München (tö). Erstmals seit etwa 18 Jahren ziehen Anleger aus den in Deutschland sehr beliebten offenen Immobilienfonds wieder in größerem Umfang Geld ab. In den ersten zwei Monaten 2024 beliefen sich die sogenannten Mittelabflüsse nach Angaben der Ratingagentur Scope auf 500 Millionen Euro. Fondsanleger und Fondsanlegerinnen zahlten also eine halbe Milliarde Euro weniger ein, als sie sich an Anteilen aus den Fonds auszahlen ließen. Insgesamt belaufen sich die Mittelabflüsse in den vergangenen sieben Monaten bereits auf 1,2 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen Barkow Consulting mitteilte. Die Ein-Jahres-Wertentwicklung der meisten dieser Fonds ist dem Fondsverband BVI zufolge aber nach wie vor positiv.

Die Flucht der Anleger aus den Immobilienfonds hat vor allem zwei Gründe: Staatsanleihen und Zinsanlagen wie Tages- und Festgeld sind wegen des Anstiegs der Zinsen in den vergangenen zwei Jahren deutlich attraktiver geworden. Die Renditen der Immobilienfonds von langfristig zwei bis drei Prozent pro Jahr sind dadurch weniger verlockend. Hinzu kommt, dass die Fonds unter den sinkenden Preisen für Gewerbeimmobilien wie Büros und gefallenen Wohnimmobilienpreisen leiden. Das hat zur Folge, dass die Gutachter, die die Immobilien in den Fonds regelmäßig bewerten, die Bewertung der Fonds senken, was sich in der Wertentwicklung der Fonds negativ bemerkbar machen kann. So setzten die Gutachter die Bewertung für Immobilien des Fonds Kanam Leading Cities Invest deutlich nach unten. Der Fonds verzeichnete deshalb in seiner Wertentwicklung ein Minus von 11,6 Prozent binnen eines Jahres (Stichtag: 30. April 2024).  

Sind Fonds ausreichend liquide?

Die entscheidende Frage ist nun, ob die Fonds wegen der Mittelabflüsse Immobilien zu womöglich für sie wenig attraktiven Preisen verkaufen müssen oder mit ihren Liquiditätsreserven Anlegende auszahlen können. Dazu schreiben die Expertinnen und Experten von Scope in ihrer Analyse: „Für das Jahr 2024 sollte die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können.“ Diese summieren sich derzeit über alle Fonds hinweg auf immer noch mehr als 17 Milliarden Euro. Sollten aber die Fonds gezwungen sein, „in der aktuellen Marktlage vermehrt Bestandsobjekte mit Abschlägen zu veräußern, drohen negative Effekte auf den Fondsanteilspreis“. Das sei ein Szenario, das Fondsmanager unbedingt vermeiden wollten, das aber durch eine zunehmende Rückgabe von Fondsanteilen für einige Fonds wahrscheinlicher werde, so Scope. In der Finanzkrise 2008/2009 hatten Massenabflüsse aus diesen Fonds dazu geführt, dass 18 Fonds schließen mussten.

Derzeit sieht es jedoch nicht so aus, als ob es eine neue Welle von Fondsschließungen geben könnte: Erstens ist die Stimmung unter den Investoren nicht so schlecht wie damals. Zweitens sollen die gesetzlichen Hürden, die infolge der damaligen Krise geschaffen wurden, dazu beitragen, dass nicht in Existenz gefährdender Weise Mittel aus den Fonds abgezogen werden. So müssen Neuanleger seit 2013 ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile zurückhaben will, ist an eine Kündigungsfrist von mindestens zwölf Monaten gebunden. Anleger haben nun zwei Möglichkeiten: Wer offene Immobilienfonds als langfristige Anlage, etwa als zusätzlichen Baustein für die Altersvorsorge, betrachtet, ändert nichts und wartet auf bessere Zeiten. Diejenigen, denen die Anlage zu unsicher geworden ist, können versuchen, die Kündigungsfristen zu umgehen, und ihre Anteile über ihre Bank an der Börse zu verkaufen.