München (tö). Neuer Sieg für Anleger im Streit um einen von starken Kursverlusten gebeutelten offenen Immobilienfonds: Die Volksbank Dresden-Bautzen soll dem Käufer des stark abgewerteten Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI mehr als 3.000 Euro Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung zahlen. Das hat das Landgericht Dresden entschieden. Es ist bereits das vierte Urteil zugunsten der Bankkunden im Streit um den Vertrieb des Fonds durch die Volks- und Raiffeisenbanken. 

Die Krise der Anlageklasse dürfte sich damit weiter verschärfen. Seit der Immobilienmarkt schwächelt, sind viele der offenen Immobilienfonds, die in Deutschland auch für die zusätzliche private Altersvorsorge genutzt werden, in die finanzielle Bredouille geraten. Die an der Börse verzeichnete Kursverluste einiger offener Immobilienfonds dürften sich mittlerweile auf insgesamt mehrere Milliarden Euro summiert haben.

Der Fall

Ein Ehepaar suchte eine risikoarme Anlage und kaufte auf Empfehlung einer Bankberaterin im März 2018 Anteile an dem UniImmo: Wohnen ZBI der ZBI Fondsmanagement, die zur Gruppe Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken) gehört. Insgesamt investierten sie 14.000 Euro in monatlichen Sparraten. Im März 2024 kündigten die Anleger ihre Fondsanteile bei der Fondsgesellschaft. 

Im Juni 2024 informierte die Fondsgesellschaft die Anleger darüber, dass der Anteilspreis um rund 17 Prozent herabgesetzt worden war. Aufgrund der Rückgabefrist wurde die Kündigung jedoch erst im Dezember 2025 wirksam. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Verkaufserlös nur noch rund 10.777 Euro. Das Landgericht Dresden sprach dem Kläger, in diesem Fall dem Ehemann, die Differenz zwischen den nachgewiesenen Einzahlungen von 14.000 Euro und dem Verkaufserlös, rund 3.223 Euro, als Schadensersatz zu. Den zusätzlich verlangten entgangenen Gewinn erkannte das Gericht dagegen nicht an, dafür fehlte den Richtern ein ausreichender Nachweis.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht hielt zwar die damalige Einstufung des Fonds als risikoarme Anlage grundsätzlich für vertretbar. Zugleich kamen die Richter aber zu dem Schluss, dass die Bank nicht nachweisen konnte, den Anleger ausreichend konkret und verständlich über die Risiken aufgeklärt zu haben. Dazu zählt etwa, dass er nicht jederzeit über sein investiertes Geld verfügen konnte, da er an Mindesthaltedauer und einjähriger Kündigungsfrist gebunden ist. Auch habe die Bank den Anleger darauf hinweisen müssen, dass Fondsanteile während der Kündigungsfrist an Wert verlieren können. Außerdem sei er über die Möglichkeit zu informieren, dass die Fonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen können, wodurch Anleger vorübergehend nicht mehr an ihr investiertes Geld herankommen. 

Weiter ist dem Urteil nach Angaben der Klägeranwälte zu entnehmen: Hinweise in einem Produktinformationsblatt müsste die Bank gegenüber dem Kunden erläutern. Banken könnten sich nicht ohne Weiteres darauf zurückziehen, dass sämtliche Risiken irgendwo in umfangreichen Unterlagen erwähnt wurden. Entscheidend ist demnach auch, ob die Unterlagen rechtzeitig vor der Anlageentscheidung übergeben wurden und ob der Anleger die Möglichkeit hatte, ihren Inhalt zur Kenntnis zu nehmen und Rückfragen zu stellen. Der Kläger hatte sogar eine Ausbildung zum Bankkaufmann absolviert. Dies, so das Gericht, entbinde die Bank jedoch nicht davon, über die Risiken konkret aufzuklären. Das Urteil vom 10. September 2026 (Aktenzeichen: 9 O 2102/25) ist noch nicht rechtskräftig. Die Bank kann dagegen vorgehen. 

Die Klagen und wie es weitergeht

Die Anwaltskanzlei, die den Kläger vertritt, bezeichnete das Urteil als wichtigen “Meilenstein für den Anlegerschutz”. Erstmals habe ein Gericht festgestellt, dass beim Verkauf des Fonds mehrere Aufklärungspflichten verletzt wurden. Diese Pflichtverletzungen beruhten aber nicht auf persönlichen Besonderheiten des Falles. Entscheidend sei deshalb, ob andere Anleger beim Verkauf des Fonds über Risiken ebenfalls nicht vollständig, rechtzeitig und verständlich informiert wurden. In ähnlichen Fällen wegen Falschberatung in Zusammenhang mit dem Vertrieb des Uniimmo Wohnen ZBI hatten Richter bereits gegen die Volksbank Böblingen und gegen die Volksbank Baumberge entschieden. Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig, die Banken haben jeweils Berufung eingelegt. 

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte zuvor entschieden, dass die Risikoeinstufung des Uni Immo Wohnen ZBI "nicht den gesetzlichen Vorgaben (Aktenzeichen: 4 HK O 5879/24) entspreche. Geklagt hatte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Den Fall soll nun der Europäische Gerichtshof klären. Außerdem ist ein Musterklageverfahren angekündigt. In einem solchen Verfahren wird ein exemplarischer Fall verhandelt, dessen Urteil sich auf viele gleich gelagerte Fälle anwenden lässt. Rechtliche Grundlage dafür ist das Kapitalanlegermusterverfahrensgesetz. 

Was die Stiftung Warentest jetzt rät

Die Zeitschrift “Stiftung Warentest Finanzen” (früher Finanztest, November 2026) hat eine explizite Warnung vor den offenen Immobilienfonds veröffentlicht. Darin heißt es “Vieles spricht derzeit gegen Investments in offene Immobilienfonds. Wer kann, sollte aussteigen – am besten über einen Verkauf der Anteile an der Börse.” Auch von einem Kauf der Fonds rät die Stiftung ausdrücklich ab: “Die Renditen sind schwach, die Aussichten mäßig, die Risiken beachtlich, die Kosten hoch und Rückgaben von Anteilen nur zeitlich verzögert möglich. Wann genau Geld zurückfließt, kann zudem unsicher sein.” Wer eine sichere Anlage suche, sollte zu Tagesgeld, Festgeld oder Geldmarkt-ETF wechseln.