Mieten oder Kaufen: Was ist für mich besser?

1.Für wen der Kauf einer Immobilie in Frage kommt – und für wen eher nicht

3.Warum ein Immobilienkauf derzeit attraktiv sein kann

4.Wie sich ausrechnen lässt kann, was sich mehr lohnt

Für wen der Kauf einer Immobilie in Frage kommt – und für wen eher nicht

Mieten oder Kaufen – das ist nicht nur eine Frage des Geldes. Selbst wenn genug Geld, also zumindest 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden ist, um einen günstigen Hypothekenkredit für die Finanzierung einer Immobilie zu bekommen, spricht dies nicht zwangsläufig für den Kauf einer Immobilie. Vorher sollten Sie sich überlegen, ob Sie eine Immobilie wirklich als Eigentum wollen und das Eigenheim zu Ihrer Vorstellung von einem idealen Leben überhaupt passt. Nur, wann ist dies der Fall?

Zukunftsvision: Sie haben schon immer von den eigenen vier Wänden geträumt, vielleicht auch deshalb, weil Sie in einem Haus mit Garten oder in einer Eigentumswohnung in der Stadt so aufgewachsen sind.

Sicherheit: Sie fühlen sich im eigenen Zuhause sicherer, nicht zuletzt auch, weil Sie dann nicht mehr mit der Gefahr leben müssen, dass Sie im Ruhestand steigende Mieten nicht mehr bezahlen können.

Last: Sie haben kein Problem damit, dass Sie einer Bank mehrere 100.000 Euro schulden und können ruhig schlafen, auch wenn Sie wissen, dass Sie jetzt ein, zwei, drei Jahrzehnte brauchen, um die Schulden abzubezahlen.

Sparsamkeit: Sie können damit leben, dass Sie (und Ihre Familie) gerade in den ersten Jahren der Schuldentilgung sorgsamer haushalten müssen. Es stresst Sie nicht, wenn Sie einmal im Jahr weniger in den Urlaub fahren können, zweimal im Monat weniger essen gehen oder das Auto länger fahren müssen, um genug Geld für die jährliche Sondertilgung zu haben.

Immobilität: Sie können als Selbstnutzer einer Immobilie absehen, dass Sie dort, wo Sie kaufen wollen, auch auf absehbare Zeit gerne bleiben, weil ein Job- und Ortswechsel für Sie kein Thema ist. Ihnen ist bewusst, dass Sie mit der selbst genutzten Immobilie, wie es der Name schon sagt, selbst immobil werden (wobei Sie eine Immobilie an einem einigermaßen guten Standort auch wieder verkaufen können).

Gefühl: Sie haben ein gutes Gefühl dabei, wenn Sie das, was Ihnen gehört, sehen und darin leben können, während Sie mit einem Wertpapierdepot mit Zahlen auf Ihrem Computerbildschirm nicht so viel anfangen können.

Arbeit: Sie sind nicht davon genervt, dass das eigene Haus Arbeit macht. Es regnet durch den Balkon herein. An einer Wand taucht schwarzer Schimmel auf. Die Heizung muss wieder gewartet werden – irgendwas ist immer zu tun, entweder weil Sie selbst Hand anlegen oder Handwerker beauftragen müssen.

Gesellschaft: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, müssen Sie sich mit den anderen Eigentümern herumschlagen. Sie müssen sich mit Menschen, mit denen Sie privat schlimmstenfalls gar nichts zu tun haben wollen, darauf einigen, wie etwa das Dach saniert oder eine Wärmpumpe eingebaut wird. Und Sie müssen für irgendwann fällige Sanierungsarbeiten Rücklagen bilden, falls Sie sich dafür nicht zusätzlich verschulden wollen.

