So kommen Sie leichter zu Ihrer Immobilie
Wie entwickeln sich aktuell die Immobilienpreise?
Sie zahlen derzeit viel weniger als noch vor einem Jahr. Seit dem Frühjahr 2022 geht es mit den Preisen abwärts, vor allem, weil die Nachfrage aufgrund der rasant gestiegenen Zinsen und höheren Baukosten deutlich zurückgegangen ist. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verbilligten sich Wohnungen und Häuser im zweiten Quartal 2023 im Jahresvergleich im Durchschnitt um fast zehn Prozent. Das ist der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug das Minus sogar 12,6 Prozent.
Der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie inklusive Nebenkosten belief sich im zweiten Quartal laut dem Baufinanzierungsvermittler Interhyp auf 457.000 Euro. Das sind knapp 80.000 Euro weniger als im Vorjahreszeitraum.
Welche Immobilien sind günstiger geworden?
Billiger geworden sind vor allem Objekte mit niedriger Energieeffizienzklasse und Immobilien im Bestand in sogenannten einfachen und mittleren Lagen. Derweil sind die Neubaupreise und die Preise in sehr guten Lagen noch relativ stabil. Früher hieß das erste Gebot für Immobilienkäufer: Lage, Lage, Lage. Heute heißt es eher: Lage, Lage, Energieausweis.
Steigen die Immobilienpreise bald wieder?
Voraussichtlich ja, die Kaufpreise dürften in den kommenden Jahren eher wieder zulegen. Die Gründe:
- Der Zuzug in die Metropolen und in deren Umland hält genauso wie die Landflucht junger Menschen an.
- Die Nachfrage steigt, auch weil mehr Arbeitskräfte aus dem Ausland und Flüchtlinge ins Land gekommen sind.
- Die Mieten legen weiter zu, auch weil für viele zunächst Kaufwillige der Traum vom Eigenheim geplatzt ist und diese nun im Mietmarkt bleiben. Höhere Mieten bedeuten aber auch: Es lohnt sich für Kapitalanleger wieder mehr, eine Wohnung zu kaufen.
All das spricht für mittelfristig wieder steigende Preise für Immobilien.
Was tun Kaufwillige in dieser Lage?
Auf dem Markt warten viele potenzielle Käuferinnen und Käufer lauernd ab. Sie hoffen auf niedrigere Zinsen, auf noch günstigere Preise oder schlicht, dass irgendwann ein besserer Zeitpunkt für einen Kauf kommt. Andere Käufer akzeptieren die höheren Zinsen bereits, passen ihre Finanzierung an, senken die Tilgung und erhöhen den Einsatz von Eigenkapital, um die Monatsraten an die Bank nicht allzu hoch werden zu lassen.
Daten des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp zeigen bereits, dass Immobilienkäufer etwas bescheidener werden. Demnach ist die Wohnfläche von per Kredit finanzierten Häusern bereits geschrumpft. Im ersten Quartal 2022 betrug sie 165 Quadratmeter, im dritten Quartal 2023 waren es 153 Quadratmeter.
Haben Käufer bei Preisverhandlungen jetzt bessere Karten?
Das Immobilienangebot hat in vergangenen eineinhalb Jahren auf den Immobilienportalen deutlich zugenommen. Immobilien in attraktiven Lagen, die noch vor zwei Jahren unter der Hand weggegangen wären, sind jetzt wieder leichter zu finden.
Experten raten, sich in Ruhe mit den Preisen zu beschäftigen, Konditionen und Objekte zu vergleichen und sich von Banken, Vermittlungsportalen oder Verbraucherzentralen beraten zu lassen. Wenn Sie als Interessent oder Interessentin mit einer gebrauchten Immobilie liebäugeln und deren Modernisierungsbedarf kennen, sind Sie jetzt in einer besseren Verhandlungsposition als früher.
Worauf ist jetzt bei der Baufinanzierung besonders zu achten?
Die Zinsen haben sich von etwa ein auf um die vier Prozent vervierfacht. Für die Laufzeit von Hypothekendarlehen heißt das: Anders als noch vor ein paar Jahren gibt es für Sie keinen Grund, sich mit einem Hypothekenkredit länger als zehn Jahre zu binden – es sei denn, Sie glauben, die Zinsen sind dann noch höher als derzeit.
Sich stattdessen auf eine Laufzeit von fünf Jahren zu beschränken, ist jedoch auch keine gute Alternative. Denn damit besteht für Sie das Risiko, in fünf Jahren noch höhere Zinsen zahlen zu müssen, zumal dieses Risiko derzeit auch nicht belohnt wird. So zeigt der Index des Verbraucherportals biallo.de: Im Durchschnitt kostete ein Hypothekenkredit mit fünf Jahren Laufzeit im Oktober schon 4,39 Prozent Zinsen, mit zehn Jahren Laufzeit hingegen nur 4,16 Prozent (Stand: 19.10.2023).
