Warum sich das Eigenheim jetzt lohnen kann
Warum Immobilienkredite günstiger geworden sind
Wenn Sie in diesen Tagen bei einer Bank einen Hypothekenkredit aufnehmen wollen, zahlen Sie deutlich weniger Zinsen als noch vor ein paar Monaten. Ende Oktober 2023 beliefen sich die durchschnittlichen Zinsen für einen Hypothekenkredit mit zehn Jahren Laufzeit auf 4,22 Prozent. Im Mai 2024 waren es nach Angaben des Verbraucherportals Biallo.de nur noch 3,64 Prozent. Die Zinslast für einen Baukredit sinkt dadurch je nach Umfang des Darlehens um mehrere Hundert Euro im Monat.
Wie hoch die Bauzinsen im historischen Vergleich sind
Im Frühjahr 2020 gab es Baugeld von den Banken noch fast geschenkt, mit Hypothekenzinsen von deutlich unter 1,0 Prozent. Vor zwei Jahren war Schluss damit, mit der rasant gestiegenen Inflation vervierfachten sich die Zinsen auf um die vier Prozent. Gut möglich, dass Ihnen die Zinsen heute deshalb recht hoch erscheinen. Nur: Im historischen Vergleich sind Zinssätze von unter vier Prozent eher niedrig. So beliefen sich die Hypothekenzinsen vor 30 Jahren auf knapp neun Prozent, im 30-Jahres-Durchschnitt waren es etwa 4,5 Prozent.
Was für lange Laufzeiten spricht
Experten wie Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfehlen Kredite mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Dafür spricht:
Die Zinssätze für 15-jährige Hypothekendarlehen waren im Mai nur minimal höher als bei der 10-jährigen Variante. Mit einer Zinsbindung von 15 Jahren sichern Sie sich die im historischen Vergleich immer noch eher niedrigen Zinsen für eine längere Zeit.
Außerdem können Sie den Kredit nach zehn Jahren kündigen, wenn Sie dies sechs Monate vorher Ihrer Bank mitteilen. Vorteil: Sind die Zinsen bis dahin gefallen, können Sie auf einen günstigeren Kredit umschulden.
Wie hoch sich Kreditnehmer für ihr Eigenheim verschulden
Der durchschnittliche Preis für den Bau oder Kauf einer Immobilie belief sich dem Baufinanzierungsvermittler Interhyp zufolge inklusive Nebenkosten im ersten Quartal 2024 auf 449.000 Euro. Das Eigenkapital betrug 133.000 Euro, das sind knapp 30 Prozent. Das zeigt, wie vorsichtig Kreditnehmer hierzulande sind. Verbraucherschützer empfehlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notarkosten) als eigene Mittel mitzubringen. Fürs Abzahlen ihres Kredits verwenden die Kunden laut Interhyp gut ein Viertel ihres Nettohaushaltseinkommens. Dabei beläuft sich die Tilgungsrate auf im Durchschnitt 2,4 Prozent, die monatliche Rate für Zins und Tilgung auf 1.463 Euro und die durchschnittliche Zinsbindung auf 11,8 Jahre.
Wie sich die Immobilienpreise entwickeln
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für Wohnimmobilien allein 2023 um mehr als acht Prozent gefallen. Trotzdem sieht die Bundesbank weiter „ein gewisses Risiko für Preiskorrekturen“. Es spricht aber viel dafür, dass Sie in Zukunft wieder mit steigenden Preisen rechnen müssen. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft hat gerade festgestellt: Verglichen mit dem ersten Quartal 2023 sind die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,7 Prozent gefallen. Bei Einfamilienhäusern blieben die Preise praktisch konstant.
In einigen Großstädten wird der Kauf bereits wieder teurer. Viele Marktbeobachter rechnen damit, dass es mit den Preisen erneut aufwärtsgehen könnte, jedenfalls dort, wo Menschen gerne wohnen wollen. Das liegt vor allem an der weiter zunehmenden Wohnungsknappheit. Es wurde zuletzt weniger gebaut, auch die Zahl der Baugenehmigungen ist spürbar zurückgegangen. Fehlende Angebote bei einer steigenden Nachfrage wegen des Zuzugs in die Großstädte führen aber zu höheren Preisen.
Was potenzielle Immobilienkäufer gerade tun
Makler, Banken oder Vermittlungsportale berichten, dass wieder mehr Menschen mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln. Bei kostspieligeren Neubauten halten sich aber offenbar viele potenzielle Käuferinnen und Käufer noch zurück. Das liegt an den hohen Baukosten, den im Zwei-Jahres-Vergleich gestiegenen Zinsen und der Sorge, ein ausgewählter Bauträger könnte wie zuletzt einige Anbieter pleitegehen. So oder so, der Kreis der Menschen, die sich ein Eigenheim leisten können, hat sich wegen der höheren Finanzierungskosten verkleinert.
Warum es sich für Sie lohnen kann, den Preis zu verhandeln
Die Zeit, in der Verkäufer ihre Preise diktieren konnten, ist vorbei. Branchenexperten raten deshalb dazu, auf jeden Fall zu versuchen, den Kaufpreis herunterzuhandeln. Vor allem an nicht so gefragten Standorten und bei energetisch schlechten Bestandsobjekten, etwa mit einer alten Ölheizung, müssen Verkäufer Zugeständnisse machen. “Als potenzieller Käufer sollte ich aber genau kalkulieren, welche Modernisierungskosten auf mich zukommen, und prüfen, welche Förderkredite, etwa von der KfW, zu bekommen sind”, sagt Verbraucherschützer Hentschel. Was noch fürs Verhandeln spricht: Manche Verkäufer denken noch an die Preise, die vor drei Jahren zu erzielen waren, und warten auf bessere Zeiten. Wird ihnen klar, dass sie vergeblich warten, sind sie eher dazu bereit, mit dem Preis herunterzugehen.