Klumpenrisiko: Wer das alles nicht auf sich nehmen will, lebt wahrscheinlich besser als Mieter oder Mieterin. Dafür können auch ökonomische Überlegungen sprechen, nicht nur, weil zum Beispiel weltweit anlegende Aktienindex-ETF zumindest bisher langfristig bessere Renditen abgeworfen haben als Immobilien. Wer lieber mobil und Mieter bleiben will, holt sich mit einer eigenen Immobilie auch kein „Klumpenrisiko“ ins Haus. Das ist aber der Fall, wenn wie bei vielen jungen Familien nicht selten üblich alles Geld in der Immobilie steckt und für andere Anlagen nichts mehr übrigbleibt.

Wer sich eine Immobilie leisten kann

Eine Immobilie kostet normalerweise mehrere hunderttausend Euro, in gefragten Regionen wie in München und Umgebung sogar mehr als eine Million Euro. So viel Geld haben nur wenige Menschen auf der hohen Kante, sie sind auf einen Kredit angewiesen, aber auch diesen muss man sich leisten können. Diese drei Voraussetzungen sollten Sie dabei idealerweise erfüllen:

Sie können mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Ihrem Erspartem oder Ererbten zahlen. Denn je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto mehr Zinsen verlangt die Bank.
Sie haben zusätzlich noch genug Geld zum Beispiel auf dem Tagesgeldkonto, um die Nebenkosten zu bezahlen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen mit rund 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten. Hat eine Maklerin oder ein Makler die Immobilie vermittelt, ist zusätzlich eine ortsübliche Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent fällig. „Allein diese Standardnebenkosten machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus“, warnt die Stiftung Warentest. Diese Nebenkosten werden in der Regel von den Banken nicht vorfinanziert. Beispiel: Kostet das Haus 400.000 Euro, sind bei Gesamtnebenkosten von 12,5 Prozent schon 50.000 Euro extra fällig.
Die monatlichen Einkünfte müssen ausreichen, um die Kreditrate zahlen zu können. Dabei sollten Sie nicht zu knapp kalkulieren. Es sollten immer genügend Reserven vorhanden sein, um unvorhergesehene Ausgaben (zum Beispiel eine größere Autoreparatur) weiter stemmen zu können. Dazu zwei Faustregeln:
- Sie sollten sich eine monatliche Kreditrate leisten können, die mindestens so hoch ist wie ihre vorherige monatliche Kaltmiete plus ein Sicherheitszuschlag von mehreren hundert Euro.
- Sie sollten dabei nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für die Kreditrate und die Nebenkosten einer Immobilie ausgeben (Heizung, Strom, Wasser, Müllgebühren, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer). Hilfreich für die Kalkulation ist der Rechner „Eigenheimfinanzierung“ der Stiftung Warentest.

Warum ein Immobilienkauf derzeit attraktiv sein kann

Dafür sprechen zwei Gründe:

Die Bauzinsen sind in den vergangenen eineinhalb Jahren eher gesunken als gestiegen. Wer sich Ende Oktober 2023 von einer Bank Geld für den Kauf einer Wohnung oder den Bau eines Hauses lieh, zahlte im Durchschnitt für einen Hypothekenkredit mit zehn Jahren Laufzeit 4,22 Prozent. Ende Februar 2025 waren nach Angaben des Verbraucherportals biallo.de nur noch 3,39 Prozent. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung für einen zehnjährigen Baukredit über 300.000 Euro sinkt dadurch um gut 200 Euro je Monat von 1555 Euro auf 1347,50 Euro. Unterstellt ist dabei, dass die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer zwei Prozent des Kreditbetrags pro Jahr zurückzahlt, um mit dieser Tilgungsrate den Kredit abzutragen. Je nach Umfang des Darlehens kann die Ersparnis auch deutlich höher oder niedriger sein.
Nun klingen Zinsen von mehr als drei Prozent als eher hoch – zumindest verglichen mit den niedrigen Zinsen, die es noch vor ein paar Jahren gab. Im Frühjahr 2020 etwa war es möglich, ohne Probleme einen Hypothekenkredit von unter 1,0 Prozent Zinsen zu bekommen. Im historischen Vergleich sind Zinssätze von deutlich unter vier Prozent aber niedrig. So lagen die Zinsen vor gut 30 Jahren bei knapp neun Prozent, im 30-Jahres-Durchschnitt belaufen sie sich auf etwa 4,5 Prozent.
Die Preise für Wohnimmobilien erholen sich langsam wieder, wenn sie auch vom Höchststand im Sommer 2022 noch weit entfernt sind. Das zeigt auch die jüngste Preisstatistik des Verbands der deutschen Pfandbriefbanken (VdP), die im Gegensatz zu den Analysen auf der Grundlage von Angebotspreisen auf einer Auswertung echter Immobilientransaktionen von mehr als 700 Kreditinstituten in Deutschland beruhen. Demnach legten die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 binnen eines Jahres um 2,1 Prozent zu. Der Verband spricht nun wieder von einer durchgängig positiven Entwicklung der Immobilienpreise, sieht aber noch keine „dynamische Aufwärtsbewegung“.

