München (tö). Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren, zum Beispiel für die zusätzliche Altersvorsorge, müssen sich derzeit mit dürftigeren Erträgen zufriedengeben. Das geht aus einer neuen Studie der Ratingagentur Scope hervor. Demnach ist die Wertentwicklung der Fonds deutlich gesunken. So lag 2023 die Rendite der 27 von Scope analysierten Fonds bei durchschnittlich 1,2 Prozent. Nimmt man als Stichtag den 30. April 2024, wuchs der Wert der 27 Fonds in den zurückliegenden zwölf Monaten sogar nur noch um durchschnittlich 0,2 Prozent. Zuvor lagen die Renditen häufig zwischen zwei und drei Prozent. Sonja Knorr, Mitautorin der Studie, erwartet in diesem Jahr im Durchschnitt sogar „leicht negative Renditen“.

Als Hauptgrund für die Misere gilt der Rückgang der Preise am Immobilienmarkt, nicht nur in Deutschland. Jahrelang profitierten die Fonds, mit denen sich Privatanleger schon ab 25 Euro monatlich an Bürogebäuden, Hotels, Shoppingcentern und Wohnimmobilien beteiligen können, vom Immobilienboom. Damit ist vorerst Schluss. „Die Zeit der Aufwertungen der Immobilien und erfolgreichen Verkäufe auf Höchstpreisniveau ist (...) vorbei“, heißt es in der Scope-Untersuchung. Die Fonds, deren Volumen nach Angaben des deutschen Fondsverbands BVI bis Ende 2023 auf etwa 131 Milliarden Euro herangewachsen war, verzeichnen nun Mittelabflüsse. Es wird aus den Fonds also mehr Geld abgezogen als neu hereinkommt. 

Diese Abflüsse beliefen sich laut Scope allein im ersten Quartal 2024 auf 0,9 Milliarden Euro. Immobilienexpertin Knorr führt dies vor allem auf das Ende der Niedrigzinsphase zurück: „Zinsanlagen wie Tages- und Festgeld oder auch Geldmarktfonds sind deutlich attraktiver geworden.“ Zum Vergleich: Für Festgeld sind auch bei deutschen Banken noch Zinsen von mehr als drei Prozent drin.

Abzug von viel Anlegergeld gilt als eines der größten Risiken für die Branche

In der Studie heißt es zu den Mittelabflüssen weiter: „Für das Jahr 2024 sollte die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können.“ Zahlreiche Anbieter würden aber Objektverkäufe vorbereiten, um Anleger „dauerhaft bedienen zu können“, und viele hätten dies bereits getan. Der Abzug von Anlegergeld in großem Umfang gilt als eines der größten Risiken für die Branche. Denn im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 hatten die Fonds Immobilien mit zum Teil milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen müssen, um Anleger auszahlen zu können. 18 Fonds mussten später geschlossen und abgewickelt werden. Deshalb müssen seit 2013 Neuanleger ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will und dies nicht kurzfristig im Börsenhandel schafft, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden.

Scope hat in seiner Untersuchung auch die Ratings von 21 Fonds aktualisiert, also den Fonds neue Zeugnisse ausgestellt. Elf Fonds stufte die Ratingagentur herab:

• Deka-Immobilien Nordamerika und Deka Immobilien Metropolen
• Fokus Wohnen Deutschland 
• Grundbesitz Europa, Grundbesitz Fokus Deutschland und Grundbesitz Global (alle DWS)
• die Fonds Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, Leading Cities Invest, UBS Euroinvest, Swiss Life European Real Estate und Wertgrund Wohnselect. 

Bei neun Fonds blieb die Note stabil, darunter waren die fünf Schwergewichte mit mehr als zehn Milliarden Euro Fondsvolumen. Ein Fonds, der UniImmo Global, schnitt besser als im Vorjahr ab.