Was bringt ein Tilgungswechsel?
Zinsen und Tilgungsrate sind entscheidend dafür, wie hoch am Ende der Kreditlaufzeit die Restschuld ist. Die meisten Banken gewähren zusätzlich die Möglichkeit, mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten. Oft gibt es diese Option aber nur gegen einen Zinsaufschlag – doch das verteuert den ohnehin schon teureren Kredit noch weiter.
Eine gute Alternative kann es sein, auf das Recht zu pochen, die Tilgungsrate während der Laufzeit mehrmals verändern zu können. Vorteil: Bekommen Sie plötzlich finanzielle Probleme, etwa weil Sie vorübergehend den Job verloren haben, können Sie die Tilgungsrate reduzieren. Dadurch sinkt Ihre monatliche Ratenzahlung, die Schuldenlast wird dann aber auch weniger schnell abgebaut. Umgekehrt können Sie die Tilgungsrate auch erhöhen, wenn genug Geld für eine höhere Rate vorhanden ist.
Sind die Zinsen wirklich so hoch?
Trotz des rasanten Anstiegs liegen die Bauzinsen mit im Oktober gut vier Prozent noch immer unter dem historischen Durchschnitt, obwohl sie so hoch sind wie seit zwölf Jahren nicht mehr. Dieser Durchschnitt lag in den vergangenen 30 Jahren bei 4,5 Prozent, im 40-Jahresdurchschnitt sogar bei 5,5 Prozent, in den vergangenen 20 Jahren allerdings bei nur 3,3 Prozent.
Fast alle Expertinnen und Experten rechnen nun damit, dass sich die Bauzinsen um die vier Prozent – plus/minus 0,5 Punkte – weiterbewegen, bis sie 2024 womöglich leicht nachgeben werden.
Wer kann die neue staatliche Förderung bekommen?
Seit Mitte 2023 werden Käuferinnen und Käufer von klimafreundlichen Häusern oder Wohnungen deutlich besser gefördert. Davon profitieren vor allem Familien, die die Immobilie selbst nutzen, vielleicht auch Sie. So hat die staatliche Förderbank KfW die Einkommensgrenzen fürzinsgünstige Baukredite für Familien mit einem Kind von 60.000 auf 90.000 Euro erhöht. Maßgeblich ist dabei das zu versteuernde Einkommen nach Abzug von Werbungskosten, Sonderausgaben und anderen steuermindernden Ausgaben. Zugleich erhöhen sich die Einkommensgrenzen mit jedem weiteren Kind um jeweils 10.000 Euro.
Wie hoch der zinsgünstige Kreditbetrag ausfallen kann, hängt laut KfW davon ab, „welche Förderstufe Sie erreichen, also wie energieeffizient und nachhaltig Ihre Immobilie ist, wie viele Kinder unter 18 Jahren am Tag der Antragstellung in Ihrem Haushalt leben und wie hoch Ihr Haushaltseinkommen ist“.
Maximal können Familien nun eine Kreditsumme von 270.000 Euro beantragen, 30.000 Euro mehr als bisher. Bei ein bis zwei Kindern sind jedoch höchstens 220.000 Euro zu supergünstigen Konditionen drin. Weitere Informationen gibt es unter www.kfw.de/300.
Wie groß ist die Zinsersparnis durch die neue Förderung?
Die Zinsen, die die KfW gewährt, beginnen bei 0,01 Prozent, können aber je nach Darlehen und Dauer der Zinsbindung deutlich oder knapp unter 1,0 Prozent liegen. Eine Beispielrechnung:
Eine Familie mit zwei Kindern kauft ein Haus mit dem Effizienzhausstandard 40 und dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ für 500.000 Euro bei 50.000 Euro Eigenkapital und einer Tilgung von 1,5 Prozent. Dann spart sich die Familie nach den Berechnungen von Interhyp über eine Laufzeit von zehn Jahren 71.000 Euro allein an Zinsen.
Unterstellt dabei ist, dass die Familie einen Bankkredit über 230.000 und einen KfW-Kredit über 220.000 Euro aufnimmt. Den Bankkredit gibt’s für 4,05 Prozent, den KfW-Kredit für 0,51 Prozent Zinsen.
Verglichen mit einem Bankkredit über die Gesamtsumme von 450.000 Euro sinkt für die Familie die Gesamtrate um 430 Euro je Monat.
