Was Immobilienfonds Sparern noch bringen können

Offene Immobilienfonds waren in Deutschland lange Zeit ein Verkaufsschlager. Etwa 120 Milliarden Euro schwer ist das Vermögen der Fonds, mit denen sich Privatanleger schon mit kleinen Beiträgen und über Fondssparpläne an Geschäfts- und Wohnimmobilien beteiligen können. Sie versprechen Sicherheit und stabile Mieterträge auch in schwierigen Zeiten und erscheinen damit auch als Baustein für die Altersvorsorge geeignet. Doch erst hat die Corona-Krise tiefe Spuren bei den Anlegerlieblingen hinterlassen, und nun der Preisrückgang am Immobilienmarkt. 2024 erwirtschafteten deshalb einige der Fonds bereits negative Renditen. Und 2025 sieht es nicht viel besser aus. Was offene Immobilienfonds Sparerinnen und Sparern noch bieten – die wichtigsten Fragen und Antworten.

Wie bei anderen Investmentfonds auch zahlen Sie in einen Topf. Mit dem darin gesammelten Geld kaufen die Manager und Managerinnen des Fonds Immobilien, dazu zählen Bürogebäude, Lagerhäuser, Logistikzentren, Shopping-Arkaden und verstärkt auch Wohnanlagen. Diese spülen laufende Mieterträge in die Kassen der Fonds. Zusätzliche Gewinne werden außerdem idealerweise durch den Kauf und Verkauf von Objekten erzielt. Investiert wird in verschiedene Länder, Regionen und Städte.

Der Vorteil: Sie können zum Beispiel schon mit 25 Euro im Monat, also sehr überschaubaren Beträgen, Miteigentümer an Immobilien werden. Sie erhalten somit Zugang zu einem Markt, der für Sie sonst verschlossen wäre. Denn wer verfügt schon über die finanziellen Mittel, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen, und hat die Expertise, aus vielen Angeboten vielversprechende Objekte auszuwählen? Die Fonds waren in Deutschland deshalb sehr beliebt, nicht zuletzt in der Ära der Negativ- und Niedrigzinsen. 

Inzwischen verzeichnen die meisten Fonds aber hohe Mittelabflüsse, es werden aus den Fonds also mehr Mittel abgezogen als neu hereinkommen. Das liegt vor allem daran, dass ein Fonds, der UniImmo Wohnen ZBI, 2024 etwa 20 Prozent an Wert verlor und damit die gesamte Branche in die Kritik geriet. Außerdem bringen Zinsanlagen wie Festgeld, Geldmarktfonds und Bundesanleihen zum Teil deutlich bessere Erträge als die offenen Immobilienfonds.

Nach Angaben des Fondsverbands BVI sieht der Nutzungsmix derzeit so aus:

• 55 Prozent der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds sind Gebäude, in den sich Büros und Praxen befinden.
• Handels- und Gastronomieobjekte haben einen Anteil von knapp 21 Prozent, Hotels knapp acht Prozent und Wohngebäude mehr als fünf Prozent.
• Mehr als 40 Prozent der erworbenen Liegenschaften haben einen Verkehrswert von mehr als 200 Millionen Euro.

Im Prinzip können Sie die Fonds bei jeder Bank kaufen. Dabei fallen aber Kaufgebühren an, die sogenannten Ausgabeaufschläge. Diese können durchaus drei, vier oder fünf Prozent Ihres Investitionsvolumens betragen. Geeignet sind die Fonds deshalb nur als langfristige Anlage, denn das für Gebühren ausgegebene Geld muss von den Fonds ja erstmal wieder erwirtschaftet werden, damit Sie mit Ihrem Investment in die Gewinnzone kommen.

Verbraucherschützer raten aber, hier mit der Bank zu verhandeln oder Fondsvermittler zu suchen, die Fonds ohne Ausgabeaufschlag oder mit Rabatt anbieten. Sie können aber auch versuchen, über Ihre Direktbank oder einen Internetbroker Fondsanteile direkt über die Börse zu kaufen. Der entscheidende Vorteil dabei: Die Kosten sind viel geringer, weil kein Ausgabeaufschlag zu zahlen ist. In der Vergangenheit konnte es aber passieren, dass Fondsanteile von bestimmten Fonds nur eingeschränkt oder gar nicht zu bekommen waren, weil gerade nur bestimmte Kontingente im Vertrieb waren oder die Fonds gerade keine neuen Mittel eintreiben wollten. 

Mit den Renditen geht es seit der Corona-Pandemie zum Teil deutlich abwärts. In einer neuen Untersuchung analysierte die Ratingagentur Scope im Frühjahr 2025 die Renditen von 26 Fonds. Demnach belief sich 2024 die Rendite auf durchschnittlich minus 1,3 Prozent – bei großen Unterschieden, wie unsere Tabelle zeigt. 

