Wo Wohnungskäufer gute Chancen auf Wertzuwachs haben

Bonn (OTS). Für viele Menschen in Deutschland ist die eigene Immobilie ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Dabei haben sich die Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen hierzulande verbessert. Das zeigt der „Postbank Wohnatlas 2026“, der auf einer Untersuchung des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) basiert.

Der Immobilienkauf vergünstigte sich demnach im vergangenen Jahr gegenüber der Mietzahlung in 284 von 400 Regionen in Deutschland. Die Nettokaltmieten stiegen 2025 im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte gegenüber dem Vorjahr inflationsbereinigt um 2,2 Prozent an. Der Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand kostete real jedoch nur rund 0,6 Prozent mehr als 2024. 

24,4 Jahresnettokaltmieten für vergleichbare Eigentumswohnung

Die Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung aus dem Bestand zu zahlen wären. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lag dieser Wert im Jahr 2025 bei 24,4. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Durchschnitt von 24,8.

„Eine Wohnung zu kaufen, ist gemessen an den Nettokaltmieten in mehr als der Hälfte der deutschen Regionen günstiger geworden“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. Wer eine Eigentumswohnung selbst nutzt, statt zur Miete zu wohnen, erziele also früher eine Rendite.

Ferienregionen besonders teuer

Besonders in Metropol- und Ferienregionen sind die Preise für Eigentumswohnungen weiterhin auf einem hohen Niveau. Immerhin verringerte sich in den sieben größten deutschen Städten (Big 7) das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete deutlich. Dort sank der Vervielfältiger 2025 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,6 Jahresnettokaltmieten. In den übrigen Großstädten fiel das Minus mit 0,4 etwas moderater aus. 

Wie groß der Unterschied zwischen der jeweiligen Nettokaltmiete und dem Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist, kann regional sehr unterschiedlich sein. So liegt der Kaufpreis im Durchschnitt der sieben Landkreise des Feriengebietes Nordseeküste beispielsweise bei 42,1 Jahresnettokaltmieten. Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im Kreis Nordfriesland, zu dem auch die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören. Wer hier Wohneigentum erwerben will, muss im Schnitt 62 Jahresnettokaltmieten aufbringen – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. 

„Der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger sollte immer sorgfältig geprüft werden“, stellt Beermann fest. „Denn er birgt das Risiko, dass künftige erwartete Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen, wenn die Erwartungen nicht realisiert werden.“  

51 Regionen mit „sehr guten Investitionschancen“ 

Besonders attraktive Investitionsbedingungen macht die Studie da aus, wo bei vergleichsweise moderaten Vervielfältigern unter 25 gleichzeitig positive Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 bestehen. Das bieten laut der Studie derzeit 51 Regionen. 23 der 51 Regionen schließen direkt an eine der sieben großen Metropolen an. 

Im Hamburger Umland etwa bieten alle sechs direkt angrenzenden Landkreise demnach sehr gute Chancen, im Stuttgarter Speckgürtel sind es fünf. Je vier Regionen mit Top-Investitionschancen befinden sich im Umland von Köln und Frankfurt. Drei Landkreise aus den Top 51 grenzen an Berlin, zwei an Düsseldorf. Nur im Münchner Umland befinden sich keine Regionen, für die das HWWI sehr hohe Investitionschancen prognostiziert.

Regionen mit niedrigem Vervielfältiger

Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete legt, findet unter den 51 Top-Regionen zwölf Gebiete mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger bis 23. An der Spitze liegt der Wartburgkreis in Thüringen.

Zwölf Regionen mit besonders niedrigem Vervielfältiger und positivem Preistrend 
(Vervielfältiger 2025* ≤ 23, prognostiziertes Kaufpreis-Plus 2025 – 2035** von mindestens 0,6 Prozent)

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
** in Prozent pro Jahr (real)
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI

Regionen mit positivem Preistrend

Unter den verbleibenden 39 Regionen der Top 51 stechen weitere zwölf Gebiete mit einem besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0 Prozent pro Jahr hervor. Mit vier Regionen ist das Bundesland Baden-Württemberg besonders oft in diesem Ranking vertreten, Schleswig-Holstein stellt drei Landkreise. Mit Barnim und Oberhavel führen gleich zwei Landkreise aus Brandenburg das Ranking an. 

Zwölf Regionen mit besonders positivem Preistrend und niedrigem Vervielfältiger
(Vervielfältiger 2025* > 23 und ≤ 25, prognostiziertes Kaufpreis-Plus 2025 – 2035** von mindestens 1,0 Prozent)

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
** in Prozent pro Jahr (real)
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI

„Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer Immobilieninvestition“, erklärt Beermann. „Für Selbstnutzende weist ein hoher regionaler Wert darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investierende gilt: Je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung ist, desto geringer fällt die anfänglich zu erwartende Mietrendite aus.“

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