherschützer werfen der Fondsgesellschaft vor, den Fonds mit seiner damaligen Gesamt-Risikoklasse zwei viel zu positiv dargestellt zu haben. Mittlerweile ist der Fonds mit Risikoklasse drei eingestuft.  Der Anteilspreis des Fonds war im Juni 2024 um rund 17 Prozent herabgesetzt worden. Die Anlegerinnen und Anleger des Fonds mussten deshalb nach Angaben der VZ „über Nacht“ Kursverluste von rund einer Milliarde Euro hinnehmen. Anfang Februar 2025 wies der Fonds im Vergleich zum Vorjahr immer noch einen Kursverlust von knapp 20 Prozent auf.