Nimmt man als Stichtag den 30. April 2025, verringerte sich der Wert der 26 Fonds in den zurückliegenden zwölf Monaten um im Durchschnitt 1,1 Prozent. Vor Corona, zum Beispiel 2019, gab es noch eine jährliche Rendite von durchschnittlich mehr als drei Prozent. Auch die weiteren Aussichten sind mies: Die Fachleute von Scope rechnen zum Jahresende 2025 mit einer durchschnittlichen Rendite der Fonds zwischen –0,5 und +0,5 Prozent. 

Anlegenden würden die Fonds also weiter zum Teil sogar Verluste bescheren. Zum Vergleich: Für Festgeld waren im Frühsommer 2025 für Laufzeiten von sechs Monaten bis drei Jahren auch bei deutschen Banken noch Zinsen von mehr als zwei Prozent drin.  

Was offene Immobilienfonds noch bringen

Quelle: Scope Fund Analysis; Stand: 30.04.2025

Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich zwar wieder stabilisiert, waren zuvor aber deutlich gesunken. Deshalb müssen die Fonds in ihren Bilanzen den Wert ihrer Immobilien herabsetzen, der quartalsweise von zwei unabhängigen Gutachtern geprüft wird. So führen die Fachleute der Ratingagentur die für die Anlegenden negative Entwicklung vor allem auf „Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds zurück“ zurück. Um die Anleger, die Geld aus den Fonds abzogen, auszahlen zu können, wurden 2024 viele Objekte verkauft. „Angesichts der schwierigen Lage am Immobilienmarkt waren die Objektverkäufe mal mehr, mal weniger gut gelungen. Viele Fonds waren gezwungen, Bestandsobjekte mit Abschlägen zu verkaufen“, heißt es in der Scope-Untersuchung.

Leerstehende Immobilien erwirtschaften nicht nur keine Mieterträge, sie verursachen zusätzliche Kosten, etwa für Renovierung, Vermarktung und laufende Bewirtschaftung. Im ersten Quartal 2025 waren etwa 92 Prozent aller Objekte in den Fonds vermietet. Das sei der tiefste Stand seit 2012, heißt es in der Scope-Studie. Viele Mietverträge wurden aber langfristig geschlossen, meist handelt es sich um Indexmietverträge. Dadurch können die Fonds mit dem Anstieg der Inflation höhere Mieten durchsetzen. Die Fachleute von Scope warnen aber: „Büromieter zögern mit Flächenanmietungen, überdenken ihren Flächenbedarf oder reduzieren diesen bereits.“ Besonders in den USA seien „die Leerstände zum Teil deutlich gestiegen“.

Während für flexibel nutzbare, energieeffiziente und mit dem öffentlichen Nahverkehr gut erreichbare Flächen in Top-Lagen europaweit nach wie vor Spitzenmieten zu erzielen seien, müssten Vermieter mit Flächen in schlechteren Lagen „sehr schwierigen Zeiten entgegenblicken. Dort werden deutlich höhere Leerstände und sinkende Mieten erwartet." Scope hält den Fonds aber zugute, dass „sie weiterhin über attraktive Objekte oft in sehr guten Lagen mit hohen Vermietungsquoten und bonitätstarken Mietern“ verfügten.
 

Vielleicht setzen auch Sie auf die Fonds, weil es regelmäßig eine ordentliche Ausschüttung gibt. Diese können nicht nur Rentner oder Pensionärinnen als Zusatzeinkommen nutzen. Was diese Ausschüttungen angeht, gibt es zumindest hier halbwegs positive Nachrichten. In der Scope-Studie heißt es dazu: Die Ausschüttungen seien bei den meisten Fonds aufgrund der guten Mietmärkte weiter „auf hohem Niveau“, detaillierte Zahlen werden dazu aber nicht genannt. Allerdings hatte sich die durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 2015 bis 2020 von 2,4 auf 1,5 Prozent verringert. Danach war sie Schritt für Schritt gestiegen auf 1,9 Prozent im Jahr 2023. 

Tipp: 

Was unten herauskommt, hängt auch von der Steuer ab. Und hier sind die Fonds im Vergleich zu klassischen Zinsanlagen im Vorteil. Das hängt mit der sogenannten Teilfreistellung zusammen. Festgeldzinsen unterliegen grundsätzlich komplett der Abgeltungsteuer. Wer in offene Immobilienfonds anlegt, zahlt hingegen laut BVI auf 60 Prozent der Ausschüttungen und Verkaufsgewinne keine Abgeltungsteuer. Hat der Fonds seinen Anlageschwerpunkt im Ausland, sind es sogar 80 Prozent. Grundsätzlich gilt aber sowohl für Festgeld wie auch für Fonds: Sie können den Sparerpauschbetrag nutzen und die Erträge per Freistellungsauftrag bis zu einer Höhe von 1000 (Verheiratete: 2000 Euro) pro Jahr von der Abgeltungsteuer befreien. 

