München (tö). Wie müssen Fondsgesellschaften über die Risiken ihrer Fonds informieren? Das muss jetzt vor Gericht geklärt werden. Anlass ist eine Klage der Verbraucherzentrale (VZ) Baden-Württemberg gegen die Fondsgesellschaft ZBI Fondsmanagement, die zu der Gruppe Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken) gehört. Die Verbraucherzentrale will damit erreichen, dass die Fondsgesellschaft das Anlagerisiko bei ihrem offenen Immobilienfonds „UniImmo Wohnen ZBI“ nicht mehr mit „niedrig“ angibt. Der Anteilspreis des Fonds war im Juni 2024 um rund 17 Prozent herabgesetzt worden. Die Anlegerinnen und Anleger des Fonds mussten deshalb nach Angaben der VZ „über Nacht“ Kursverluste von rund einer Milliarde Euro hinnehmen.
Offene Immobilienfonds werden in Deutschland nicht selten auch für die zusätzliche Altersversorgung genutzt. Ihre Kurse sollten im Vergleich zu Aktienfonds eigentlich weniger stark schwanken. Im Zuge des Preisverfalls am deutschen Immobilienmarkt, des rasanten Anstiegs der Zinsen und der steigenden Baupreise wurde der Fonds UniImmo Wohnen ZBI jedoch abgewertet. Am gestrigen Mittwoch wies der Fonds immer noch im Vergleich zum Vorjahr einen Kursverlust von mehr als 20 Prozent auf.
Die Einbußen dürften für die Anleger jedoch überraschend gekommen sein. Im Basisinformationsblatt vom Dezember 2023 hatte ZBI noch einen Risikoindikator von 2 für den Fonds angegeben. Das bedeutet: Das Risiko möglicher Verluste wurde als „niedrig“ eingeschätzt. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale hätte bei diesem – wie bei vielen anderen offenen Immobilienfonds – grundsätzlich ein Risikoindikator von 6 angegeben werden müssen. Derzeit stuft die Fondsgesellschaft den Fonds in die Risikoklasse 3 ein. „Das Risiko potenzieller Verluste aus der künftigen Wertentwicklung wird als mittelniedrig eingestuft“, heißt es in dem neuen Basisinformationsblatt vom Juli 2024. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hat wegen dieser Angaben Klage gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth eingereicht.
Niedrige Risikokennzahl täuscht über Risiken hinweg
„Dass offene Immobilienfonds die gleiche oder sogar eine niedrigere Risikokennzahl haben als ETFs auf kurzfristige deutsche Staatsanleihen, ist geradezu absurd“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Die Risikokennzahl solle Anlegenden dabei helfen einzuschätzen, wie risikoreich eine Anlage ist. Eine so niedrige Risikokennzahl bei offenen Immobilienfonds täusche jedoch darüber hinweg, wie riskant diese Anlagen tatsächlich seien. „Sollten die Gerichte unserer Auffassung folgen, können betroffene Anlegerinnen und Anleger Schadenersatz verlangen, wenn sie glaubhaft machen können, dass sie den Immobilienfonds nicht gekauft hätten, wenn im Basisinformationsblatt eine Risikokennzahl von 6 angegeben worden wäre“, sagte Nauhauser.
Das Unternehmen erklärte laut der Nachrichtenagentur Bloomberg in einer Stellungnahme: „Insbesondere steht die bisherige Risikoeinstufung des Fonds im Einklang mit den einschlägigen rechtlichen Vorschriften und begründet daher keinen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber der ZBI Fondsmanagement.“ Trotzdem fordert die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg die deutsche Finanzaufsicht Bafin nun auf, „irreführende Risikoeinstufungen zu unterbinden“.