Wie sich ausrechnen lässt kann, was sich mehr lohnt

Angenommen, Sie sind grundsätzlich dafür offen, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen, weil Sie das wirklich wollen. Dann sollten Sie sich trotzdem einmal durchkalkulieren, ob das finanziell ein lohnendes Investment ist. Fachleute empfehlen dafür, den Kaufpreis mit Ihrer möglichen Jahreskaltmiete zu vergleichen. Dabei wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt, je höher dieser Wert, desto weniger lohnt sich ein Kauf im Vergleich zur Miete.

Liegt das Ergebnis bei etwa 20, kann man von einem sehr günstigen Kaufpreis sprechen. Tatsächlich zahlen heute nicht wenige Menschen auch das 30- bis 40-Fache der Jahresnettokaltmiete in Ballungsräumen, wo die Einkommen überdurchschnittlich hoch und die Beschäftigungslage gut ist. Das aber bedeutet nichts anderes, als dass der Kaufpreis einer Immobilie erst nach fast 30 oder 40 Jahren Miete „abbezahlt“ ist. Die Stiftung Warentest rät: „Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis verrät Ihnen grob, ob sich ein Kauf lohnt. Einen Wert von über 27 halten wir für eher ungünstig.“

In vielen Städten Deutschlands dürfte der Wert zum Teil deutlich darüber liegen. Die gute Nachricht dabei aber ist: „Im Vergleich zur Miete ist ein Immobilienkauf aktuell wieder günstiger als in den Jahren zuvor“, stellte die Stiftung Warentest Anfang 2025 (Finanztest 1/25) fest. Die Warentester haben beobachtet, dass in allen Top-7-Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, im Fachjargon „Vervielfältiger“ zurückgegangen ist.

Zu diesem Ergebnis kommt auch das Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im „Wohnatlas 2024“, der für die Postbank errechnet wird: Demnach sank 2023 der Vervielfältiger binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte Deutschland um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten. Nur noch 18,5 Prozent der Regionen weisen mit einem Vervielfältiger größer als 30 noch ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Vergleich zum örtlichen Mietpreisniveau auf. Wobei es ein großer Unterschied ist, welche Miete man vergleichsweise heranzieht. Die Mietpreise für Neumieter sind oft viel höher als für die Mieter, die zum Teil schon seit Jahrzehnten in derselben Wohnung leben. Bei der Stiftung heißt es deshalb: „Mit der Entscheidung zwischen Kauf oder Miete müssen sich vor allem diejenigen befassen, die neu in eine Stadt ziehen.“

Tipp:

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nur ein Orientierungspunkt. Wer es sich leisten kann und unbedingt im Eigenheim leben will, kann natürlich auch bei einer Immobilie zuschlagen, die nach dieser Faustregel eher als teuer erscheint, um sich den Lebenstraum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Sie sollten sich aber nicht zu einer Entscheidung drängen lassen. Diejenigen, die am Immobilienmarkt ihr Geld verdienen, nutzen gerade jetzt jede Gelegenheit, um Kaufimpulse zu wecken. Das können Sie aber getrost als Marketing einordnen. Sie sollten lieber alles in Ruhe durchkalkulieren und sich nicht von der Angst leiten lassen, eine tolle Gelegenheit oder gar die Chance Ihres Lebens zu verpassen.

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