Wenn Sie in offene Immobilienfonds investieren wollen, geht dies auch ganz einfach und bequem per Sparplan. Allerdings sind auch hier die Renditen gesunken, wie der Fondsverband BVI vorrechnet:

• Wer zehn Jahre lang bis Ende März 2025 monatlich 100 Euro und damit insgesamt 12.000 Euro in offene Immobilienfonds eingezahlt hat, kommt im Durchschnitt nach zehn Jahren auf eine inzwischen negative Rendite von −0,1 Prozent, macht zusammen 11.968 Euro.
• Je länger der Zeitraum des Sparplans, desto höher ist die durchschnittliche Jahresrendite. So wurden nach 25 Jahren aus den eingezahlten 30.000 Euro 39.953 Euro (Rendite: 2,2 Prozent).
• Nach 35 Jahren summieren sich die 100 Euro pro Monat (insgesamt 42.000 Euro) auf 71.932 Euro (Rendite 2,9 Prozent). 

Eine große Sorge der Fondsmanager ist nach wie vor, dass Anlegende zunehmend ihre Fondsanteile zurückgeben, um gegebenenfalls das, was von ihrem Geld übriggeblieben ist, sicherzustellen. In der Finanzkrise 2008/2009 hatte dies bereits zu schweren Problemen geführt. Die Fonds mussten Immobilien mit teils milliardenschweren Verlusten verkaufen, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Fondsanteile loswerden wollten. 18 Fonds mussten wegen Liquiditätsmangel geschlossen und später abgewickelt werden. 

Noch sieht es aber nicht so aus, als ob es eine neue Welle von Fondsschließungen geben könnte. Das hat vor allem zwei Gründe:

Erstens haben die Fonds viel Geld gebunkert. Durchschnittlich fast ein Siebtel ihres Fondsvermögens sind kurzfristig anlegt, um genug Geld für die Auszahlung von Anlegern und für neue Investitionen zu haben. Die sogenannte Liquiditätsquote ist damit zwar leicht gesunken, bewegt sich damit aber immer noch deutlich über der vorgeschriebenen Mindestliquidität in Höhe von fünf Prozent.

Zweitens gibt es gesetzliche Hürden: Neuanleger müssen seit 2013 ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile zurückhaben will, ist an eine Kündigungsfrist von mindestens zwölf Monaten gebunden. Das soll Kunden auch davon abhalten, die Fonds zum Parken großer Geldbeträge zu missbrauchen. 

In der Untersuchung wird jedoch angemerkt: Bislang hätten die Fonds noch genug finanzielle Reserven gehabt, um zu verhindern, dass Anleger, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, dies nicht mehr wie gewünscht können (im Fachjargon: „Rücknahmeaussetzung“). 

In der Studie steht aber auch: „Allerdings ist es fraglich, ob dies 2025 und darüber hinaus für alle Fonds so bleibt."

Sie haben im Prinzip mehrere Möglichkeiten: 

• Sie machen es so wie im Frühjahr 2024 die professionellen Großanleger. Diese verkaufen ihre Anteile an Spezialfonds, die für institutionelle Investoren geöffnet sind – bewusst nicht in großem Stil, sondern warten einfach gelassen auf wieder bessere Zeiten für die Immobilienbranche ab. Dafür spricht auch, dass Sie erst 12 Monate nach der Kündigungsfrist wissen, zu welchem Kurs Sie Ihre Anteile ausbezahlt bekommen – ein Vabanquespiel. Vor allem, wenn Sie langfristig orientiert sind und Wert auf Ihre regelmäßige Ausschüttung legen, spricht viel dafür, die Durststrecke durchzuhalten. Bei Scope heißt es dazu: „Wenn es sich bei den Anteilseignern um Kleinanleger handelt, die für ihre Altersvorsorge und andere langfristige Ziele sparen, sind diese in der Lage, Marktabschwünge zu überstehen.“ 
• Anleger könnten aktuell aus den Fonds aussteigen, um später wieder einzusteigen, wenn sich die Lage beruhigt hat. Ob das eine gute Strategie ist, erscheint allerdings fraglich. Die Fachleute von Scope schreiben in ihrer Studie dazu: Wer dies erwäge, sollte „bedenken, dass die Einstiegskosten mit den Ausgabeaufschlägen oft hoch sind“.  
• Falls Sie das nicht wollen, können Sie die Kündigungsfristen umgehen, indem Sie an der Börse über Ihre Bank oder Ihren Discountbroker mit Ihren Fondsanteilen handeln. Dann ist ein Verkauf prinzipiell immer sofort möglich, wenn es einen Käufer gibt, der trotz des Renditeabsturzes bereit ist, Anteile von den Fonds zu kaufen.

Tipp:  
Wenn Sie über die Börse handeln, sollten Sie beim Kauf und vor allem beim Verkauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds ein Kurslimit setzen. Wenn Sie das nicht tun, laufen Sie Gefahr, Ihre Anteile zu einem viel zu niedrigen Kurs loszuwerden, erst recht, wenn der Handel eng ist, also wenig Anteile pro Börsentag den Eigentümer wechseln.

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