Wie Sie eine günstige Bank finden
Am Anfang sollte die Frage stehen: Was kann ich mir leisten? Um eine ehrliche Antwort und einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben zu bekommen, hilft es, für ein paar Monate ein Haushaltsbuch zu führen. Sie sollten aber möglichst nicht mehr als 40 Prozent Ihres verfügbaren Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Unterhaltungskosten (Strom, Heizung, Wasser, Rücklagen) ausgeben. Sonst bleibt Ihnen zu wenig zum Leben übrig.
Ist dies geklärt, können Sie die Konditionen bei Internetportalen wie Biallo.de, Check24.de oder fmh.de vergleichen. “Die dort von den Banken angegebenen Zinsen sind aber in der Regel Schaufensterkonditionen”, warnt Hentschel. Welche Zinsen eine Bank tatsächlich verlangt, hänge von der Zahlungsfähigkeit des Kunden und der Höhe des Eigenkapitals ab. Wer langjähriger Kunde bei einer Genossenschaftsbank oder Sparkasse sei, genug Eigenkapital mitbringe und bei seiner Hausbank bleiben wolle, sollte versuchen, beim Kreditgespräch die meist etwas höheren Zinsen zu drücken: “So lassen sich ein paar Zehntel weniger hinter dem Komma herausschlagen.”
Wann ein guter Zeitpunkt für den Kauf sein könnte
Jetzt zuschlagen oder lieber abwarten, ob es noch günstiger wird? Viele Akteure in der Immobilienbranche betonen: Besser wird es nicht mehr. Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war lange nicht mehr so günstig. Hentschel warnt hingegen davor, sich von der Angst, eine tolle Gelegenheit zu verpassen, zu einer unüberlegten Entscheidung verleiten zu lassen: „Jeder muss für sich selbst herausfinden, wann der ideale Zeitpunkt zum Kaufen gekommen ist.“
Sieben wichtige Faustregeln für eine gute Baufinanzierung
1 Budget ermitteln: Versuchen Sie für sich selbst herauszubekommen, was Sie sich realistisch leisten können. “Denn eine budgetgerechte Immobilie belohnen Banken in der Regel mit einem besseren Zinssatz”, heißt es etwa beim Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein. Dann zahlen Sie also weniger Bauzinsen an die Bank.
2 Angebote vergleichen: Vergleichen Sie mehrere Angebote miteinander, mindestens drei sollten es sein, um herauszufinden, wie Sie einen guten Zinssatz für sich bekommen. Hilfreich sind dabei Vermittler, die Angebote vieler Banken für Sie vergleichen.
3 Lange Zinsbindung wählen: Entscheiden Sie sich bei vergleichsweise niedrigen Baufinanzierungszinsen für eine lange Zinsbindung Ihres Kredits. Das können durchaus 15 Jahre oder sogar länger sein. Das schützt Sie vor steigenden Baufinanzierungszinsen.
4 Höhere Tilgung vereinbaren: Sind die Zinsen auf einem eher niedrigen Niveau, sollten Sie eine möglichst hohe Tilgung wählen, also wenigstens zwei Prozent oder besser drei Prozent und mehr, sofern Sie sich entsprechend höhere Raten leisten können. Dann können Sie das Darlehen schneller zurückzahlen. Wenn Sie zum Beispiel ein Hypothekendarlehen mit 1,0 Prozent Tilgung abschließen, haben Sie nach zehn Jahren gerade einmal etwas mehr als zehn Prozent Ihrer Schuld abbezahlt. Bei 2,0 Prozent Tilgung ist es hingegen bereits ein Viertel.
5 Auf Sondertilgung pochen: Sie können sich von der Bank die Option geben lassen, mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten. Das bringt natürlich nur etwas, wenn Sie sicher wissen, dass Sie auch Geld für eine Sondertilgung übrighaben werden. Mit Sondertilgungen können Sie Ihre Schulden viel schneller tilgen. Das lohnt sich, obwohl die Banken dafür einen kleinen Zinsaufschlag verlangen, der den Kredit verteuert.
6 Flexibilität sichern: Gut auch, wenn Sie die Tilgungsrate während der Laufzeit mehrmals verändern können. Das hat zwei Vorteile: Bekommt eine Familie zum Beispiel ein Kind, einer oder eine arbeitet deshalb weniger und das Einkommen sinkt vorübergehend, lässt sich so die Tilgungsrate reduzieren. Oder man kann die Tilgungsrate erhöhen und damit eine höhere Monatsrate an die Bank zahlen, wenn das Einkommen entsprechend gestiegen ist.
7 Ans Volltilgerdarlehen denken: Mit einem Volltilgerdarlehen sind Sie bereits nach der ersten Finanzierungsrunde schuldenfrei. Verfügen Sie über ein gesichertes und hohes Einkommen und können sich die höheren Raten leisten, sollten Sie prüfen, ob das für Sie in Frage kommt.
